무작정 따라하기

부동산 좀 한다 하는 사람들은 이미 알고 있는 통장 없이도

새 아파트에 살 수 있는 전략을 설명하겠습니다.

보류지 입찰, 분양권 매수 등 생소한 용어들이지만  하나하나 살펴보면 크게 어렵지 않다는 것을 알 수 있습니다.

일반적으로 재개발 · 재건축 정비사업은 분양한 사업지에서 착오로 조합원 물량이 누락되는 등 만일의 사태에 대비해 예비로 여분을 남겨둡니다.

전체 가구 수의 최대 1%를 남겨두는데요, 통상적으로 일반물량의 10~20가구 정도가 됩니다. 이런 재개발 · 재건축 정비사업의 예비물량을 ‘보류지’라고 합니다. 이런 보류지는 완공을 6개월 앞둔 시점에(입찰 시점은 조합이 정하기 때문에 사업지마다 다릅니다) 조합의 재량으로 일반인들에게 경매방식을 통해 판매합니다.

보류지 입찰의 가장 좋은 점은 통장이 없어도 누구나 참여할 수 있다는 점입니다. 또 계약 후 바로 전매 가능합니다. 

하지만 그만큼 감수해야 할 것들도 많죠. 보류지 입찰은 중도금과 주택담보대출이 나오지 않습니다. 대출 부분은 개인이 알아서 조달해야 해서 현금을 많이 보유한 사람들이 참여하는 경우가 많습니다. 계약을 포기할 경우 입찰보증금 회수도 불가합니다. 그래서 보류지 입찰은 자금계획을 더욱 철저히 해야 합니다. 보통은 계약금 20%, 잔금 80%로 나뉘어 한 달 안에 내는데요 사업장마다 계약금, 잔금일 등은 모두 다르므로 해당 조합원 사무실에 전화를 걸어 확인하는 것이 가장 좋습니다.

앞서 설명한 대로 보류지 입찰은 부동산 경매방식으로 진행합니다. 원하는 금액을 적어 내면 그중 최고가를 적은 사람에게 낙찰됩니다. 요즘에는 보류지 입찰도 경쟁이 높아져서 시세대로 입찰가를 써야 낙찰받을 수 있습니다. 최근 신길 뉴타운의 경우만 봐도 84m2의 낙찰가가 14억대였습니다. 실투자금이 비슷하다면 오히려 대출을 승계받을 수 있는 입주권을 사는 게 나을 수도 있습니다. 보류지 입찰을 알아볼 때는 근처 부동산을 직접 찾아 낙찰받을 수 있는 가격 등에 대해 꼼꼼하게 알아봐야 합니다.

서울 정비사업 보류지 정보는 재개발 · 재건축 클린업시스템(cleanup.seoul.go.kr) 홈페이지에서 확인할 수 있습니다. ‘알림마당 → 조합입찰공고’에 들어가 검색 칸에 ‘보류지’를 입력해보세요.

보류지 입찰은 새 아파트로 갈아타고 싶은 구축을 가진 1주택자라면 도전해 볼 만합니다. 보류지 입찰로 물건을 낙찰받아 계약한 뒤 잔금일까지 가지고 있던 주택을 팔아서 잔금을 치르면 됩니다. 이미 집이 팔렸고 보류지 잔금일까지 매도잔금을 받기로 했다면 더없이 좋 겠죠. 

투자자의 입장이라면 낙찰받아 계약금만 내고 전세를 받아 잔금을 치르는 방법도 있습니다. 이 경우 해당 단지 매매, 전세 시세를 조사하고, 주변 전세 상황까지 체크해보세요. 해당 단지의 전세가율이 높고, 잔금을 치를 시기에 인근 전세 물량이 거의 없다고 판단된다면 전세금으로 잔금을 치르는게 가능합니다. 특히 앞으로 서울 아파트 입주 물량은 더욱 부족해집니다.

2021년이면 전셋값은 지금보다 더 오르고, 전세 물량도 모자라 보류지 입찰 투자가 적기일 것으로 보입 니다.

서울, 수도권 잔여 세대 추첨

청약 시 미분양, 미계약으로 나오는 잔여 세대 추첨, 일명 줍줍은 통장도 필요없는데다 일반분양과 똑같이 대출도 나오는 가장 좋은 기회입니다.

하지만 2019년 5월부터 투기과열지구 500%, 2020년 3월부터 청약과열지역 · 수도권 · 지방 광역시 300%로 예비 입주자 선정비율이 개선되면서 사실상 서울 · 수도권에서의 잔여 세대 추첨은 사라졌습니다.

그러나 6 · 17 대책으로 수도권 대부분의 지역이 규제지역으로 지정되어 앞으로는 입지가 안 좋은 단지들은 미계약과 미분양이 속출할 예정입니다. 

규제지역 내에서는 중도금대출이 세대당 단 한 건만 나오므로 실수요자들은 청약 시 더 신중하게 선택하고 똘똘한 분양권을 선호할 수밖에 없습니다. 그렇다면 이 미계약과 미분양 물량을 다주택자들이 받아줘야 하는데 규제지역은 대출이 나오지 않아 다주택자들이 이 물량을 받아주지도 못합니다. 그러면 입지가 좋지 않은 단지들에서는 계속 미계약과 미분양이 쌓일 것이고 건설사들은 분양을 안 해 결국 공급 부족으로 이어집니다.

무주택자, 1주택자라면 수도권에서 나오는 잔여 세대 추첨 단지를 옥석을 가려 신청하시기 바랍니다.

“저의 조언을 듣고

청약에 당첨된 사례자들 중에는 

2030 싱글도, 

무자녀 신혼부부도, 

유주택자도 다수 포함되어 있습니다. 

나에게 꼭 맞는

맞춤 전략을 세운다면 

누구나 청약에 당첨될 수 있습니다.”

✓ 2020 최신 청약 제도와 부동산 정책 완벽 반영

✓ 부록: 2020-2021 서울, 수도권 청약 예정 단지 목록