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'역세권이 곧 돈이다?' 오르는 아파트 고르는 법

역세권이면 무조건 만세?

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역세권이면 무조건 오른다?

아파트 시세를 끌어올리는 핵심 요소는 단연 교통이다. 그중에서도 철도의 효과가 가장 큰데, 언제 어떤 형태의 역세권이 되느냐가 매우 중요하다.


면밀히는 모르더라도 사람들은 대부분 역세권이 부동산 시세에 미치는 영향이 매우 크다는 것쯤은 알고 있다. 내 집 앞에 전철역이 신설된다고 하면 그 동네는 축제 분위기로 들썩인다. 그럴 때면 다음과 같은 현수막이 붙곤 한다.

한마디로 투자 목적이든 실거주 목적이든 역세권은 부동산을 사고파는 데 매우 중요한 요소임을 알 수 있다. 그러나 과연 역세권이라고 해서 다 좋기만 할까? 물론 없던 전철역이 생긴다는 것은 여러모로 좋은 일이지만, 그 역 하나만 보고 긍정적인 판단을 내리기에는 다소 무리가 있다.


기존에 교통이 매우 불편하던 동네에 신설 전철역이 생긴다고 가정해 보자. 그런데 열차운행 간격을 살펴보니 출근 시간임에도 5분 이상 기다려야 한 대씩 온다. 거기다 강남, 잠실, 서초, 명동 같은 서울 시내 중심지로 이동하는 시간이 여전히 1시간을 훌쩍 넘는다면, 그 신설 전철역 주변 아파트의 미래가치는 그다지 크지 않을 것이다.

반면에 서울의 중심지와 직선거리는 그다지 멀지 않은데 기존에 교통이 불편해 많은 시간이 소요되던 지역이라면 이야기가 다르다. 신설 전철역 덕분에 서울 중심지로 이동하는 시간이 30~40분 이내로 획기적으로 줄어들고, 열차운행 간격도 수분 이내로 출근 시간대에는 거의 끊이지 않고 연속으로 들어온다면 그 신설 전철역 주변 아파트의 미래가치는 아주 크다고 볼 수 있다.

아래 그래프는 경의중앙선 역세권 범위 내에 있는 A아파트의 시세상승추이이다. 경의중앙선의 평일 배차간격은 7~10분이며, 최근 7년간 시세변동률은 약 17%였다.

다음 그래프는 5호선 역세권 범위 내에 있는 B아파트의 시세상승추이이다. 5호선은 평일 기준으로 배차간격을 따로 안내하지 않을 정도로 촘촘하게 운행된다. 경의중앙선에 비해 동일한 기간 대비 시세변동률이 약 61%로 훨씬 큰 것을 알 수 있다.

서울 중심지까지 40분 내로 이동할 수 있는가?

직업포털사이트 잡코리아의 설문조사에 따르면 직장인 출근 시간에는 평균 48.1분이 소요된다고 한다. 그렇다면 많은 직장인들이 이상적으로 생각하는 출근 시간은 평균치보다 조금 낮은 40분 정도일 확률이 높다. 출근 시간 40분을 한계범위로 두고, 그 안에 서울 중심지까지 이동할 수 있는 곳을 찾아본다면 좋은 투자처 찾기의 첫걸음을 잘 떼었다고 볼 수 있다.

그렇다면 신설 전철역에서 서울 중심지까지 이동시간은 어떻게 예측할까? 해당 노선 및 공구의 공사를 주관하는 공공기관의 공식적인 발표 자료를 참고해도 좋지만, 스스로 다음과 같이 짐작해 볼 수 있다.

한 전철역에서 다음 전철역까지 도착하는 데 2분 남짓 소요되고 서울 중심지와 가까워질수록 그 시간이 단축되는 것을 감안하면, 업무시설이 집중되어 있는 서울 중심지로 출근할 때 걸리는 시간이 최대 40분 이내에 접근하기 위해서는 약 20 정거장, 거기에 출근시간임을 감안하면 18정거장 이내에 들어와야 한다고 볼 수 있다. 이 범위 내에서 가까우면 가까울수록 그 주변 아파트의 미래가치는 점점 좋아진다고 보면 된다.

이렇듯 역세권이라고 해서 다 같은 역세권이 아니다. 그리고 물리적으로 거리와 정거장 개수가 많다고 무조건 먼 것도 아니다. 역세권 중에서도 열차운행 간격이 짧고, 기다리는 시간이 길지 않으며, 물리적 거리와 상관없이 서울 중심지까지 출근시간이 40분 내외인 곳에 신설되는 역세권 아파트라면 충분히 미래가치를 기대해도 좋다.


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