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"보증금 날리지 않으려면" 부부가 함께 부동산 경매 후기

부부가 함께 경매, 장점과 단점은?

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부부가 함께 하니
수익도 즐거움도 두 배예요!

ID : 철인29님
키워드 : 부부, 임장시스템, 빌라경매

<이제, 돈 되는 경매다>에 실린
부동산 경매를 하고 있는 부부의 인터뷰입니다.

퇴직과 경제적 절벽에 대비하고자, 아내와 함께 경매를 시작하게 된 '철인29'씨를 만나 보았습니다. 


부부가 함께 경매를 하며 느꼈던 점과 실패했던 경험을 들려준다고 해요.


Q. 경매를 공부하게 된 계기는 무엇인가요?

저는 연구교수입니다.


제가 경매를 처음 접한 것은 2015년 중순, 미래에 닥칠 퇴직과 경제적 절벽에 대비하고자 경제 관련 서적들을 읽기 시작하였고, 경매와 공매에 대해 알게 되었습니다. 


처음 시작할 때 정말 많은 책을 읽었고 새로운 세계에 크게 감탄햇던 것 같습니다.


Q. 부부가 함께
경매를 하시는데요,
장점, 단점, 그리고 주의점을 알려주세요.

장점은 언제나 함께할 수 있는 동료가 옆에 있다는 것입니다.


검색할 물건에 대해 바로바로 토론이 가능하고, 임장을 나가 부동산에 들러 시세조사를 할 때 부부로 연기할 필요 없이 그냥 집 구하러 왔다고 하면 잘 알려줍니다. 그리고 남자들이 잘 못 보는 인테리어나 주방 등 물건의 장단점을 잘 알아냅니다. 


입찰 시에는 제가 직접 가지 못할 때에 대리입찰이 가능합니다. 혹은 대출이 어려울 때에 아내 명의로 대출도 가능합니다. 명도할 때도 함께 명도협상을 진행할 수 있습니다. 


단점은 애들 때문에 일이 생기거나 집안일이 있으면 같이 행동하기 힘들다는 점 빼고는 아직은 없는 것 같습니다. 추가로 부부싸움을 하면 일을 진행하기 힘든 점도 있네요.


Q. 첫 낙찰 과정이 궁금해요.

통으로 나온 빌라 건물이었습니다. 


초보 때에는 집 주변 위주로 검색을 했는데 그중에서 수원 옆 병점역 인근 물건이었습니다. 1차에 낙찰된 것도 있어 걱정이 덜됐고, 2차 때는 시세보다 많이 싸서 3개에 입찰했는데 1개만 낙찰받았습니다. 나머지는 부동산회사에서 싹~ 가져갔습니다. 


명도 과정은 <나는 돈이 없어도 경매를 한다>에 나온 대로 낙찰 후 물건지를 찾아서 벨을 몇 번 누른 후에 세입자를 만났습니다. 혼자 사는 여성분이었는데 처음에는 차가운 말투로 역정을 내다가 향후 일정을 차근차근 설명드리니 수긍을 하는 눈치였습니다. 첫 만남이 이루어진 후 합의한 내용으로 내용증명까지 보내니 명도는 순조롭게 이루어졌습니다.  


종합적으로 저의 첫 번째 낙찰 물건은 약간은 무모하지만 교과서대로 잘 실천한 게 큰 도움이 된 것 같습니다. 현재 저의 첫 번째 세입자는 계약을 연장한 상태이고 서로 가끔 안부를 물을 정도로 잘 지내고 있습니다.


Q. 보증금을 날린 공매 이야기도 해주세요.

가슴 아픈 이야기입니다. 공매는 인터넷 검색, 퇴근 후 임장, 그리고 인터넷 입찰이 가능해 저에게는 큰 장점이 있었습니다.


저의 첫 번째 경매물건은 모든 게 순조롭게 마무리되었고, 두 번째는 LH의 기숙사 아파트를 공매로 낙찰받아서 현재 전세로 임대 놓은 상태입니다. 사실 낙찰가도 시세랑 큰 차이가 없었지만 명도도 없었고 도배 장판과 간단한 수리를 LH에서 다 해놓은 상태라서 큰 문제없이 임대까지 마무리 되었습니다. 


두 번의 성공에서 온 자만심 때문인지 너무 쉽게 물건들에 접근했던 것 같습니다. 


물건 검색을 하다가 병점 근처에 매매가랑 전세가가 큰 차이 없는 아파트를 발견했는데, 선순위 세입자의 전세금보다 전세금이 많이 오른 상황이어서 입찰가보다 높은 가격으로 임대가 가능하리라 생각했습니다. 


무피투자가 가능하리라 생각했던 것이죠. 전세권자가 배당신청한 상태여서 전세권도 그대로 소멸되리라 생각했습니다. 계획한 대로 입찰을 진행하였고 두 명 입찰에 근소한 차이로 1등을 먹었습니다.  


'낙찰'. 순간 이상하게 뭔가가 머릿속을 스쳐 지나갔습니다. 그리고 읽었던 책들을 다시 뒤져보니 그게 있었습니다. ㅠㅠ 당해세와 법정기일이 빠른 세금들. 이 부분은 책으로 읽어서 알고 있었으나 제가 간과했던 것 같습니다. 실제로 적용해 본 적이 없었기 때문입니다. 


캠코에 전화해서 사정을 얘기하고 임차인을 찾아가서 유치권 신고도 부탁해 보고 매각결정취소신청도 해보았으나 다 소용이 없었습니다. 마이너스 통장을 이용해서 입찰을 진행했는데 그 금액이 그대로 마이너스로 남아버렸죠. 


1300만원. 큰 금액이었습니다. 그때 크게 실망해서 감정을 잘 추스리지 못하던 아내의 모습이 아직도 생각이 납니다.  


이 사건을 계기로 잃은 것도 있지만, 전 더 큰 자산을 얻었다고 생각합니다. '즐거운 경매' 수업을 통해서 다시 감을 찾았고, 함께 갈 수 있는 동지들을 만났기 때문입니다.


Q. 최근 신축 오피스텔 투자를 많이 하셨는데요. 어떤 물건인가요.

사실 신축빌리와 오피스텔은 많이들 애기 하듯이 분양가가 최고가격이 될 수도 있기 때문에 저도 기피했던 방식인데, 신축도 급매나 할인을 하면 자기자본을 최소화할 수 있습니다.


대표적인 것이 2015년 즈음에 투자한 화곡동 빌라들입니다. 이 시기에 화곡동 신축빌라들을 매매계약하면 두 달 후에 전세가가 너무 올라서 플피(집을 사고 보증금을 받으면 오히려 돈이 남는 현상)까지 되는 상태였습니다. 이 무렵에 안산, 인천 등지를 많이 갔던 것 같습니다. 요즘에는 대출이 많이 안 나와서 사실상 어려운 일이지요. 


아래 표는 최근 투자한 오피스텔을 정리한 것입니다.

테이블 제목
매입가
12200
보증금
200만원
매입 경비
-278만원
월세
50만원
총 매입액
11922만원
월 이자
35만원
대출금
10500만원
월 수익
15만원
투자금
1422만원
연 순수익
180만원
실투자금
-578만원

매입가를 최소화하기 위해서 3~6층의 북향으로 분양가가 제일 저렴한 물건을 매입했구요. 분양 사무실에서 취득세 보조 500만원 받고, 임대사업자 등록해서 취득세 환급 477만원 받아 약 578만원이 남는 플피가 가능했습니다. 싸게 분양받은 거라 하락을 어느 정도 방어했고, 4년 정도는 임대수익을 볼 생각이라 괜찮은 것 같습니다.


제가 투자물건을 선정할 때 가장 많이 보는 것은 교통 호재와 수요입니다. 지금은 인천에서 전통적인 검암동(공항철도), 구월동(GTX), 석남동(서울 7호선 연장) 외에도 서울1호선 급행이 지나가는 간석동 그리고 수인선의 영향으로 좋아질 숭의동 정도를 보고 있습니다. 호재가 있는 지역은 매도 타이밍을 잡을 생각이고, 큰 변동이 없는 지역은 계속 월세 수익을 취할 생각입니다. 


Q. 마지막으로
부동산 경매에
관심이 있는 분께
하고 싶은 말은?

아래의 원칙을 지켰으면 좋겠습니다.


- 투자에는 목적이 있어야 한다. 

- 실수를 하지 않으려면 기본에 충실해야 한다. 

- 급하게 생각 마라. 끝까지 가는 것이 중요하다. 

- 동료들과 함께 하라. 

- 세상에 도움이 되지 않는 것은 없다. 


즐거운 경매 하세요!


돈 되는 경매를
원한다면
이렇게 공부하라!

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