내가 지은 건물 예상 수익 계산하는 3가지 방법
글쓴이 소개:
6살과 5살 연년생 남매를 키우는 워킹맘 '장은자' 씨.
'아미하임(꼬꼬마 빌딩)'을 지으며, 복잡하게 여러 채의 집을 관리하는 것보다 수익이 짭짤하게 나오는 집 한 채를 짓는 것이 낫다는 것을 알게 되었고, 이 과정에서 얻은 정보를 많은 사람들과 공유하기로 마음 먹었다.
내가 지은 꼬꼬마 건물,
앞으로 과연 수익을 얼마나 얻을 수 있을까요?
주택 시세부터 상가 시세 조사, 예상 임대 수익 계산을 통해 알아 보았습니다.
<내가 지은 건물 예상 수익 계산하는 3가지 방법>
첫 번째 단계, 주택 시세 알아보기
신축하면 얼마나 받을 수 있는지 계산하기 위해서 국토부 실거래가(rt.molit.go.kr) 사이트를 찾아봤습니다.
언제 지어진 집인지, 주소, 해당 층, 전용면적이 다 나오고 매매나 월세, 전세도 정확하게 알 수 있습니다.
그리고 동시에 알아봐야 하는 곳이 바로 주변 공인중개사 사무소입니다.
방을 몇 개로 해야 할지, 구조는 어떤 식으로 해야 좋은지, 최근에 짓기 시작한 집들의 구조는 어떤지 등 최신 트렌드를 알 수 있습니다. 그리고 주변에 비슷한 물건이 많아 공급과잉이 되지 않을지 예상하기 위해서도 사전에 주변 건물들의 상황을 알아야 합니다.
하지만 공인중개사도 사람인지라 개인적인 성향에 따라 이야기할 수도 있고, 친분에 따라서 말이 다를 수 있으므로 동네에 있는 중개사무소 3~4곳 정도와 두루두루 잘 지내는 것이 좋습니다.
어떤 구조의 집을 지을지 모르겠다면 미리 중개사무소들을 찾아다니며 의견을 듣는 것이 좋습니다. 다양한 의견을 듣다 보면 동네 사람들의 취향, 제가 원하는 집의 꼴이 더 명확해지기 때문입니다.
두 번째 단계, 상가 시세 알아보기
상가 시세는 정확하게 금액을 공개하는 곳이 없어서 우선 남편이 식당을 창업하려는 사람인 척하고 근처 중개사무소에 전화나 면담으로 상가 시세를 알아보았습니다.
넓이나 층수, 위치에 따라 금액은 천차만별이었지만, 대부분 중개사무소에서 요즘 경기가 안 좋은데도 이 동네는 매물이 나오면 2~3개월 안에는 나간다고 알려주었습니다. 전화로 물어보았는데도 생각보다 친절했고요.
그런데 중개사무소를 통해서 시세를 물어보면 물어보는 사람에 따라 가격을 다르게 부르는 경향이 있습니다.
좀 허술해 보이거나 실제 가게를 할 것 같지 않은 사람에게는 가격을 높게 부르는 것 같습니다.
객관성이 조금 떨어질 수 있는 것이죠. 이 점을 유의하고, 되도록 다양한 곳에서 시세를 알아봐 평균으로 가늠하는 것이 좋습니다.
인터넷 부동산 사이트를 확인하는 방법은 공개적이기 때문에 어느 정도 객관성이 있다고 볼 수 있습니다.
그런데 현재 매물로 나온 상가만 볼 수 있기 때문에 일정 기간 계속 주변 시세를 비교적 정확하게 파악하려면 6개월 정도 시간을 두고 2~3주에 한번씩 업데이트를 해나가는 게 좋습니다.
하지만 정말 좋은 매물은 인터넷에 올리기 전에 매매가 되거나 중개사무소에서 소수에게만 공개하는 경우가 많습니다.
세 번째 단계, 예상 임대수익 계산하기
지금까지 알아본 예상수익과 비용을 토대로 리모델링과 신축시의 수익률을 비교해보았습니다.
5년 뒤 다시 지어야 하는 리모델링보다는 신축이 훨씬 이득인 것 같았습니다.
물론 실제로는 신축 비용이 6억에서 8억으로 올라가고 실제 임대료도 전부 달라지기는 했지만 말입니다.
집을 짓기 전에 이렇게 예상 수익률을 구체적으로 정리해보는 것은 리모델링과 신축을 결정하기 위해서도 필요하지만, 사업을 시작하기 전 비용과 수익을 파악하기 위해서도 매우 중요합니다.
