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왜 금리가 오르면, 부동산 가격은 떨어질까?

조회수 2018. 11. 20. 17:15 수정
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금리가 올라가면 돈을 많이 들고 있는 사람은 부자가 됩니다. 그런데 부동산을 많이 들고 있는 사람은 가난해져요. 왜냐하면 부동산 가격이 떨어지기 때문입니다.


이처럼 금리는 개인의 소득, 개인의 가난과 부를 결정하기 때문에 모두에게 매우 중요합니다. 기업 입장에서는 말할 것도 없이 중요합니다. 주가의 급등락을 금리가 결정할 수도 있기 때문입니다.


금리란 무엇일까요? 

금리 = 돈의 가치 

이렇게 기억하세요. 금리가 올라간다는 얘기는 돈의 가치가 높아진다는 뜻이에요. 금리가 떨어진다는 것은 돈의 가치가 떨어진단 뜻이겠죠.



왜 금리가 상승하면 물건의 가치가 떨어지는 걸까요?

첫번째, 물건과 돈의 가치가 반비례하기 때문입니다.

작년에는 이 생수를 1,000원 주고 샀습니다. 그런데 올해 사려고 가보니 2,000원을 달라고 합니다. 작년에는 1,000원이었는데 2,000원이 된 거죠. 즉 이 물건의 가치가 2배로 커진 겁니다.


그럼 반대로 생각해봅시다.


이 물건을 구매하는 데 사용한 내 ‘돈’의 가치는 어떻게 됐습니까? 작년에는 1,000원짜리 1장만 주고도 샀는데, 올 해는 2장을 줘야 합니다. 결국 내 돈의 가치가 떨어진 겁니다. 돈의 힘이 줄어든 거죠. 물건의 가격이 오른다는 것은 돈의 가치가 떨어진다는 것과 같은 말입니다.


이를 다음과 같이 정리할 수 있습니다. 

금리와 물가는 반비례한다.

- 금리 = 돈의 가치 
- 물가 = 물건의 가치

물건의 가치가 물가이고, 돈의 가치가 금리이니까 물가와 금리는 반비례하는 것입니다.


여기서 물건이란 우리가 평소에 생각하는 것들뿐만 아니라 부동산, 주식, 그 밖의 내구재를 모두 포함합니다.  

우리가 구매하는 상품(소비재)은 사용 기간에 따라 내구재, 준내구재, 비내구재로 구분합 니다. 먼저, 비내구재는 사서 바로 없어지는 소비재를 말합니다. 대표적으로 식료품이 비내구재이지요. 반면 한번 사면 1년 이상 사용하는 소비재를 준내구재라고 합니다. 의류 등이 있지요. 내구재는 보통 1년 이상 쓰면서 가격도 고가인 것들을 의미합니다. 휴대전화라든가 자동차, 가전 제품, 가구 등을 예로 들 수 있습니다.

두번째, 금리가 오른다는 것은 곧 저축금리가 올라간다는 것을 뜻하기 때문입니다.

굳이 주식 투자를 할 필요가 없어지는 거죠.


저축금리가 5퍼센트라면, 주식 등에 투자해 5퍼센트가 넘는 수익을 거두지 못할 바에야 은행에 투자하는 게 낫겠죠? 저축 역시 투자니까요.


결국 금리가 오르면, 부동산이나 주식에 투자하기보다 저축을 한다는 투자 의사결정을 하게됩니다. 주식으로, 부동산으로 몰렸던 돈이 은행으로 몰립니다. 그러니까 당연히 물건의 가치가 떨어집니다.

세 번째, 금리가 올라가면 대출금리도 올라갑니다.

우리는 보통 ‘내 돈’만 갖고 투자하지 않습니다. 대출에 의존해서 투자를 하죠. 금리가 올라가면 대출금리도 올라갑니다. 기업이나 가계 입장에서 돈을 빌리는 비용이 더 비싸지는 겁니다.


1억 원을 빌릴 때 월 이자가 30만 원이었는데, 이제 60만 원을 내야 한다고 합시다. 그럼 돈을 빌릴 때 부담이 되겠죠? 대출에 의존해 집을 사고 싶지 않아집니다. 그럼 결국 수요가 부족해지고 부동산 가치가 떨어집니다.


주식도 마찬가지입니다. 주식회사 입장에서는 기업 경영을 위해 필요한 자본이 있는데요. 자본은 자기자본과 타인자본으로 구성됩니다. 자기 자본은 주식, 타인자본은 쉽게 말해 ‘빌린 돈’입니다. 그런데 돈을 빌리는 비용이 비싸지면 기업들이 굳이 돈을 빌려가면서까지 과감한 투자를 하려 하지 않습니다. 같은 규모의 돈을 빌리더라도 더 많은 대출이자를 내야 하기 때문이죠. 이런 상황이면 당연히 주식 가치도 떨어집니다.


금리가 올라가면 가계 역시 적극적으로 소비를 하지 않습니다. 내구재의 가치가 떨어지기 때문입니다. 금리가 낮으면 과감히 돈을 빌려 자동차 등과 같은 내구재를 살 수 있겠지요. 그런 원리에서 금리가 떨어지면 소비가 회복될 수 있습니다. 반대로 금리가 높아지면 소비도 위축되는 것이지요.


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