무작정 따라하기

경매는 집주인의 빚 때문에 일어나는 일이에요. 법원은 집주인의 집을 처분해서 채권자에게 돌려주기 위해 경매를 진행합니다. 

채권자는 당연히 받아야 할 돈이 있어 경매를 신청하지만, 그 과정에서 그 집에 관련된 다른 이해관계인에게 피해가 갈 수도 있습니다. 그래서 집에 얽힌 이해관계인들의 권리를 따져봐야 합니다.

경매는 채권자의 신청으로 시작합니다. 

신청한 채권자 외에도 은행이나 카드사 등 금융기업, 개인, 세무서, 사업상 채권자, 이혼한 전처 등 집주인에게 받을 돈이 있는 사람이 더 있을 수 있습니다. 채권자들은 자신의 권리 순서대로 배당을 받습니다.

등기부등본이나 전입신고처럼 명확한 순서가 있는 권리가 있고, 가처분, 유치권처럼 배당여부가 애매한 권리도 있습니다. 한편, 선순위임차권처럼 자칫하면 낙찰자가 인수할 수 있는 권리도 있지요.

법원 입장에서는 신청이 들어왔으니 되도록 빠르게 경매를 진행해야 합니다. 일일이 다른 이들의 권리관계를 파악할 시간적 여유가 없습니다. 

그래서 법원은 명확하지 않은 권리에 대해서 파악하지 않고 입찰자가 스스로 판단하게 합니다. 이런저런 사연이 있는 여러 가지 권리들을 다 파악하고 나서 경매를 진행하면 시간이 마냥 지체되니까요. 

따라서 최소한의 정보는 법원이 직접 관리하지만 세세한 부분은 입찰자가 직접 권리분석을 해야 합니다. 경매 물건은 권리가 명확한 것이 있는 반면, 애매한 경우도 종종 있습니다.

그래서 권리분석은 크게 두 가지로 나눌 수 있습니다.

‘소멸권리’, ‘인수권리’는 법률용어는 아니에요, 이해를 돕기 위해 제가 만든 단어입니다. 경매 후 없어지는, 즉 소멸되는 권리를 소멸권리라고 할게요. 

반대로 낙찰자가 떠안아야 하는, 즉 인수해야 하는 권리는 인수권리라고 하겠습니다.

인수권리라고 무조건 피할 필요는 없어요. ‘소멸인가, 인수인가’의 문제는 권리가 사라지는가의 여부에 달려있습니다. 

배당과는 별개 문제이지요. 인수권리이지만, 배당으로 해결이 되기도 합니다.

예를 들어, 인수권리를 가진 가처분권자에게 전액 배당이 되면 낙찰자에게 위험이 없습니다.

경매에 나오는 집은 모두 문제가 있는 집입니다. 어떤 집은 복잡한 문제가 있고, 어떤 집은 간단한 문제가 있지요. 

그 문제들은 등기부등본에 표시되는데, 우리는 이것을 ‘권리’라고 합니다.

권리의 힘이 사라지면, 등기부등본상에 빨간색으로 줄이 그어지고 ‘권리가 소멸되었다.’ 혹은 ‘말소되었다.’라고 합니다. 

경매에서는 일정 기준 이하로 채권자의 권리가 사라지는데, 이때 말소의 기준이 되는 권리를 ‘말소기준권리’라고 합니다.

경매에서 권리가 말소되는 궁극적인 이유는 채권자들에게 신속하게 배당하기 위해서입니다. 

권리가 말소되기에 입찰자는 복잡한 권리 걱정 없이 입찰할 수 있고, 법원은 낙찰자의 잔금으로 채권자에게 배당할 수 있습니다. 

빚이 많아 일반 매매로 매매하기 어려운 물건도 경매를 통하면 새 주인을 만날 수 있습니다.

권리가 소멸한다는 것은 그 과정에서 누군가는 돈을 못 받을 수도 있다는 뜻입니다. 권리가 말소되는 과정에서 억울한 사람도 생깁니다. 

배당 순서가 늦어 돈을 돌려받지 못하더라도 별다른 방법이 없습니다. 집은 이미 새 주인을 찾았고, 권리는 소멸했으니까요.

말소기준 권리보다 전입이 늦어 대항력이 없는 임차인은 보증금을 모두 잃어도 별도리 없이 이사를 나가야 합니다. 

그렇기 때문에 애초에 월세 혹은 전셋집을 구할 때 등기부등본을 확인하여 과도한 대출이 껴있는 집은 피하는 것이 좋습니다.

말소기준권리는 말 그대로 말소가 되는 기준입니다. 말소기준권리를 포함하여 아래의 권리들은 모두 힘을 잃고 사라집니다. 

회개하면 모든 죄를 용서해주듯이 복잡한 과거는 사라지게 됩니다. 말소기준권리를 찾는 것은 권리분석의 시작입니다.

여러분이 임차인이라면 반드시 말소기준권리보다 먼저 전입을 해야 하고 입찰자라면 말소기준권리보다 빠른 권리가 있는 물건은 피하는 것이 좋습니다. 

그래서 돈을 빌려줄 때는 말소기준권리가 이미 있는 물건을 담보로 돈을 빌려주지 말아야 할 것입니다

말소기준권리는 돈으로 해결되는 권리 중 가장 먼저 설정된 권리입니다. 경매를 통해 ‘돈에 관한 권리’는 깨끗하고 명확하게 해결할 수 있습니다. 모두 소멸하지요.

배당 순서가 늦은 채권자의 경우 돈을 한 푼도 못 돌려받더라도 못 받은 돈을 낙찰자에게 요구할 수 없습니다. 

덕분에 입찰자는 마음 놓고 입찰에 참여할 수 있습니다. 경매에서 가장 손해를 보는 사람은 순서가 늦어 배당을 못 받는 채권자이지요.

하지만, ‘돈이 목적이 아닌 권리’는 상황이 다릅니다. 진짜 집주인이 누구인지에 대한 다툼이 있어 소송이 진행 중인 집은 낙찰받은 후에 진짜 소유권을 빼앗길 수도 있습니다. 

토지를 이용할 수 있는 권리가 명확하지 않은 집은 낙찰받은 후 건물을 철거해야 할 수도 있지요.

돈으로 해결할 수 없는 문제가 있는 물건은 권리분석이 까다롭습니다. 다행히도 경매물건 중 대부분은 돈으로 해결이 됩니다. 

초보자는 이런 물건만 골라서 입찰하면 됩니다.

말소기준권리 아래에 있는 권리는 몇 가지 예외를 제외하고 모두 말소됩니다. 

말소기준권리가 되는 권리는 다섯 가지 종류가 있습니다.

근저당권과 저당권 모두 돈을 빌려줄 때 발생하는 권리입니다. 

부동산을 담보로 한 대출은 채무자가 갚을 수 없을 때 해당 부동산을 법원에 경매 신청해서 돈을 받을 수 있습니다. 

저당권은 개인 간 거래에서 많이 발생하는 반면 근저당권은 은행을 통해 대출을 받을 때 설정되는 권리입니다.

근저당권은 채무자가 미래에 상황이 안 좋아져 대출을 갚지 못할 것을 대비해 실제 빌린 금액보다 더 높게(약 120~130%) 채권액을 설정하는 것을 말합니다. 

근저당권은 주거용 물건의 주된 말소기준권리입니다.

채권자가 채무자에게 받을 돈이 있을 때 채무자가 임의로 자신의 재산을 처분하지 못하도록 국가에 신청하는 것을 말합니다.

앞선 다른 권리가 없을 때 경매 시작을 알리는 경매개시결정이 말소기준권리가 됩니다.

근저당 대신 설정하는 권리입니다. 돈을 빌려주고 담보가등기를 설정하면 경매 신청을 할 수 있고 배당도 받을 수 있습니다. 

개인 간의 거래에서 발생하며 근저당과 비슷한 효력이 있습니다. 등기부등본 비고란에 담보가등기라고 쓰여 있는 물건이 그러합니다.

등기부등본에서 다른 권리보다 가장 앞선 전세권을 말합니다. 선순위 전세권은 ‘소멸기준인가, 아닌가’가 중요합니다. 

선순위전세권이 소멸기준, 즉 말소기준권리가 되지 못하면 낙찰자가 인수해야 하는 위험이 있을 수 있으니 꼼꼼히 확인해야 합니다.

전세권 중에서 ① 가장 먼저 설정되고, ② 건물 건체에 해당하며, ③ 배당요구를 했거나 경매 신청을 한 것이 소멸기준이 됩니다.

반대로 말하면 위 다섯 가지 외의 다른 권리는 말소기준권리가 될 수 없겠지요. 

권리분석을 하기 위해서는 가장 먼저 말소기준권리를 찾을 수 있어야 합니다. 

때문에 위 다섯 권리는 외워야 합니다. 참고로 스피드옥션에서는 말소기준권리를 ‘소멸기준’으로 표시하고 있습니다.

모든 법칙이 그러하듯이 말소기준권리에도 예외가 있습니다.

예고등기, 가처분등기, 유치권, 지상권은 언제 설정되었느냐와 상관없이 낙찰자에게 인수될 수도 있습니다. 

어떤 권리는 인수가 되고, 어떤 권리는 인수되지 않기에 인수여부를 일일이 확인해야 합니다.

등기 자체에 문제가 있다는 것을 알리는 법원의 경고입니다. 이 집에 심각한 어떤 소송이 진행 중이라는 의미이기도 합니다.

집을 사는 사람의 권리를 보호하기 위해서 집주인이 함부로 부동산을 처분하지 못하도록 등기부등본에 금지사항을 적어 넣은 것을 말합니다. 

소유권에 관련된 가처분, 효력이 살아있는 가처분만이 문제가 되지만, 초보자는 판단이 어려우니 피하세요.

공사업체가 공사대금을 받기 위해 집을 점유하는 권리를 말합니다. 

경매법원은 유치권 성립여부를 판단하지 않고 유치권 접수사실만 고지합니다. 

주거용 부동산에 대한 유치권은 성립되지 않는 경우가 많지만, 입찰자가 직접 판단해야 하는 권리입니다.

집주인과 땅주인이 다를 때 생기는 권리입니다. 

법원은 법정지상권성립여부를 판단하지 않고 ‘법정지상권이 성립할 수도 있음’이라고 고지합니다. 

이 역시 입찰자가 개인적으로 판단해야 합니다.

앞의 권리 외에 미상임차인, 선순위 가등기, 대지권 미등기 등의 권리가 붙는 물건을 경매에서는 ‘특수물건’이라고 합니다. 

특수물건은 권리분석이 복잡하고 낙찰자가 인수해야 하는 무시무시한 권리들이 많아 초보자들이 접근하기 어렵습니다.

특수물건은 입찰자가 적어 낙찰률이 낮습니다. 그래서 몇몇 고수들은 이러한 물건만 접근해 높은 수익을 얻기도 하죠. 

하지만 잘 모르는 상태에서 섣불리 낙찰받았다가 수익은커녕 손해만 볼 수도 있으니 신중하게 접근해야 합니다. ‘모르고 입찰했어요!’라는 경우는 거의 없습니다. 

‘등기’라는 표시가 붙는 예고등기, 가처분등기는 등기부등본에 기재되고, 유치권, 법정 지상권은 매각물건명세서에 기재되니 실수로 못 보고 지나칠 일은 없습니다.

위의 권리들은 말소기준권리 이하의 권리여도 말소되지 않을 수 있습니다. 

그러니 위험을 판단하기 어려운 초보자는 이런 물건은 그냥 패스하길 권합니다.