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내 집 마련, 돈 되는 지역만 쏙쏙 고르는 TIP

임대수익을 노리든 가장 좋은 것은 역세권 아파트입니다.

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시세차익을 노리든, 임대수익을 노리든 가장 좋은 것은 역세권 아파트입니다.

하지만 사람마다 좋아하는 음식이 다르듯 집을 살 때도 사람마다 선호하는 집의 종류가 다릅니다. 편의시설이 잘 갖춰진 기존 아파트를 선호할 수도 있고, 깨끗한 새 아파트를 선호할 수도 있습니다.


돈이 장기간 묶이는 위험부담이 있지만, 시세차익을 많이 얻을 수 있는 재건축과 재개발에 관심을 가질 수도 있지요.


기존 아파트에 투자할 경우

장점: 투자하기가 가장 편합니다. 관심 있는 지역의 중개업소를 방문해서 시세를 알아보고, 마음에 드는 아파트를 사면 됩니다.


단점: 이미 가격이 많이 오른 상태여서 지역에 따른 차이는 있지만, 나중에 팔 때 시세차익을 적게 보거나 손해를 볼 수도 있습니다. 짧은 기간 안에 시세차익을 얻고 싶다면 시세보다 싸게 나온 집을 알아볼 수 있는 안목이 필요합니다.

 

한때 부동산 시장 침체로 더 이상 부동산으로는 시세차익을 볼 수 없다는 여론이 확산되면서 아파트 거래가 많이 줄어든 적이 있습니다. 1~2인 가구의 증가로 소형 아파트의 가격이 오르고, 중·대형 아파트의 가격은 그대로이거나 내려가기도 했죠.


그러나 이 기준은 시기와 지역, 분위기에 따라 달라질 수 있으므로, 지나치게 여기에 얽매일 필요는 없습니다. 특히 기존 아파트를 살 때는 지역에 따라 선호하는 면적이 조금씩 다르므로 반드시 소형만을 고집할 것이 아니라, 그 지역에서 사람들이 가장 원하는 면적이 어떤 것인지 확인할 필요가 있습니다.


새 아파트에 투자할 경우

장점: 새로 지은 아파트는 기존 아파트에 비해 공간설계 또는 편의 시설이 현대인의 생활패턴에 적합하며, 신도시의 경우에는 개발계획에 따라 지하철, 학교, 대형병원, 대형할인점, 영화관, 공원 등 편의시설이 체계적으로 들어서 생활하기가 매우 편리하고 주변 환경이 쾌적합니다. 


인구가 점차 유입되고 상권이 안정화되면 이에 따라 자연스럽게 아파트 가격도 상승하여 시세차익도 볼 수 있습니다.


단점: 같은 지역에 있는 같은 면적의 아파트라도 분양가격에 큰 차이가 있을 수 있고, 특히 위치나 개발 호재, 브랜드 등에 의해 향후 시세가 결정되므로 각 아파트 간에 꼼꼼한 비교가 필요합니다.


재건축·재개발에 투자할 경우

장점 : 재건축은 주로 낡은 집을 허물고 새집을 짓는 반면, 재개발은 낡은 집뿐만 아니라 그 주변의 오래된 상하수도 시설, 가스공급 시설, 도로,공원 등을 전부 허물고 새로 짓습니다.

그러므로 재건축이나 재개발을 통해 층수나 방향이 좋은 집을 시세보다 싼 가격에 분양받으면 개발이 끝난 후에 많은 시세차익을 얻을 수 있습니다.

참고로 2018년 2월 9일 「도시 및 주거 환경 정비법」이 전면 개정되어 주택과 오피스텔, 부대 복리시설만 지을 수 있었던 재개발 사업에 쇼핑몰, 아파트형 공장 등 상업 및 업무시설을 추가할 수 있게 되었습니다. 따라서 사업성 측면에서 유리해졌고 조합원 자격 기준도 20세 이상에서 19세 이상으로 변경되었습니다.

단점: 재건축의 경우 2018년 1월부터 재건축 초과이익 환수제가 부활함에 따라, 2017년 12월 31일까지 관리처분 인가를 받은 단지와 그렇지 않은 단지 간에 가격 차이가 나는 현상이 발생했습니다.

또한, 정부가 재건축 연한을 30년에서 40년으로 연장하고 안전진단 기준도 강화하겠다고 발표하자 일부 재건축 단지에서는 재건축사업 연기, 임대 후 분양, 공시가격 상승 요구 등 강화된 규제를 피하려는 모습을 보이고 있습니다.

국민주택채권은 부동산의 등기나 각종 인허가 및 국가기관과의 건설도급계약을 체결할 때 매입해야 하는 제1종 채권과 주택을 사는(분양받는) 사람이 사야 하는 제2종 채권으로 나뉩니다.


정부가 이 채권을 발행하는 이유는 자기 집을 살 수 있는, 비교적 형편이 좋은 사람들에게서 돈을 걷어 생활이 어려운 사람들을 위한 집을 짓기 위해서입니다.


다른 사람은 좋은 집을 쉽게 사는 것 같은데, 막상 내가 사려고 하면 무엇부터 해야 할지 막막하기만 합니다. 


투자 목적과 집의 종류(아파트, 빌라, 다가구, 오피스텔, 단독주택)를 정했으면 적당한 투자지역을 골라야 합니다. 다음은 좋은 투자지역을 고르는 4가지 원칙입니다.


1. 개발호재가 3가지 이상 겹친 지역을 찾는다

시·군·구청 홈페이지나 부동산 사이트 또는 신문 등을 통해 개발 호재가 적어도 3가지 이상 겹친 지역을 알아봅니다. 


예를 들면 도서관 같은 유용한 공공시설이나 대형할인점 같은 편의시설이 들어온다든지, 특수목적고 같은 교육 시설이 생긴다든지, 2차선 도로가 4차선으로 확장되어 교통체증이 해소된다든지, 쓰레기 소각장이나 교도소 같은 혐오 시설이 다른 곳으로 이전한다든지 하는 것들입니다.


이러한 개발 호재가 있는 지역의 집을 사면, 개발로 인해 주거환경이 개선되면서 집값이 상승할 가능성이 매우 높습니다. 다음 체크리스트를 활용하여 내가 집을 사려는 지역에 개발 호재가 몇 가지나 되는지 확인해보세요.


2. 관심 있는 지역을 직접 방문해 주거환경을 확인한다

개발 호재가 3가지 이상 겹친 지역을 찾았다면 그 지역을 직접 방문하여 주거환경을 확인해봅니다. 예를 들어 지하철역 또는 버스정류장까지의 거리가 어느 정도인지, 학원, 체육관, 도서관, 시장 또는 할인점, 공원 등 생활편의시설이 어느 정도 있는지 살펴봅니다.


생활편의시설이 열악하면 직접 살기에도 불편할 뿐만 아니라 세를 놓아도 쉽게 나가지 않고, 세가 나간다 하더라도 원하는 금액으로 월세를 받을 수 없습니다.


3. 부동산 중개업소를 방문해 정확한 시세를 확인한다

관심 있는 지역의 주거환경을 확인했으면 부동산 중개업소를 방문하여 정확한 시세와 추가 개발 여부를 알아봅니다. 인터넷에 나와 있는 시세만 믿지 말고, 그 지역에 있는 부동산 중개업소를 직접 방문해서 알아보아야 정확한 시세를 알 수 있습니다.


또한 부동산 중개업소에서 말하는 개발 호재를 그대로 믿지 말고, 해당 지역의 시·군·구청 해당 부서에 전화하거나 직접 방문하여 담당 공무원에게 직접 확인해야 합니다.


“남보다 먼저 투자해야 돈을 벌 수 있다”라며 부추기는 중개업자의 말이나 확인되지 않은 유언비어를 믿고 조급하게 투자하면 반드시 손해를 보게 됩니다.


4. 다른 지역과 비교해본다

시세를 확인했으면 개발 호재의 종류, 주거 환경, 가격 등을 놓고 다른 지역과 객관적으로 비교해봅니다. 부동산 전문가가 아니더라도 사람이 보는 눈은 비슷하므로 자신이 좋다고 생각하는 지역은 부동산 전문가도 좋게 판단합니다.


하지만 주관적인 판단이 아니라 사려고 하는 집에 관한 각종 서류, 구청에서 직접 확인한 개발 호재를 바탕으로 어디까지나 객관적으로 판단해야 합니다. 유언비어나 주관적인 시각으로 투자하면 좋은 지역에 투자하고도 손해를 볼 수 있기 때문입니다.


이 글은 12년 연속 부동의 베스트셀러

<부동산 상식사전(2019 최신 개정판)> 내용중
일부를 발췌·재구성한 포스트입니다.

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