무작정 따라하기

우리는 일 년 내내 아무리 돈을 모아도 오르는 부동산 시세를 결코 따라잡을 수 없는 시대, 전세로 살거나 예·적금만 넣는 것이 결국 확정적 손해라고 하는 시대에 살고 있다. 

과연 이런 시대에 어떻게 하면 내 힘으로 내 집을 마련할 수 있을까? 

“제약회사에서 평범한 연구원으로 근무했던 저는 서른한 살에 부동산 재테크에 입문한 이후 10년 동안 부동산 투자자의 길을 걸어왔습니다.  

철도망이 신설되는 서울 외곽지역을 노려 소액으로 투자를 시작했고, 무리하지 않으면서 안정적인 수익을 올리는 저만의 투자 원칙을 정립한 결과, 경제적 자유를 이뤘습니다.

매달 넉넉하지 않은 월급으로 살아가는 직장인을 비롯해서, 적은 금액으로 첫 부동산 투자를 꿈꾸는 모든 분들에게 유용한 잣대가 될 저의 투자 노하우를 소개합니다.”  

그렇지 않다. 눈을 서울이 아닌, 서울에서 경기도로 파생되는 신설 철도망과 수도권 광역급행철도(GTX)로 돌리면 답이 보인다.  

물론 투자 수익성만 본다면 지방이나 경기도보다 서울에 있는 아파트를 공략하는 것이 맞다.

다만 현실성을 감안할 때 서울 아파트에 비해 수익성은 다소 낮더라도, 광역철도 및 도시철도에서 경기도로 파생되는 신설 노선과 수도권 광역급행철도(GTX) 노선을 중심으로 서민도 큰 부담 없이 투자할 수 있는 곳을 찾자는 것이다.

'GTX 시대, 돈이 지나가는 길에 투자하라'에 소개된 ‘적은 투자금으로 수익 내는 알짜 투자처를 찾는 방법’ 중 GTX-A(파주 운정~화성 동탄) 노선 일부의 투자법을 소개한다.

GTX-A 노선

GTX-A 노선은 GTX 3개 노선 중 사업 추진 속도가 가장 빠르다. 노선의 개요를 보면, 운정-킨텍스-대곡-연신내-서울역-삼성-수서-성남-용인-동탄으로 이어지는 총 83.1km의 대규모 사업이다.

노선 개통의 이점 중 하나는 경기도 북서지역과 서울 간 통근시간이 크게 단축된다는 것인데 일산에서 서울역 구간은 현재 약 52분에서 14분까지 빨라진다.

동탄역 인근에서 투자 대상으로 삼을 아파트를 찾는다면, 동탄역 역세권보다는 동탄역에서 GTX로 환승이 가능한 신수원선 115역과 116역 주변 아파트를 눈여겨볼 필요가 있다.

특히 신수원선 115역 주변은 시세도 높지 않고, 전세가율이 85%를 상회한다는 점에서 취득세와 각종 수수료를 포함해 5,000만원 정도의 자금으로 투자가 가능한 좋은 조건이 형성되어 있다.

신수원선 115역 인근 아파트 평균 매매시세와 전세시세 표

신수원선 전체 노선도

신수원선 115역의 경우 안화동마을주공7단지 바로 맞은편에 화성기산지구가 조성될 예정이다. 

주택 공급물량은 약 1,600여 세대 정도이며 임대주택을 제외하면 일반분양은 그다지 많지 않은 편이어서 화성기산지구의 공급물량이 신수원선 115역 주변 아파트 시세에 악영향을 줄 것 같지는 않다. 그보다는 오히려 주변 인프라 확충으로 긍정적인 영향을 줄 것으로 예상한다. 

신수원선 115역

더욱이 2020년 2월 20일부로 수원 전체가 조정대상지역으로 지정된 것처럼 신수원선 115역 주변 역시 풍선효과로 단기간에 시세가 급상승할 가능성이 있으며, 비규제지역이라는 장점을 안고 이 추세는 한동안 이어질 것으로 보인다. 

신수원선 자체는 서울에서 파생되는 노선도 아니고 개통되더라도 서울 강남권으로 접근하는 데 1시간 이상 소요되므로 미래가치를 크게 부여하지 않는다.

그러나 신수원선 115, 116역이 GTX-A 노선 동탄역과 수분 내로 환승이 가능하다는 측면에서 보면 이야기가 달라진다.

신수원선 115, 116역 주변 아파트는 신수원선과 동탄역 GTX-A 노선이 연결되는 시기가 가까워올수록 가치가 더욱 높아질 것이다.

개인적인 판단으로는 신수원선 115역 주변이 아파트 투자 실전 경험을 쌓기에는 그 어느 지역보다 여건이 좋다고 생각한다. 

그 이유는 현 정부체제에서 아파트 시세에 영향을 줄 수 있는 요소의 거의 대부분이 혼재되어 있기 때문이다. 

동탄2 신도시 사례를 통해 인근 대규모 공급물량이 주변 아파트 시세에 어떤 영향을 미치는지도 앞서 경험했고, 신설 역세권 개발이 진행되면서 주요 공사시점이 도래할 때마다 주변 아파트시세가 어떻게 변하는지도 알 수 있을 것이며, 규제지역에 둘러싸여 풍선효과가 생기면, 단기간에 시세가 어떻게 변하는지도 알 수 있을 것이다. 

이 지역에 관심을 갖고 있거나 이미 아파트를 보유하고 있는 투자자라면, 괜찮은 투자수익을 얻는 것은 물론 많은 공부가 되리라 본다.