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3년 만에 21채의 집주인이 된 주인공의 부동산 대화의 기술

조회수 2019. 12. 12. 11:07 수정
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경매 고수가 알려주는 성공적인 대화법
3년 만에 21채의 집주인이 된 주인공

글쓴이 소개_ <부동산 경매 무작정 따라하기>의 저자 이현정 

서른아홉 살에 셋째를 낳고 뒤늦게 시작한
경매로 3년 만에 21채 집주인이 되었다.

이때의 생생한 경험담을 담아낸
《나는 돈이 없어도 경매를 한다》를 펴냈다.

이번 글을 발췌한 《부동산 경매 무작정 따라하기》는 이제 막 경매 시장에 뛰어든 왕초보에게 나침반이 되어줄 책으로,

경매에 대한 기초지식부터 물건 고르기, 권리분석, 현장조사, 입찰, 낙찰 이후 활용법까지의 경매 지식이 담겨있다.

그녀가 전하는 성공적인
부동산 거래를 이끄는 대화법을 살펴봅시다

원활한 명도를 위한 대화의 기술

명도는 집에 살고 있는 점유자를 내보내는 일입니다. 


법의 힘을 빌리지 않고, 대화를 통해 원만한 명도가 된다면 점유자와 낙찰자 모두에게 좋은 일입니다. 


원만한 명도를 위해 우리는 점유자와 협상을 합니다. 점유자와 대화를 시작하기 전에 그들의 상황을 먼저 이해해볼까요?

경매에 나오는 집에는 나름대로의 사연이 있다

낙찰받은 집은 사연을 가지고 있지요. 


사업이 어려워진 사장님의 집일 수도 있고, 집주인이 보증금을 돌려주지 않아서 이사를 가지 못하는 임차인이 사는 집일 수도 있습니다.


형제를 위해 담보로 잡혔던 집일 수도 있고, 재산상속에 불만을 가진 아들들의 집일 수도 있습니다. 


경매를 당한 점유자들은 어려운 일을 겪었습니다. 그동안 쌓인 원망과 울분을 낙찰자에게 토해내기도 합니다.


점유자의 상황을 이해하면 그들의 무례한 행동도 이해가 됩니다.


고수가 알려주는
성공적 명도를 위한 대화법
1. 점유자를 만나기 전에
어떤 협상을 할지 미리 정해두세요

점유자와의 첫 만남은 일정을 알려주는 것에서 시작합니다.


“제가 지난 20일에 낙찰을 받았습니다. 잔금납부일은 이달 10일경입니다. 


이때 소유권이전이 되고 선생님께서는 이 집을 무단으로 점유하시게 됩니다. 


배당기일이 다음 달 10일이므로 이때까지는 이사를 나가주셔야 합니다.”


예상하는 일정을 알려주는 것이 좋습니다. 잔금납부일은 예상일보다 조금 이른 날짜로 공지하면 나중에 이사 날짜를 협상할 수 있습니다.


고수가 알려주는
성공적 명도를 위한 대화법
2. 원망의 대상이
낙찰자가 아님을 알려주세요

보증금을 일부만 배당받는 임차인이나 하나도 배당받지 못하는 임차인은 낙찰자에게 노골적인 적개심을 드러냅니다.


보증금을 모두 내놓지 않으면 절대 이사 못 나간다고 하거나, 말도 안 되는 이사금을 요구하며 으르렁대기도 합니다. 


이때 원인 제공자가 낙찰자가 아님을 알려주세요.


“정말 전 집주인이 너무했네요. 그런데, 알고 계세요?


선생님께서 법원에서 일부라도 받으시게 될 보증금은 제가 납부하는 잔금에서 배당된답니다. 선생님께서 배당받지 못한 보증금은 전 집주인에게 받아내실 수 있어요.


전 집주인이 월급을 받거나 다른 재산이 있으면 압류하실 수 있거든요. 가까운 변호사나 법무사를 찾아가 보세요.”


고수가 알려주는
성공적 명도를 위한 대화법
3. 흥정하듯이 협상하세요

동남아 국가의 재래시장에서 물건을 살 때는 상인이 부르는 가격의 절반 이하부터 흥정을 시작해야 한다고 합니다. 


1만 5,000원짜리 물건을 상인은 2만원부터 부르고, 소비자는 만원으로 깎아달라고 하는 거지요.


상인과 소비자가 조금씩 양보해서 1만 5,000원에 거래하였다면, 상인과 소비자 둘 다 만족스러운 거래입니다. 


다음 달 10일까지 이사를 가라는 낙찰자의 이야기에 점유자가 발끈하며 대답합니다.


“당장 다음 달 10일까지 이사를 어떻게 가요? 시간을 더 주셔야 해요.”


“그럼, 20일 정도면 되시겠어요?”


“다음 달 말은 되어야죠. 더 빨리 가도록 노력은 해볼게요. 이사비는 얼마나 주실 거죠?”


“저는 원래 이사비를 드릴 의무가 없습니다. 하지만, 선생님께서 다음 달 20일 내에 이사를 완료하신다면 약간의 위로금을 드리겠습니다. 약속하신 20일을 넘기면 한 푼도 드릴 수 없습니다.”


이 대화에서 낙찰자는 처음 점유자에게 10일까지 이사하라고 말했고, 점유자의 요청에 응해서 20일까지 연기해주었습니다. 사실 낙찰자가 처음 생각한 명도완료일은 30일입니다. 


명도협상을 할 때 이사 날짜는 예상보다 빠른 날짜부터 시작하고, 이사비는 예상금액보다 절반 이하부터 시작합니다.


고수가 알려주는
성공적 명도를 위한 대화법
4. 적당한 이사비란 얼마일까요?

점유자는 이사를 나가면서 억울한 마음을 갖습니다. 억울함을 해결하는 가장 쉬운 방법이 ‘돈’이지요. 그래서 대부분의 점유자는 이사비를 요구합니다.


사실 낙찰자가 점유자에게 이사비를 지급할 의무는 없습니다. 


특히 배당받는 임차인에게는 더욱 그렇습니다. 


그들은 보증금을 온전히 받고, 이를 받기 위해서는 낙찰자의 명도확인서가 필요하니까요. 


보증금을 한 푼도 배당받지 못하는 임차인 혹은 집주인일 경우에는 사정에 따라 위로금 성격으로 이사비를 지급하기도 합니다. 


하지만 그들이 원하는 금액과 낙찰자가 줄 수 있는 금액에는 큰 차이가 있습니다.


“내가 이 집에 인테리어 하느라 들인 돈이 3,000만원이에요. 그중에 1,000만원은 주셔야지.”


“선생님, 제가 드릴 수 있는 최대 금액은 100만원이에요. 다음 달 20일까지 이사를 하시는 경우에 가능하고요, 날짜를 넘기면 100만원도 어렵습니다.”


점유자가 1,000만원을 불렀지만, 진짜로 받을 수 있을 거라 생각하는 것은 아닙니다. 


몇 번의 협상이 있은 후, 다음 달 말일경으로 명도가 완료되고 이사비로 120만원이 지급되면 점유자와 낙찰자 모두에게 만족스러운 명도가 됩니다. 


낙찰자가 지급할 수 있는 최대 이사비는 강제집행을 하게 될 때 발생하는 비용으로 평당 10~20만원 정도입니다.


고수가 알려주는
성공적 명도를 위한 대화법
5. 마지막에는 살짝 져주세요

이사를 가는 날, 꼭 이렇게 말하는 점유자가 있습니다.


“도어록을 떼어가긴 그렇고 중고 비용으로 주세요.”

“냉장고가 트럭에 안 들어가네. 좀 사주쇼.”


심지어 방에 깔린 장판을 뜯어가겠다는 점유자도 있습니다. 이들이 왜 그러는 걸까요? 억울해서입니다. 


이사하는 날까지의 관리비를 정산하고, 집 안의 쓰레기도 깨끗이 치워 놓기는 했는데, 점유자는 뭔가 억울함이 가시지 않습니다. 


이사하는 날 이들은 종종 엉뚱한 요구를 합니다.


이때 가장 원만하게 해결하는 방법은 그들의 요구를 들어주는 것입니다. 5만원, 10만원으로 그들의 물건을 사주세요. 10만원으로 그들의 억울함을 달랠 수 있습니다. 


마지막 협상에서 당당히 승리한 점유자는 기분 좋게 덕담을 하며 사라집니다.


“젊은 분이 고생하시네. 잘 사세요.”


고수가 알려주는
성공적 명도를 위한 대화법
6. 대면이 어렵다면 문자로 명도하자

직접 만나서 명도를 하지 않고, 문자나 모바일 메신저로 협상할 수도 있습니다.


‘안녕하세요. 낙찰자 ◯ ◯ ◯입니다.’


대화로 할 이야기를 문자로 보내면 됩니다. 이때 상대방도 문자로 답을 하도록 하세요. 만일 상대가 통화를 요구하면 다음과 같이 문자로 유도하는 게 좋습니다.


‘업무 중이라 전화 통화가 어렵습니다, 문자로 주세요.’


낙찰자가 직접 명도하는 것에 두려움이 많거나, 어리거나 약한 경우 ‘문자 명도’는 효과적입니다. 거친 점유자여서 상대하기 곤란한 경우에도 문자로 명도를 합니다.


SNS가 발달한 세상입니다. 전화번호만 알면 방금 소개받은 사람이 어떤 사람인지 금방 알 수 있습니다. SNS로 점유자를 파악하여 명도를 하면 유리합니다. 


거꾸로 점유자도 낙찰자의 상태를 알 수 있습니다. 때문에 명도를 하는 사람은 메신저 프로필에 지나치게 자신을 드러내지 않는 것이 좋습니다.


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