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"노후 위해 샀는데" 모르고 샀다가 속 타 들어간다는 건물주 반전 결과

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“텅 빈 공간을 보고 있으면 한숨만 나와요”

-건물주 A 씨-


코로나19의 장기화와 경기 불황으로 부동산 시장은 침체기를 겪고 있습니다. 임대수익은 물론 새로운 투자처가 줄어들었기 때문입니다. 갈 곳이 없어진 시중 자금은 방향을 틀어 꼬마빌딩으로 쏠리고 있어요. 꼬마빌딩 매매시장은 올해 들어 사상 최대치로 불어났는데요. 

부러움의 대상인 건물주에게도 차마 말하지 못하는 속 사정이 있습니다. 다들 투자한다는 꼬마 빌딩을 사긴 샀는데 활용 방법을 모르기 때문입니다. 남들은 수익을 잘만 올린다던데 나만 뒤처지는 것 같고 괜히 불안해지죠. 자산 관리사에게 맡기자니 애꿎은 돈만 나가게 될 거 같아 부담이 앞섭니다.

그런데 요즘 ‘돈 좀 번다’ 하는 건물주들은 꼬마 빌딩을 적극 활용해 짭짤한 임대 수익을 올리고 있다는데요. 어떻게 된 일까요?


01-1. 오피스 공간 활용에서 중요한 공실률 관리

주택 시장의 진입장벽이 높아짐에 따라 꼬마 빌딩으로 눈을 돌리는 투자자들이 늘어났습니다. 빌딩을 구매할 때 부동산 규제가 덜하다는 이유 때문인데요. 오죽하면 자산가들의 부동산 상담 중 절반가량이 수익형 부동산에 몰릴 정도예요. NH농협은행 올백(ALL100) 자문센터에 따르면 상담 의뢰 건수 중 전체 56%가 빌딩 매입, 임대 수익 상담이었습니다. 같은 값이면 세금을 더 내야 하는 아파트 대신 월세를 월급처럼 챙길 수 있는 꼬마빌딩을 선택하는 것이죠. 

하지만 실제 투자 이후 기대했던 만큼 수익률을 달성하기가 쉽지 않습니다. 중소형 꼬마빌딩의 경우 건물주가 직접 관리하는 경우가 많기 때문인데요. 악성 임차인을 만나거나 꼬마 빌딩의 전체 공간을 관리하기 어려운 문제가 발생하기 쉬워요. 꼬마 빌딩을 관리하지 않고 방치하게 되면 건물은 노후되고 공실률은 늘어나죠. 잘 모르고 노후된 꼬마빌딩을 매입했다가 초기 리모델링 비용만 더 드는 문제가 발생하는 사례도 있었습니다.

01-2.공실률 때문에 골치 아픈 꼬마빌딩

최근 한국부동산원 자료에 따르면 전국 중대형 상가의 공실률이 작년 1분기 11.7%에서 4분기에는 12.7%로, 소규모 상가는 5.6%에서 7.1%로 각각 증가했어요. 서울의 중대형 상가 공실률은 작년 4분기 기준 8.8%로 작년 1분기 대비 0.9% 포인트 높아졌습니다. 소규모 상가는 7.5%로 3.5% 포인트 증가했죠. 이를 두고 전문가들은 ‘공실 문제가 장기화될 경우 꼬마 빌딩의 가치는 하락할 것’으로 전망하고 있습니다.  

이러한 상황에서 꼬마 빌딩 건물주는 해결 방법으로 공유 오피스를 선택했습니다. 굳이 공간을 비워두기보다는 많은 수요를 확보할 수 있는 공유 오피스를 선택한 거죠. 이미 발 빠른 건물주들은 공유 오피스와 계약을 맺고 임차인을 여럿 모집하는 방식으로 공실률 낮추기에 나섰는데요.

공유 오피스의 장점 중 하나는 긴 계약 기간이에요. 보통 공유 오피스는 임차인과 10년 이상 계약을 맺습니다. 임대인 입장에서는 계약기간 동안 수익에 대한 걱정을 접어 둘 수 있죠. 빌딩 상황과 규모에 맞는 통합 솔루션으로 공간을 최대한 활용해 준다는 것도 공유 오피스를 선택하는 이유입니다. 임차인의 만족도가 높으면 재계약으로 이어지게 되죠. 자연스럽게 공실 부담은 줄어들 수밖에 없습니다. 국내 공유 오피스 브랜드 패스트 파이브는 매년 3%의 공실률을 유지해 화제가 되었죠.

02-1. 안정적인 임대수익의 중요성

사실, 건물주나 투자자가 가장 걱정하는 부분은 바로 임대료입니다. 임대 수익이 들어오지 않으면 은행에 이자를 내기 어렵기 때문인데요. 시중은행은 3개월 이상 이자를 연체할 경우 채무자에게 이자상환에 대한 공지를 하고, 6개월 이상 이자가 연체되면 경매에 넘기는 등의 방법을 모색합니다. 거금을 투자해서 빌딩을 샀는데 임차인을 구하지 못하면 막대한 손실을 입을 수밖에 없습니다.

꼬마빌딩을 샀지만 적자라면, 임대 방식에 문제는 없는지 살펴보아야 합니다. 보통 건물주는 빌딩을 통임대해 수익을 내는 방식을 선호해요. 독서실, 스터디 카페, 공유 오피스가 빌딩 활용의 대표적인 케이스인데요. 유동인구가 많아 수익 창출을 기대할 수 있다는 점에서 다른 업종에 비해 비교적 안정적입니다. 앞서 중요하다고 언급한 공실률과도 직결돼요. 그래서 수많은 건물주들은 꾸준한 수익을 낼 수 있는 임차인을 찾기 위해 노력하고 있는 것이죠.


그중에서도 건물주의 가장 큰 관심은 공유 오피스입니다. 왜냐하면 고정적이었던 직장인들의 출퇴근 시간과 근무지가 유연해지며 2030세대가 몰려들고 있기 때문인데요. 독립적인 업무 공간 확보는 물론 24시간 365일 운영된다는 점에서 젊은 연령층의 수요가 가장 높습니다. 이에 꼬마 빌딩 건물주와 공유 오피스가 함께 투자해 건물 전체를 보수한 후 입주 기업을 모집하는 오피스 솔루션을 많이 이용하는 추세예요.


02-2. 관리를 통한 가치 상승

공유 오피스 관리를 통해 꼬마빌딩은 더욱 특별한 공간이 되어가고 있습니다. 시간대별 이용, 유해 요소 차단 시설 강화 등 차별화된 방역 관리도 하고 있죠. 이뿐만이 아닙니다. 별도 출입동선 설계, 칸막이로 구획된 퍼스널 부스 등 첨단 시스템 적용으로 꼬마 빌딩의 효율성을 높일 수 있습니다. 특히 2030 세대가 공간 소비를 주도하면서 뉴노멀화 되고 있죠.


공유 오피스를 꼬마빌딩에 어떻게 활용하느냐에 따라 수익은 물론 잠재 수요층을 확보할 수 있습니다. 지가 상승에 따른 시세 차익도 거둘 수 있죠. 그렇기 때문에 꼬마 빌딩 건물주들이 공유 오피스를 통해 자산 가치를 올리려고 노력하는 것이죠. 최근에는 꼬마 빌딩 안에 엔터테인먼트 중심의 놀이시설부터 식음료 브랜드 시설까지 들어섰습니다. 2030 세대를 타깃으로 한 자유분방하고 활기찬 분위기 조성 목적이에요. 바로 이 점 때문에 공유 오피스가 건물주의 효자라 불리고 있는 것이죠. 공유 오피스로 꼬마 빌딩을 제대로 활용해보세요. 그러면 여러분의 노후된 꼬마빌딩은 어느 순간 누구나 찾아오고 싶은 공간으로 탈바꿈하게 될 거예요.


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