무작정 따라하기

2020년 서울 아파트 평균 매매가가 10억 원을 돌파했다. 아무리 대출의 힘을 빌린다 해도 10억 원이나 되는 큰돈을 무리 없이 구할 수 있는 사람이 과연 얼마나 될까?

우리나라 인구의 4분의 1이 경기도에 살고 있다. 경기도의 인구는 꾸준히 늘고 있지만, 늘어나는 인구를 감당할 주택은 부족하고 신규 주택을 공급하는 것조차 쉽지 않은 상황이다.

따라서 경기도에서 인구가 집중되는 지역을 중심으로 집값은 계속 강세를 보일 수밖에 없다.

서울이나 지방보다 경기도를 주목해야 하는 이유는 무엇일까? 바로 대부분의 광역철도 개발 계획이 경기도에 집중되어 있기 때문!

철도 노선의 가치에 따라 해당 역세권 아파트로 인구가 집중될 수밖에 없고, 인구 집중은 집값 상승으로 귀결될 것이다.

물론 지역별 격차는 있지만, 경기도처럼 해마다 인구가 늘고, 확실한 개발호재가 풍부한 곳은 가장 많이 그리고 가장 빨리 집값이 상승하고, 외부 요인으로 경제가 어려워져도 가장 적게 그리고 가장 나중에 집값이 하락한다.

경기도 지역 중 과연 어디가 미래가치가 높고, 나에게 시세 차익을 안겨줄 수 있을까?

책 《사두면 오르는 경기도 아파트》에서는 미래가치가 높은 경기도 16개 주요 지역을 소개하고, 구체적인 데이터를 근거로 그 이유를 하나하나 설명하고 있다.

오늘은 그중에서도 대규모 정비 사업으로 변화의 파도가 일어날 ‘광명시’의 투자 핵심 포인트를 쏙쏙 골라 소개한다.

💡 현재 광명시는?

비록 도시 자체는 경기도에서 작은 편에 속하지만, 서울 접근성이 뛰어나고, 광명뉴타운 및 철산주공아파트 재건축 등 대규모 개발이 진행되고 있어 지금은 물론 향후 미래가치도 매우 큰 도시다. 부동산에 조금이라도 관심 있는 사람이라면 광명시의 가치를 잘 알 것이다.

💡 광명시의 미래 모습은?

광명시의 미래가치가 높은 이유는 각 사업의 규모가 전체 개발 규모 못지않게 크기 때문이다. 구역별 사업 진행 속도는 차이가 있지만, 하나씩 마무리되면 각 구역 자체의 가치 상승을 넘어 도시 전체의 가치를 높일 것이다. 재건축이 애매한 단지까지 동반 가치 상승을 기대해볼 수 있다.

💡 딱 이것만 기억하자!

광명시는 지역 전체가 앞으로도 계속 가치가 높아질 것이다. 따라서 재건축 사업성을 갖춘 아파트는 물론이고, 사업성이 상대적으로 낮거나 희박한 아파트라도 성급하게 매도하지 말고 조금 더 보유하며 추이를 지켜보는 것이 바람직하다. 광명시보다 상급지인 서울 주요 지역이나 판교신도시 등으로 이동하는 것이 아니라면, 서둘러 매도할 필요가 없다.

현재 광명뉴타운의 사업 규모는 약 22만㎡로, 계획상으로는 약 2만 5천 세대가 입주하게 된다. 

3기 신도시로 예정된 인천 계양신도시의 공급 물량이 약 1만 7천 세대이고, 대표적인 2기 신도시들의 공급 물량이 평균 3만 세대 전후인 것과 비교하면 광명뉴타운의 사업 규모는 도시 규모와 비교해도 크지만, 객관적인 관점에서도 상당한 규모라 할 수 있다.

광명뉴타운은 총 16개 구역이 지정되었는데, 그중 3구역, 6구역, 7구역, 8구역, 13구역은 정비 구역 지정이 해제되고, 나머지 11개 구역은 사업이 활발히 진행 중이다. 

16구역은 특히나 사업 진행 속도가 빨라 가장 먼저 입주를 시작했다. 표를 통해 알 수 있듯 사업 진행 속도가 가장 빠른 16구역을 포함해 전체 사업 구역의 입주 물량이 최소 1천 세대 이상이라 광명뉴타운 전체의 가치도 높지만, 구역별 가치도 높은 편이다.

🔎 광명시를 외부에 알리고 품격을 높인 일등공신은 광명역과 광명역 역세권 개발이지만, 향후 광명시 개발의 중심은 광명시 구도심이 될 것이다. 

광명뉴타운 사업이 진행될수록 대규모 개발 프리미엄으로 인해 단순히 신축 아파트가 들어서 주변이 쾌적해진다는 것 이상으로 광명뉴타운 지역은 물론, 주변 아파트까지 가치를 높이는 효과를 기대해볼 수 있다.

🔎 현재 철산동을 비롯한 광명시 전체 아파트 중에서 재건축 연한이 도래했지만 사업성이 부족한 아파트는 광명시의 대규모 개발의 영향으로 땅의 가치가 상승하면, 자연스럽게 사업성이 개선될 여지가 충분하다. 

광명시 아파트는 오를 만큼 올라 더 이상 수익을 기대하기 힘들다는 의견도 있다. 하지만 개발 규모와 서울 접근성 등을 고려하면 여전히 발전 가능성은 많이 남아 있다고 본다.

※ 이 글은 미래가치가 높은 경기도 주요 지역의 핵심 투자 포인트를 설명한 책 《사두면 오르는 경기도 아파트》 내용 중 일부입니다.

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