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내 나이 서른아홉, 서울 아파트 3채가 있습니다

100번 넘는 답사로 쌓은 부동산 투자 인사이트

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2008년 첫 아파트를 얻기까지,
단 한 채의 집을 사기 위해 100채의 집을 보았다.

그런데 아파트를 보면 볼수록 좌절감만 커졌다. 중소기업을 다니는 우리 부부가 20년 동안 맞벌이를 해야 겨우 5억 원을 모을 수 있었다.

첫 아파트로 이사하는 것과 동시에 담보대출 7,000만 원과 신용대출 등 1억 원의 대출 노예 생활이 시작되었다. 


하지만 생각보다 대출 있는 삶이 숨 막히지는 않았다. 오히려 돈을 버는 것 같았다. 아파트 시세가 오르고 있었기 때문이다. 처음 매수 계약서를 작성한 지 1년밖에 안 되었는데 시세는 6,000만 원 가까이 올랐다.


그런데 1주택은 의미가 없는 거 아닌가?

'우리 집도 오르고 옆집도 오르면 그게 그건데?’ 아파트가 여러 개면 오르는 시세를 다 내 것으로 만들 수 있겠다는 생각이 들었다.


서류 몇 장으로 1억 300만 원을 준비했다. 결혼한 지 2년 만에 벌써 서울 아파트 2채가 생겼다.

첫 아파트에서의 긍정적인 경험은 부동산 투자에 대한 자신감을 키웠다. 게다가 아파트 투자는 바쁜 직장인이 할 수 있는 최적의 투자였다. 틈틈이 매물 조사를 하고, 퇴근해서 계약하고, 부동산에 전세를 내놓으면 끝이었다.


2008년 1주택으로 시작해서 2009년 2주택, 2010년 3주택, 2015년에는 5채의 아파트를 소유하게 되었다. 부동산은 장기로 보유하면 결국은 상승한다는 결론을 내렸다.


홍은동 아파트에서는 4년 사이에 7,000만 원, 행신동에서도 4년 만에 7,000만 원, 수서까치마을 아파트에서는 2년 사이에 9,000만 원이 들어왔다. 


아파트 3채에서 들어온 현금만 2억 3,000만 원이다.


몇백만 원으로 강남 아파트에 투자하는 것은 불가능하다. 하지만 생각을 바꾸면 된다.

초기에 투입된 투자금은 매년 오르는 전세 보증금을 통해서 회수할 수 있기 때문이다. 결국 실제 투자금은 취득세와 그동안의 대출 이자 정도밖에 되지 않는다.


이런 투자가 가능하려면 무엇보다도 전세가격이 올라야 하는데 서울 아파트 전세가격은 서울 주요 입지에서의 대규모 물량 공급과 적극적인 규제 완화 조치가 시행되지 않는 한 좀처럼 내려가지 않을 것으로 전망된다.


그럼 투자한 아파트를 얼마나 보유하면 매수금액이 전세가로 변하는 시점이 올까? 


지역별로 그리고 개별 아파트마다 모두 상황이 다르겠지만, 내가 투자했던 아파트의 경우는 다음과 같았다.

매수금액이 전세가로 변하는 데 걸리는 기간은 짧게는 9개월에서 길게는 73개월이 걸렸다. 평균을 내보니 42개월, 즉 4년이 채 걸리지 않았다. 

전세 임대를 2번만 주면 되는 시간이다. 초기 투자금을 모두 회수한 후부터의 수익률은 무한대가 된다.

일반적으로 적은 돈으로 오랜 시간 투자하는 대표적인 상품은 복리 이자가 적용된 적금이다. 하지만 시간이 너무 많이 소요된다.

역발상을 해보자.

복리 효과는 아파트 투자를 통해서도 얼마든지 가능하다. 

주택담보대출을 통해 1억 원을 은행에서 빌리면 어떨까? 대출 금리가 2%일 경우, 매달 이자는 16만 6,000원이다. 매달 지출되는 돈은 적금이나 대출이나 16만 6,000원으로 모두 동일하다. 1억 원이라는 목돈을 37년 후에 받느냐, 아니면 당장 받느냐가 다를 뿐이다.

현명한 투자가 수반된다면 37년을 기다릴 필요 없이 37개월 만에라도 투자 원금을 회수하고 만족스러운 결과를 만들어낼 수 있다.

투자는 복리 적금과 같다. 복리 적금은 적은 돈으로 시간의 힘을 이용해 최대의 수익을 낸다. 

부동산 투자 역시 대출 이자라는 비교적 적은 돈을 투자하여 전세 보증금을 통한 투자금 회수는 물론, 장기 보유를 통해 최대의 수익을 낼 수 있는 것이다.

나는 강남 한복판에서 

성과를 거둔 실전형 투자자이다.


책 《그래도 아파트를 사세요》에서 

최대한 솔직하게 쓰려고 노력했다.


실제 매매 내역, 대출 이력, 

현재 자산을 모두 공개했다. 

향후 자산 운영 계획까지도 시원하게 공개했다.


나와 같은 평범한 직장인들에게 

경제적 자유에 대한 

기회를 찾는 데 도움이 된다면 

그보다 더한 영광은 없을 것이다.

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