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부동산 경매로 수익 8천만원, 평범했던 주부가 투자했던 물건은?

조회수 2020. 3. 19. 17:24 수정
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특수물건 중에서도 사람들이 많이 접근하는 유형이 '위장임차인' 물건이다.

바로, 위장임차인 물건

특수물건 중에서도 사람들이 많이 접근하는 유형이 ‘위장임차인’ 물건이다.


매각물건명세서에는 임차인의 보증금을 낙찰자가 인수해야 하는 것처럼 공지되어 있지만, 실상 내막을 캐보면 위장임차인이어서 낙찰자가 떠안을 게 없는 물건이 바로 ‘가장임차인’ 혹은 ‘위장임차인’ 물건이다.

경매시장의 과열로 낙찰과 동시에 수익을 내는 것이 불가능해진 요즘 같은 시기에는 위장임차인 물건을 찾아낼 수만 있다면 꽤 괜찮은 수익을 얻을 수 있다.

다음은 평범했던 주부 P씨가 낙찰받은 사례다.


인천 계양구에 소재한 전용면적 60㎡의 대단지 아파트가 경매에 나왔다. 지하철이 바로 코앞이고 인근에 유치원에서부터 초, 중, 고등학교가 모두 소재해 학군도 좋은 데다가 향과 층, 입지 모두 양호한 그야말로 차별화된 아파트였다.

최초감정가는 2억여원이었는데 한 차례 유찰을 거쳐 당시 최저가는 1억 4,000만원 선이었다. 그러나 감정평가 시점인 6개월 전보다 가치가 꾸준히 상승하여 당시 시세는 약 2억 3,000만원 선에서 형성되어 있었다.

법적인 하자가 없는 일반물건이었다면 수십명이 응찰하여 감정가를 훌쩍 넘겨 낙찰되었겠지만, 이 물건에는 대항력 있어 보이는 임차인이 존재했다.


이 임차인은 낙찰자에게 보증금을 받을 권리인 대항력은 가지고 있었지만, 다른 채권자들보다 보증금을 우선해서 배당 받을 수 있는 권리인 우선변제권은 확정일자가 늦어 행사할 수 없는 상태였다.


쉽게 말해 임차인이 주장하는 보증금 전액을 낙찰자가 인수해야 하는 물건이었다.

임차인이 법원에 신고한 보증금 금액은 무려 1억 3,500만원.


만약 이 임차인이 진정한 임차인이라면 낙찰자가 보증금을 인수해야 하므로 낙찰가가 7,000만원 이하에서 형성되어야 정상이었다.


그렇다면 앞으로 몇 번이고 더 유찰되어야 할 물건이었지만, P씨는 오히려 최저가보다 3,000만원을 더 써내고 이 물건을 낙찰받았다. 위장임차인이라는 확신을 가졌기 때문이다.

P씨는 이 물건의 임차인이 거액의 보증금을 공인중개사 없이 직거래했고, 전입일자와 확정일자 사이에 상당한 이격이 있는 것으로 보아 정상적인 임차인은 아닐 것이라고 추정하고 응찰 전 내막을 캐기 위해 주변 탐문에 들어갔다.


은행과 경비실, 관리실 등을 집중 탐문해 현재 임차인의 남편과 소유자가 형제지간이라는 사실을 밝혀냈다.

임대차계약서 등 관련 자료를 입수해 분석한 결과 여러 모순되는 점이 있었다.


위장임차인이라는 심증은 있었지만 자칫 잘못하면 적지 않은 손해를 감내해야 했다.


망설이던 P씨는 임차인과 소유자와의 관계, 과거 둘 간의 채권채무관계, 임대차계약이 체결된 경위 등 확실한 증거를 확보한 뒤 응찰하기로 결심했다.


난이도가 좀 있는 물건이었지만 요즘 같은 과열기에 한두 명 경쟁자가 있으리라고 판단하고, 최저가보다 약 3,000만원 정도 올려서 응찰했다. 예상과 달리 경쟁자 없이 1억 7,000여만원에 단독으로 낙찰받았다.

낙찰 즉시 P씨는 사전에 준비한 대로 위장임차인임을 순순히 시인하지 않으면 형사고소와 민사소송을 통해 강제로 명도하겠다는 단호한 의지가 담긴 내용증명을 보냈고 몇 차례 만나서 협의를 이어갔다. 

임차인은 처음에는 보증금 1억 3,000여만원을 돌려받기 전까지는 절대로 물러나지 않겠다며 강경하게 나왔다. 그러나 P씨가 몇 번 만나 경고와 설득을 반복하자 순순히 위장임차인임을 시인했고, 오히려 집을 구할 때까지만 살게 해달라고 부탁하는 방향으로 분위기가 역전되었다.


P씨는 임차인의 사정을 받아들여 한 달여의 시간을 주었고 임차인은 그 시간에 부지런히 발품을 팔아 적당한 집을 구해나갔다.

신고된 보증금이 거액이었고, 점유자의 태도 또한 완강하여 장기간 명도소송까지 고려했던 이 물건은 잔금납부 후 채 두 달도 지나지 않아 순조롭게 명도가 끝나 곧바로 새로운 임차인에게 전세로 나갔다.


당시 이 물건의 전세가는 2억 1,000만원에서 형성되고 있었고 매매가는 계속 상승하여 2억 5,000만원을 호가했다. 

그쪽 지역에 공급이 턱없이 부족하여 앞으로도 꾸준히 시세가 상승할 것이라는 필자의 조언에 P씨의 입가에 흐뭇한 미소가 떠날 줄 몰랐던 기억이 새롭다.

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이 물건에서 보듯이 특수물건으로 수익을 내는 것은 특출한 재능을 가진 몇몇 경매인들만의 영역이 아니다. 평범한 주부인 P씨가 위장임차인임을 밝혀내 큰 수익을 냈던 건 의심스러운 정황을 끝까지 파고든 끈기와 노력 그리고 열정을 지녔던 덕분이다.

위장임차인 물건은 양날의 검처럼 위험한 반면 매혹적이다.


필자는 특수물건에서 리스크 통제를 무척이나 강조한다. 그런데 만약 이 사례에서 임차인이 위장임차인이 아니었다면 원금손실의 가능성이 있었을까?

아니다. 이 물건의 임차인은 확정일자가 늦긴 했지만 배당요구 채권자들이 많지 않아 일부 배당을 받을 수 있는 상태였다. 결국 P씨가 써낸 낙찰가대로라면 임차인의 미배당분만 인수하면 되었고, 그 금액을 포함해도 손해는 없는 경우였다.

결국 리스크는 전혀 없고 수익은 컸던 셈이다. 그럼에도 단독입찰이었다는 건 배당계산을 정확히 해내는 경매인들이 많지 않다는 것을 뜻한다. 이는 곧 경매계에 실제 고수가 많지 않다는 방증이기도 하다.

그러니 경매 초보도 희망을 갖자. 처음 시작하는 당신보다 더 많이 공부하고 더 많이 경험한 쟁쟁한 선배들이 경매계에 잔뜩 포진해 있을 것 같지만, 실상은 그렇지 않으니 말이다.

행복한 부자가 되기 위해 끊임없이 노력하는 사람들은 생각보다 많지 않다. 지금 시작한 당신도 결코 늦지 않았다.


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