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부동산 경매, 성공으로 이끄는 3가지 키워드

<부자가되려면 부자를만나라>

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경매에는 중요한 것과 
조심해야 할 것이 있습니다.
중요한 것은 미래가치를 

판단하는 것이며,
조심해야 할 것은 권리분석!
여기에 대항력 있는 임차인도 
먼저 알기 쉽게 사례부터 볼까요?
매우 조심해야 합니다.


그래서 오늘 이 3가지 키워드를 
알려드리려고 해요~!

먼저 알기 쉽게 사례부터 볼까요?


판교에 사는 A씨(여,48세)의 경매 성공 사례

A씨는 그동안 자산을 모으는 것보다, 소비하는 것에 더 치중하며 살아왔다. 돈은 모아 본 적이 없으며, 매월 통장으로 보내주는 생활비를 사용하기에만 급급했다. 남편이 기대하며, 생각하고 있는 은퇴준비는 전혀 생각해 본 적도 없었다. 시간이 지나 그 생활비 속에는 은퇴준비에 필요한 돈도 포함되었다는 사실을 막연하게나마 알게 되었다. 그녀는 정신이 바짝 들었고 비로소 자산관리의 필요성을 느끼게 되었다.


그녀는 마음이 급해졌다. 어떻게 자산관리를 해야 할지 인터넷을 뒤지기 시작했다. 그 무렵 다행스럽게도 친정언니의 권유로 부동산 카페에 가입했다. 그리고 운 좋게 ‘경매스쿨’에서 공부도 하게 되었다.


그녀는 거의 매일 카페에 들어갔다. 게시판에는 여러 가지 사연들이 올라와 있었다. 자산관리 방법으로 종잣돈 1,000만원 모으기부터, 하루 1만원의 지출 줄이기, 심지어는 다이어트를 목표로 삼은 글들이 눈에 띄었다. 그리고 많은 사람들이 그 꿈을 이루기 위해 자신과의 끝없는 전쟁을 하고 있었다.


그녀는 작은 습관부터 고쳐나가기 시작했다. 지난 3년 동안 자신과 싸우면서 소비습관을 바꾸고자 애썼다. 그녀가 어렵게 모든 종잣돈(3,800만원)이 큰돈은 아니었다. 그러나 경매에 도전할 용기와 꿈을 갖게 해주었다.

그녀는 본격적으로 경매 공부를 시작했다. 그리고 7개월 정도 지났을 무렵에 소형아파트를 발견했는데, 무엇보다 교통환경이 좋았다. 지하철역이 1분 거리에 위치해 있어 미래가치가 좋아 보였다. 매각가격도 많이 떨어져 있었다. 1차 법원감정가(3억 8,000만원)에서 3차(2억 4,320만원)까지 떨어진 상태였다.


권리분석을 해보니, 대항력을 갖춘 세입자가 있었다. 임대보증금도 신고되어 있지 않았고 단순히 전입신고만 되어 있었다. 그런데 좀 이상한 점이 있었다. 기준권리가 되는 1순위 근저당권자가 시중은행이었다. 그녀가 경매 공부를 한 상식으로는 전입신고가 되어 있는 세입자가 있으면 은행에서 대출을 해 주지 않았다. 가짜 세입자일 가능성이 높아 보였다. 그녀는 주변시세를 탐문해 본 결과 전·월세 수요가 풍부한 아파트단지였다. 매매시세는 4억 1,000만원을 넘어서고 있었으며 여기에 전세가격은 시세의 80%를 넘어섰다. 앞으로도 아파트 가격은 계속 올라갈 것으로 판단했다.


그녀는 입찰에 참여하기 위해 법원으로 향했다. 권리분석에 이상만 없다면 경매에 참석하기 위해서였다. 해당 아파트의 경매기록을 꼼꼼하게 열람했고 그녀의 예상이 맞아 떨어졌다. 경매기록에는 ‘무상임차사실확인서’가 있었다. 그녀는 세입자가 진짜가 아닌 가짜라는 확신이 들었다.


결국 입찰에 참가해서 낙찰(3억 1,000만원) 받는 데 성공했다. 그리고 소유권이전을 마치고 전세(3억 3,000만원)를 놓았다. 경매로 살 때부터 시세보다 1억원 정도 싸게 매수한 것이었다. 계산기를 두들겨 보면, 전세보증금만 가지고 아파트를 매수한 셈이었다. 현재 아파트를 매수한 지 3년이 지났고 시세는 4억 8,000만원을 형성하고 있다. 무려 자본수익이 1억 7,000만원을 넘어서고 있다.



부동산 경매의 핵심 키워드 3가지


경매에는 중요한 것과 조심해야 할 것이 있다. 중요한 것은 미래가치를 판단하는 것이며,
조심해야 할 것은 권리분석이다. 여기에 대항력 있는 임차인도 매우 조심해야 한다.

첫째, 미래가치분석

경매로 내 집 마련하는 이유는 간단하다. 싸게 살 수 있기 때문이다. 그런데 아무리 싸게 매수했어도 미래가치가 없다면 헛수고한 셈이다. 땅에 대한 미래가치를 확인하기 위해서는 토지이용계획확인서상에 나와 있는 용도지역을 비롯해 용도구역, 용도지구에 따른 미래가치를 확인해야 한다. 예를 들어 용도지역이 계획관리지역이라면 미래가치는 양호한 편이다. 그리고 땅의 용도구역 및 용도지구에 제한사항이 없으면 좋다.


둘째, 권리분석

권리분석의 핵심은 등기부에 공시되는 권리를 매수인이 인수(부담)해야 하는지, 아니면 모든 권리가 경매로 소멸되는 권리인지 판단하는 것이다. 이것을 판단하기 위해서는 기준권리를 알아야 한다. 왜냐하면 그 기준권리를 중심으로 공시되는 모든 권리들의 생사(生死)가 결정되기 때문이다. 기준권리가 될 수 있는 권리로는 근저당권(저당권)을 비롯해 가압류(압류), 담보가등기, 경매개시결정등기가 있다. 이들 4개의 권리 중에서 등기부 일자가 가장 빠른 것이 기준권리가 된다.


기준권리보다 앞선 권리는 원칙적으로 소멸되지 않는다. 그러나 기준권리보다 뒤에 있는 권리는 경매로 소멸된다. 당연히 기준권리도 경매로 소멸된다. 예를 들어 등기부에 1순위 가처분, 2순위 근저당권, 3순위 전세권, 4순위 가압류가 있는 경우, 기준권리는 2순위 근저당권이 된다. 이때 근저당권보다 앞에 나오는 가처분은 매수인이 인수해야 한다. 그러나 근저당권보다 뒤에 나오는 3순위 전세권, 4순위 가압류는 경매로 소멸된다. 즉, 매수인이 인수하는 권리가 없다(민사집행법 제91조 참조)


셋째, 임차인분석

매수인은 대항력 있는 임차인의 사정에 따라 천당과 지옥을 오갈 수 있다. 여기서 중요한 것은 매수인이 대항력 있는 임차인의 보증금을 인수해야 되는 것인지, 아니면 부담하지 않아도 되는 것인지 판단하는 것이다. 그 판단기준을 보자.


① 전입신고 및 확정일자가 기준권리보다 빠르고 배당요구종기까지 배당을 신청해 보증금 전부 배당 받은 경우, 매수인은 임차인에 대해 신경 쓸 필요가 없다. 그러나 ② 전입신고 및 확정일자가 기준권리보다 빠르고 배당요구종기까지 배당을 신청해 보증금 일부만 배당 받은 경우, ③ 전입신고만 기준권리보다 빠르고 확정일자는 기준권리보다 늦은 경우, ④ 전입신고만 기준권리보다 빠르고 확정일자가 없는 경우, ⑤ 전입신고 및 확정일자가 기준권리보다 빠른데, 배당요구종기일보다 늦게 배당요구를 한 경우, ⑥ 전입신고 및 확정일자가 기준권리보다 빠른데, 배당요구를 안 한 경우, 매수인은 임차인의 보증금에 대해 일부 또는 전부를 인수해야 한다. 이런 경우 조심하고 또 조심해야 한다.


이렇게 부자들은 자산관리의 특별함을 가지고 있다.

그들은 하루도 빼먹지 않고 365일 자산관리를 한다.

또한 신속한 의사결정으로 투자의 기회를 놓치지 않는다.

특히 부자들은 말만 앞세우기보다 행동으로 보여준다.


그들은 빠른 의사결정과 함께 

실행력을 갖추었을 뿐만 아니라,

항상 어떤 것(투자대상)에 주목하고 있다.


중국의 역사서 《진서(晉書)》에 천세일시(千歲一時),

즉 ‘천 년 동안 겨우 한 번 만난다’는 이야기가 있다.


그렇다.

부자들은 좀처럼 만나기 어려운 좋은 

부동산 투자의 기회를 만나면 절대 놓치지 않는다.

이것이 부자가 더 부자가 될 수밖에 없는 이유다.



진짜 부자들이 알려주지 않는 투자의 비법
『부자가 되려면 부자를 만나라』

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