무작정 따라하기

전업으로 셰어하우스를 운영하기로 결심하고 집을 알아보는 사람들이 첫 번째로 겪는 난관은 바로 전대가 가능한 집을 구하는 것이다.

처음부터 부동산 중개소에 전대가 가능한 집을 찾아달라고 요청하거나 집주인에게 전대 계약을 요청하면 열에 아홉은 거절한다. 일단 전대라는 것이 생소하고, 여러 사람이 살다보면 집이 금방 망가질지도 모른다는 불안감이 있기 때문이다. 그런데 집주인들이 전대보다 더 무서워하는 것이 바로 공실 위험이다.

따라서 셰어하우스 운영자는 공실 문제를 해결해주면서 불안 요소를 없애 줄 카드를 준비해야 한다. 

일반적으로 집주인이 가장 선호하는 사람은 월세가 밀리지 않는 성실한 세입자, 집에 문제가 많다고 자꾸 전화해 빨리 해결해줄 것을 재촉하지 않는 세입자, 집을 깨끗하게 사용하는 세입자다. 이 점을 파고들어야 한다.

회사에 다니고 있다면 명함을 건네고 자신이 하는 일을 설명하며 월세를 꼬박꼬박 낼 수 있음을 어필한다. 그리고 운영 계획과 관리 방법을 설명해 여러 사람이 살아도 집에 문제가 발생하지 않을 것을 강조한다.

이때, 이런 설명을 집주인에게 직접 하는 것이 아니라 부동산 중개인을 통하는 것이 좋다. 난생처음 보는 사람보다는 친분이 있는 부동산 중개인에게 이야기를 들어야 더 쉽게 마음을 열지 않겠는가.

나는 친분이 있는 부동산 중개인을 통해 첫 번째 집을 계약했다. 그 당시 부동산 중개인은 셰어하우스의 개념을 잘 이해하지 못했다. 그래서 시간을 내 그에게 충분히 설명한 뒤 적합한 집을 찾아 달라고 부탁했다. 

내가 원하는 형태의 집을 발견한 부동산 중개인은 내가 그에게 셰어하우스에 대해 설명했던 것처럼 집주인을 설득해주었다.

부동산 중개인이 중재를 해주면 계약이 부드럽게 진행되는 경우가 많다. 집주인 입장에서는 낯선 사람보다는 평소 안면이 있는 사람의 말이 더 신뢰가 가지 않겠는가. 

어려워 보이는 계약일수록 능력 있는 부동산 중개인의 도움을 받아야 한다. 이때, 적은 금액이라도 웃돈을 챙겨 보상을 해주는 것이 현명하다.

집주인이 가장 무서워하는 것은 공실 상태가 오래 지속되는 것.

집주인은 하루라도 빨리 세입자가 나타나기를 희망한다. 공실기간이 길어지면 월세를 조정하기도 하고, 도배나 장판을 다시 해 분위기를 바꿔 보기도 한다. 이런 노력을 했음에도 집이 나가지 않으면 스트레스가 극에 달할 것이다.

우리는 이런 집을 공략할 필요가 있다. 집주인이 아쉬운 상황이기 때문에 전대 조건을 내세워도 받아들일 가능성이 크다. 물론 오랜 기간 공실 상태인 것은 다 이유가 있다. 

가격에 비해 집이 심하게 낡았을 수도 있고, 주변에 신축 건물이 많이 생겨 상품 경쟁력이 떨어졌지만 가격을 고수하다 타이밍을 놓쳤을 수도 있다.따라서 반드시 주변 시세와 집의 상태를 점검해야 한다.

발품을 팔아 찾아내야 하는 어려움이 있지만 진흙 속에서 진주를 찾는다는 마음으로 노력하다 보면 셰어하우스를 운영하기에 안성맞춤인 집을 발견할 수 있을 것이다.

월세로 집을 구할 경우, 도배와 장판을 새로 해주는 것이 관행이다.

그런데 그 비용이 크지 않고 셰어하우스를 운영하기에 매력적인 곳이라 반드시 계약을 해야겠다면 관행처럼 임대인이 부담하던 영역을 셰어하우스 운영자가 부담하겠다는 조건을 제시하는 것도 한 방법이다.

임대인이 부담해야 하는 것들, 즉 싱크대, 세면대, 양변기 등을 대신 교체하겠다고 하면 마음을 열고 전대 계약을 해줄 가능성이 크다. 

비록 일정 비용을 감수해야 하지만 입지가 괜찮거나 집 상태가 좋아 충분히 수익을 낼 수 있을것이라 판단된다면 그렇게 해서라도 반드시 계약을 성사시켜야 한다.

이때 추가 투자금이 과하게 들어 수익에 영향을 주지는 않는지, 최소 4년 이상 계약할 수 있는지, 원상 복구의 책임은 없는지 등을 꼼꼼히 따져 계약서를 작성해야 한다.

가장 쉬운 방법은 월세를 조금 더 지불하는 것이다.

꼭 계약하고 싶은 집을 발견했다면 조금 과감해질 필요도 있다. 단, 수익에 직접적으로 영향을 주는 요인인 만큼 무리가 가지 않는 범위 내에서 월세를 추가로 지불할 수 있는지 검토해보고 판단해야 한다.

이때 월세를 올리는 대신 계약 기간을 길게 해줄 것을 요구하며 융통성을 발휘해야 한다. 

월세도 올리고 집주인의 조건만 맞춰주면 계약 만료 시 더 무리한 요구를 할 수도 있다. 주는 만큼 받는 게 있도록 잘 설득해 계약을 체결해야 한다.

전업 셰어하우스 운영자가 되기 위해 집을 알아보고 계약을 하며 느낀점은 세상에 공짜는 없다는 것이다.

신축 건물을 셰어하우스 운영 용도로 계약해줄 집주인도, 셰어하우스를 운영하기에 적합한 가격에 나온 물건도 쉽게 만날 수 없다. 9호점까지 오픈했지만 수월하게 계약이 이루어진 곳은 단 한 곳도 없었다. 

두 번, 세 번에 걸친 조율이 필요했고, 때로는 입주 청소나 도배 등을 직접 해야하는 불이익을 감수하며 건건이 상황에 맞게 계약을 진행했다.

하지만 고민이 적으면 수익이 적을 수밖에 없다. 조금 문제가 있다 해도 운영자가 직접 고치고 바꿔 부가가치를 집어넣을 수 있는 집이 셰어하우스로 적합하다. 그리고 그런 집이 좀 더 높은 수익을 가져다준다. 들어갈 비용을 줄이되 그럴듯하게, 살 만하게 만들 수 있는 그런 집이 셰어하우스용으로 가치가 있다.