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착실히 돈 모아 내 집 살 수 있는 세상, 올까요?

알쏭달쏭한 부동산 정책들을 이해해보자.

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"지금 가계부채 문제는 다들 시한폭탄이라고 말할 정도로 반드시 우리가 해결해야 될 과제다."

출처세계일보

문재인 대통령이 7월21일 장관·금융위원장 임명장 수여식에서 한 말입니다. 올해 한국의 가계부채는 1400조원에 달하는 것으로 파악되고 있죠. 지난 정부에서 ‘빚내서 집 사라’는 부동산 정책을 펼친 결과로 가계부채가 이렇게나 쌓인 겁니다. 이렇게 쌓인 가계부채가 이제 한국 사회의 시한폭탄이 됐습니다.

부동산 정책은 어떤 정부나 가장 골치를 앓았던 정책 중 하나입니다. 때로는 천정부지로 솟는 부동산 가격을 안정화시키려고, 때로는 죽어버린 경제에 활력을 주기 위해 부동산 시장을 활성화시키려고 정책을 펼칩니다. 하지만 지금껏 어떤 정부도 완전히 성공했다고 보긴 어렵죠.


문재인 정부도 지난 6월19일 부동산 정책을 발표했습니다. 부동산 가격을 안정시키고 실제 수요자 중심으로 부동산이 매매되도록 하는 걸 목적으로 삼았습니다. 

출처한겨레신문

그러면서 부동산 정책과 관련한 뉴스기사들도 쏟아지고 있는데요, LTV이니 DTI니 DSR이니, 무슨 말인지 잘 모르는 용어들이 쓰이는 통에 뉴스기사를 이해하기 어려운 것도 사실입니다. 


그래서 준비했습니다.

부동산 정책을 이해하기 위한 용어 해설집! 


분양권 전매제한

‘분양권 전매’란 부동산 분양권을 획득한 사람이 실제 입주하기 전에 다른 사람에게 분양권을 파는 것을 의미합니다. 아무래도 분양권 당첨이 워낙 어렵다보니, 이러한 전매는 투기의 수단으로 활용돼오곤 했습니다. 분양권 전매제한 정책은 말 그대로 특정 분양권에 대해서는 전매를 금지하거나 제한하는 것입니다. 


문재인 정부의 6·19 부동산대책은 기존 강남 4구·과천에서만 시행되던 전매금지를 서울 전 지역과 경기도 과천·광명 등 27곳 시·구로 확대했답니다. 

초과이익 환수제도

낙후된 주거지역을 정비하고 주택을 신축하는 재건축이 이뤄지면 필연 그 지역은 땅값이 오르게 됩니다. 땅값이 오르면 소유자는 재건축 이전과 비교해 차익을 갖게 될 테고요. 그런데 재건축은 공공사업으로 국가의 예산이 투입되므로, 이 차익의 50%를 국가가 환수할 수 있다는 것이 초과이익 환수제도의 논리입니다. 재건축 투기를 막기 위함이죠. 


2006년 처음 도입된 이후 이런저런 논란으로 아직까지 시행되지 않고 있는 초과이익 환수제도는 내년 1월1일부터 적용될 계획입니다.

초과이익 환수제 적용을 피하기 위해 막바지에 분양물량이 폭증하고 있다.

출처중앙일보
전월세 상한제도

전세·월세가 가구소득의 상당분이 투여되는 비용임은 누구나 알고 있죠? 특히 월세를 사는 1인가구의 경우 가처분소득의 30% 가까이를 월세로 지출한다고 합니다. 이런 월세가 어느날 갑자기 인상되면 눈앞이 아주 캄캄하겠죠. 전월세 상한제는 전세·월세의 인상률을 일정 수준 이하로 제한하는 정책입니다. 


문재인 대통령의 공약사항이고, 김현미 교통부장관도 취임사에서 도입 의지를 내비쳤습니다.

출처연합뉴스
종합부동산세

이른바 ‘종부세’, 노무현 정부가 도입했다가 거센 반발에 부딪힌 것으로 유명한 정책입니다. 일정 시가 이상의 토지 또는 주택을 보유한 사람에게 누진세율을 적용해 세금을 물림으로써 조세 재분배를 이루자는 취지입니다. 현행 종부세 과세기준은 1세대 1주택 9억원 초과자에 대해 0.5%~2% 사이의 세금을 거둡니다. 


김동연 경제부총리는 종부세 개정에 대해 “당장 어떻게 할 계획은 없다”고 얘기했습니다.

비소구 주택담보대출

‘비소구(悲所救)’라는 단어가 낯설죠? 주택담보로 빌린 돈의 상환책임을 담보로 낸 주택의 집값만큼으로 한정하겠다는 것입니다. 갑자기 집값이 떨어져서 하우스푸어가 양산되는 경우를 방지하기 위한 목적입니다. 문재인 정부는 이러한 정책을 2019년까지 단계적으로 확장해나갈 계획이라고 합니다.

주택담보인정비율(LTV)

뭔가 어렵게 생긴 말들이지만 쉽습니다. LTV는 [Loan-To-Value]의 약자로, 담보로 맡긴 주택의 가격을 감정해서 그 가격의 일정 비율까지만 대출을 허용하는 정책입니다. 다시 말해 LTV의 비율이 낮을수록 대출이 까다롭다는 것을 의미합니다. 예컨대 LTV 비율이 50%일 때, 감정가 3억원의 주택을 담보로 맡기면 최대 1억5천만원까지만 대출받을 수 있습니다.

총부채상환비율(DTI)

DTI는 [Debt-To-Income]의 약자입니다. 대출하려는 사람의 연소득 대비 부채 비율을 제한한다는 것인데, 예컨대 DTI 비율이 50%일 때, 연 3000만원을 버는 A라는 사람이 이런저런 곳에서 이미 대출 상환액이 1000만원이라면, 추가로 대출받길 원해도 상환액이 500만원 이상인 대출은 받을 수 없게 제한하는 것이죠.


문재인 정부는 6.19 대책에서 서울 전역, 경기 과천, 광명, 부산 해운대, 세종 등 조정 대상 지역에 한해 LTV 비율을 60%로, DTI 비율을 50%로 낮췄습니다. 다시 말해 대출을 제한하고자 한 것이죠.

출처뉴스1
총부채원리금상환비율(DSR)

LTV, DTI보다 더욱 빡센 제도가 DSR입니다. [Debt Service Ratio]의 약자인데요, DTI에는 다른 신용대출의 상환액만 포함시키지만 DSR은 자동차 할부금이나 학자금 대출처럼 원리금을 갚아야 하는 것들도 포함시킵니다. 신용대출 부채만 가진 사람은 별로 없으니, 당연히 대출한도가 더욱 줄어들겠죠? 


DSR은 아직 도입되지 않았지만, 올해와 내년 시범운용을 거친 뒤 2019년부터 전면시행할 계획이라고 합니다.

출처한겨레신문

아직까지 문재인 정부의 6.19 대책은 효과를 내지 못하고 있다는 진단이 많습니다. 발표 직후엔 잠시 정체됐던 아파트 가격이 최근 다시 상승세를 타고 있다네요. 정부는 8월중 가계부채 대책을 내놓을 예정이라, 이와 연계될 때 제대로 된 효과가 나올 것이라고 기대합니다. 


착실하게 돈 모으면 누구나 내 집 장만할 수 있는 세상, 언젠가 오긴 올까요?



제작 / 강남규

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