무작정 따라하기

퇴직과 경제적 절벽에 대비하고자, 아내와 함께 경매를 시작하게 된 '철인29'씨를 만나 보았습니다. 

부부가 함께 경매를 하며 느꼈던 점과 실패했던 경험을 들려준다고 해요.

저는 연구교수입니다.

제가 경매를 처음 접한 것은 2015년 중순, 미래에 닥칠 퇴직과 경제적 절벽에 대비하고자 경제 관련 서적들을 읽기 시작하였고, 경매와 공매에 대해 알게 되었습니다. 

처음 시작할 때 정말 많은 책을 읽었고 새로운 세계에 크게 감탄햇던 것 같습니다.

장점은 언제나 함께할 수 있는 동료가 옆에 있다는 것입니다.

검색할 물건에 대해 바로바로 토론이 가능하고, 임장을 나가 부동산에 들러 시세조사를 할 때 부부로 연기할 필요 없이 그냥 집 구하러 왔다고 하면 잘 알려줍니다. 그리고 남자들이 잘 못 보는 인테리어나 주방 등 물건의 장단점을 잘 알아냅니다. 

입찰 시에는 제가 직접 가지 못할 때에 대리입찰이 가능합니다. 혹은 대출이 어려울 때에 아내 명의로 대출도 가능합니다. 명도할 때도 함께 명도협상을 진행할 수 있습니다. 

단점은 애들 때문에 일이 생기거나 집안일이 있으면 같이 행동하기 힘들다는 점 빼고는 아직은 없는 것 같습니다. 추가로 부부싸움을 하면 일을 진행하기 힘든 점도 있네요.

통으로 나온 빌라 건물이었습니다. 

초보 때에는 집 주변 위주로 검색을 했는데 그중에서 수원 옆 병점역 인근 물건이었습니다. 1차에 낙찰된 것도 있어 걱정이 덜됐고, 2차 때는 시세보다 많이 싸서 3개에 입찰했는데 1개만 낙찰받았습니다. 나머지는 부동산회사에서 싹~ 가져갔습니다. 

명도 과정은 <나는 돈이 없어도 경매를 한다>에 나온 대로 낙찰 후 물건지를 찾아서 벨을 몇 번 누른 후에 세입자를 만났습니다. 혼자 사는 여성분이었는데 처음에는 차가운 말투로 역정을 내다가 향후 일정을 차근차근 설명드리니 수긍을 하는 눈치였습니다. 첫 만남이 이루어진 후 합의한 내용으로 내용증명까지 보내니 명도는 순조롭게 이루어졌습니다.  

종합적으로 저의 첫 번째 낙찰 물건은 약간은 무모하지만 교과서대로 잘 실천한 게 큰 도움이 된 것 같습니다. 현재 저의 첫 번째 세입자는 계약을 연장한 상태이고 서로 가끔 안부를 물을 정도로 잘 지내고 있습니다.

가슴 아픈 이야기입니다. 공매는 인터넷 검색, 퇴근 후 임장, 그리고 인터넷 입찰이 가능해 저에게는 큰 장점이 있었습니다.

저의 첫 번째 경매물건은 모든 게 순조롭게 마무리되었고, 두 번째는 LH의 기숙사 아파트를 공매로 낙찰받아서 현재 전세로 임대 놓은 상태입니다. 사실 낙찰가도 시세랑 큰 차이가 없었지만 명도도 없었고 도배 장판과 간단한 수리를 LH에서 다 해놓은 상태라서 큰 문제없이 임대까지 마무리 되었습니다. 

두 번의 성공에서 온 자만심 때문인지 너무 쉽게 물건들에 접근했던 것 같습니다. 

물건 검색을 하다가 병점 근처에 매매가랑 전세가가 큰 차이 없는 아파트를 발견했는데, 선순위 세입자의 전세금보다 전세금이 많이 오른 상황이어서 입찰가보다 높은 가격으로 임대가 가능하리라 생각했습니다. 

무피투자가 가능하리라 생각했던 것이죠. 전세권자가 배당신청한 상태여서 전세권도 그대로 소멸되리라 생각했습니다. 계획한 대로 입찰을 진행하였고 두 명 입찰에 근소한 차이로 1등을 먹었습니다.  

'낙찰'. 순간 이상하게 뭔가가 머릿속을 스쳐 지나갔습니다. 그리고 읽었던 책들을 다시 뒤져보니 그게 있었습니다. ㅠㅠ 당해세와 법정기일이 빠른 세금들. 이 부분은 책으로 읽어서 알고 있었으나 제가 간과했던 것 같습니다. 실제로 적용해 본 적이 없었기 때문입니다. 

캠코에 전화해서 사정을 얘기하고 임차인을 찾아가서 유치권 신고도 부탁해 보고 매각결정취소신청도 해보았으나 다 소용이 없었습니다. 마이너스 통장을 이용해서 입찰을 진행했는데 그 금액이 그대로 마이너스로 남아버렸죠. 

1300만원. 큰 금액이었습니다. 그때 크게 실망해서 감정을 잘 추스리지 못하던 아내의 모습이 아직도 생각이 납니다.  

이 사건을 계기로 잃은 것도 있지만, 전 더 큰 자산을 얻었다고 생각합니다. '즐거운 경매' 수업을 통해서 다시 감을 찾았고, 함께 갈 수 있는 동지들을 만났기 때문입니다.

사실 신축빌리와 오피스텔은 많이들 애기 하듯이 분양가가 최고가격이 될 수도 있기 때문에 저도 기피했던 방식인데, 신축도 급매나 할인을 하면 자기자본을 최소화할 수 있습니다.

대표적인 것이 2015년 즈음에 투자한 화곡동 빌라들입니다. 이 시기에 화곡동 신축빌라들을 매매계약하면 두 달 후에 전세가가 너무 올라서 플피(집을 사고 보증금을 받으면 오히려 돈이 남는 현상)까지 되는 상태였습니다. 이 무렵에 안산, 인천 등지를 많이 갔던 것 같습니다. 요즘에는 대출이 많이 안 나와서 사실상 어려운 일이지요. 

아래 표는 최근 투자한 오피스텔을 정리한 것입니다.

매입가를 최소화하기 위해서 3~6층의 북향으로 분양가가 제일 저렴한 물건을 매입했구요. 분양 사무실에서 취득세 보조 500만원 받고, 임대사업자 등록해서 취득세 환급 477만원 받아 약 578만원이 남는 플피가 가능했습니다. 싸게 분양받은 거라 하락을 어느 정도 방어했고, 4년 정도는 임대수익을 볼 생각이라 괜찮은 것 같습니다.

제가 투자물건을 선정할 때 가장 많이 보는 것은 교통 호재와 수요입니다. 지금은 인천에서 전통적인 검암동(공항철도), 구월동(GTX), 석남동(서울 7호선 연장) 외에도 서울1호선 급행이 지나가는 간석동 그리고 수인선의 영향으로 좋아질 숭의동 정도를 보고 있습니다. 호재가 있는 지역은 매도 타이밍을 잡을 생각이고, 큰 변동이 없는 지역은 계속 월세 수익을 취할 생각입니다. 

아래의 원칙을 지켰으면 좋겠습니다.

- 투자에는 목적이 있어야 한다. 

- 실수를 하지 않으려면 기본에 충실해야 한다. 

- 급하게 생각 마라. 끝까지 가는 것이 중요하다. 

- 동료들과 함께 하라. 

- 세상에 도움이 되지 않는 것은 없다. 

즐거운 경매 하세요!