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무작정 따라하기

'이것'만 알아도 돈 되는 아파트 투자가 가능하다

철도계획을 알면 최적의 투자 시점이 보인다

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‘국가철도망 구축계획’이란 무엇인가?

1970~80년대에는 도로가 신설되거나 확장되면 인근 부동산에 미치는 영향이 상당했지만, 경제성장이 고도화된 지금은 다른 교통망보다 신설 철도계획이 인근 부동산 시세변동에 가장 큰 영향을 미친다.


한마디로 도로가 먹고사는 걱정을 해소하는 교통호재라면, 철도는 단순하게 먹고사는 1차원적인 의미를 넘어 경제수준에 맞춰 편리한 삶을 살 수 있도록 도와주는 교통호재이다.


따라서 경제성장이 고도화된 우리나라에서 투자자가 성공적인 투자의 길로 들어서기 위해서는 ‘국가철도망 구축계획’에 대한 이해가 반드시 선행되어야 한다

국가철도망 구축계획은 우리나라 미래 철도망의 발전 방향을 알 수 있는 척도라고 할 수 있다.


각 차수별로 당시 경제성장 속도를 반영한 개발계획 내용이 주를 이루며, 10년 단위로 계획하되 5년마다 타당성을 재검토하여 계획을 변경할 수 있다. 2016년에 제3차 국가철도망 구축계획까지 발표되었고 2025년까지 개발계획이 잡혀 있다. 단순히 철도 건설계획만 있는 것이 아니라 철도를 건설하는 데 필요한 재정의 조달방안, 환경까지 고려한 철도 건설방안 등을 종합적으로 다룬 계획안이라고 볼 수 있다.


각 차수별 국가철도망 구축계획에서 어떤 내용을 중점적으로 다루었는지 간략하게 정리해 보자.


제1차, 제2차: 철도 고속화와 복선화

제1차와 제2차 국가철도망 구축계획의 핵심은 전국 철도의 고속화와 복선화였다. 제1차 계획에서는 기존 39.8%에 머무르던 전철화를 73%로, 기존 단선 노선의 복선화 비율을 64%로 상향하는 것이 목표였다면, 제2차 계획에서는 전철화를 85% 수준으로 그리고 복선화 비율을 79.1% 수준으로 더욱 올리는 동시에 전국적으로 총 철도 길이를 대폭 연장하는 것에 중점을 두었다. 제1차 계획이 전국 철도의 단순 고속화에 중점을 두었다면, 제2차 계획의 목적은 고속화를 더욱 심화하여 철도망을 통한 전 국토의 통합 및 유기적인 상생을 이루는 것이라고 볼 수 있다.

제3차: 안전과 편리성

제3차 국가철도망 구축계획에서는 전국 주요거점 도시를 연결해서 기존에 1~2시간 소요되던 수도권 출퇴근 시간을 30분 이내로 단축함과 동시에, 단순히 빠르게 이동이 가능한 것을 넘어 안전하고 이용하기에 편리한 시설을 조성하는 데 중점을 두었다. 출퇴근 시간 단축과 안전 및 편리성을 강조한 계획이 주를 이룬다는 것은 결국 경제성장에 걸맞은 높은 삶의 질을 구현하기 위해 철도망을 구축한다는 뜻이다.


따라서 제3차 국가철도망 구축계획에 포함된 여러 사업 중에서도 이동거리의 단축과 복합환승센터 도입으로 높은 삶의 질까지 동시에 충족할 수 있는 GTX 노선 개발계획이 중심에 설 수밖에 없고, 사업 진행속도도 빠를 것으로 예측된다.


하지만 국가철도망 구축계획은 여러 계획들이 중장기적으로 어떻게 구성되어 있는지 확인하는 용도로만 활용하는 것이 좋으며, 명시된 공사기간을 맹신하는 것은 금물이다. 기존 사례들을 보면 매번 여러 가지 요인들에 의해 공사기간이 몇 년씩 연장돼 왔기 때문이다. 세부적으로 사업구간, 단선/복선 여부, 사업비 규모 등을 체크하는 수준이면 일반 투자자로서는 훌륭히 준비를 마친 상태라고 볼 수 있다.

국가철도망 구축계획은 어디서 볼 수 있나?

구체적인 국가철도망 구축계획은 한국철도시설공단 홈페이지(www.kr.or.kr)에서 확인할 수 있다.


‘한국철도시설공단 홈페이지 → 사업소개 → 철도건설’에서 가공되지 않은 개발계획을 볼 수 있는데, 전반적인 사업개요가 쭉 나열되어 있고 맨 아래나 위에 본 사업개요에 참고가 되는 서류가 첨부되어 있다.


첨부서류에서는 노선이름, 사업구간, 단선/복선여부, 사업비 등 전반적인 사업내용을 알 수 있다.

철도사업 진행과정 간략하게 살펴보기

국가철도망 구축계획에 따른 철도사업은 크게 4단계로 이루어진다. 1단계는 예비타당성 조사, 2~3단계는 기본계획 수립 및 설계, 4단계는 사업자 발주 및 사업자 선정을 하는 본 공사의 순서로 추진된다

예비타당성 조사는 경제성이 보장되지 않은 사업의 무리한 추진을 막고, 잦은 계획변경으로 인한 사업의 재정악화를 방지하며, 최악의 경우 중도에 사업 자체가 취소되는 등 각종 위험을 최소화하기 위해 면밀히 사전검토를 실시하는 과정을 말한다.


사업내용, 사업구역, 당시 사회적 분위기 등에 따라 여러 이해관계가 얽혀 짧으면 수년에서 길게는 10년을 훌쩍 넘기는 경우도 빈번하므로 미리 짐작하기는 쉽지 않다. 예비타당성 조사를 통과하면 사업성을 바탕으로 본격적인 기본계획을 수립하게 되는데, 통상 기본계획 수립 1년, 수립된 계획에 맞는 설계기간 2년, 본 공사기간 5년까지 최소 8년 정도가 소요된다.


본 공사기간 5년은 우리가 출퇴근할 때 자주 이용하는 일반 도시철도의 평균 공사기간이다. 경전철은 공사기간이 그보다 조금 더 짧고 GTX처럼 좀 더 세밀한 공법이 필요한 노선은 그보다 조금 더 길다고 보면, 철도사업의 전체 진행 단계와 기간을 어느 정도 예상할 수 있을 것이다.


그러나 전체 철도사업 과정에서 사업주체들 간의 마찰이나 민간사업자의 부도 등으로 본 공사기간이 길어지거나 아예 장기간 중단되는 경우도 있으므로, 착공시기와 준공시기를 정확하게 예측한다는 것은 불가능하다고 볼 수 있다.

신설 역세권 주변 아파트 시세는 3번 요동친다

내가 수년간 아파트 투자를 통해 경험한 바로는 미래가치가 큰 신설 전철역 주변 아파트의 시세는 개발계획이 확정될 때, 공사를 시작할 때, 마지막으로 준공을 앞두고 요동친다.


철도계획 확정 발표부터 준공까지 대략 10년 걸린다고 보면, 단계마다 상당한 기간이 필요하고 부동산 경기에 따라 등락을 거듭한다. 하지만 시세변동을 나타낸 그래프를 확대해 보면 결국 그 기간에 아파트 시세는 우상향한다는 것을 알 수 있다.


5호선 연장 하남선 인근 A아파트의 10년간 시세변동추이를 살펴보자. 예비타당성 조사를 통과한 2011년, 공사를 시작한 2015년 직전에 실거래가가 급상승했으며, 준공을 앞둔 2018년 다시 실거래가 상승한 것을 알 수 있다.

가공되지 않은 자료부터 참고하자

팁을 하나 소개하자면, 포털사이트 뉴스나 개인 블로그보다는 가급적 지자체 및 공공기관의 홈페이지나 공보에서 가공되지 않은 자료를 참고하는 것이 좋다. 뉴스나 개인 블로그는 작성자의 주관이 개입되어 투자 판단이 흐려질 여지가 있기 때문이다.


예를 들어 제3차 국가철도망 구축계획이 발표되었다고 가정해 보자. 이처럼 큰 개발계획이 발표되면, 부동산 전문가들이나 각 언론 그리고 평소에 부동산 좀 안다는 사람들은 발표된 내용을 토대로 자신들의 주관을 섞어 인터넷상에 동시다발적으로 글을 쏟아낸다. 


일반인들은 국가철도망 구축계획의 본 내용보다는 이들이 가공한 글을 먼저 접하게 되는데, 내용을 자세히 살펴보면 큰 틀에서는 같은 이야기를 하지만 세부내용에는 조금씩 차이가 있다. 그중에서 어떤 것을 신뢰할지 판단력을 기르려면 앞서 말했듯 ‘한국철도시설공단 홈페이지 → 사업소개 → 철도건설’에서 가공되지 않은 개발계획을 먼저 살펴봐야 한다.


이를 통해 전반적인 사업개요와 함께 노선이름, 사업구간, 단선/복선여부, 사업비 등 전반적인 사업내용을 알 수 있다.

사업구간이 길면 전체 공사기간이 길어질 것을 예상할 수 있고, 단선이냐 복선이냐에 따라 개통 후 가치를 예측할 수 있으며, 사업비 규모를 보고 많은 개발사업 중 해당 사업의 중요도를 파악할 수 있다. 남이 가공한 글을 읽기 전에 투자자로서 먼저 객관적인 자료를 살펴보고 대략적인 내용을 예측하는 습관을 기르는 것이 좋다.


결국 투자 결과의 책임은 투자자 본인이 감수하는 것이므로, 객관적인 데이터를 투자자의 주관으로 해석하는 습관을 길러 두기를 적극 권장한다.


지금까지 왜 신설 역세권을 중심으로 투자 대상 아파트를 선정해야 하는지 그 당위성을 확인해 보았다. 이를 바탕으로 서울에서부터 이어지는 광역급행철도와 도시철도 중 경기도로 파생되는 신설 노선의 특징 및 주변 상황을 세부적으로 파헤쳐 보자.


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