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"건물주는 이렇게 돈 법니다" 꼬마 빌딩 투자로 2배 수익 올리는 방법

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꼬마빌딩에 몰리는 투자자

서울에 위치한 꼬마 빌딩을 구매한 30대 중반 A 씨. 그는 빌딩 가격의 60%를 대출받아 빌딩을 매수했는데요. 한 시중은행 프라이빗뱅커는 "아파트는 대출 규제가 촘촘하지만, 빌딩은 시세의 60~70%까지 대출이 가능해 투자하기 쉽다."라고 말합니다. 아파트 규제까지 강화되면서 비교적 대출이 쉬운 꼬마빌딩의 가치는 하늘 높은 줄 모르고 쭉쭉 오르고 있죠. 이런 상황 때문에 꼬마빌딩을 사려는 사람들이 줄을 섰다고 하는데요. 꼬마 빌딩이란 무엇이고, 어떤 건물을 골라야 대박이 터질까요?

01-1. 꼬마 빌딩의 정의

'꼬마 빌딩'이라는 단어가 익숙한 분들도 계실 텐데요. 몇 년 전부터 꼬마 빌딩 투자 열풍이 불어 뉴스에 많이 나왔기 때문입니다. 사실 꼬마빌딩은 국어사전에도 등록되지 않은 따끈따끈한 신조어랍니다. 꼬마빌딩의 시작은 2015년으로 빌딩 중개업을 하던 분이 <10년 안에 꼬마빌딩한 채 갖기>라는 책을 출간·베스트셀러에 오르며 본격적으로 사용되었어요. 꼬마빌딩이란 연면적 1,000㎡(300평) 이하, 층수는 5층 전후, 가격은 10억 원부터 50억 원 정도의 건물을 말합니다. 직장인이나 자영업자, 은퇴자들의 노후를 풍요롭게 보내는데 필요한 생활비를 벌어주는 부동산을 뜻하기도 하죠. 

01-2. 꼬마빌딩의 성장세

한 부동산 전문가는 "집값만 오른 게 아니다. 꼬마빌딩 가격도 날로 높아지고 있다"라고 말합니다. 2019년 68억 5,000만 원에 거래됐던 서울 강남구에 위치한 꼬마빌딩은 1년 뒤 83억 5,000만 원에 거래됐는데요. 1년 사이에 무려 15억이 올랐으며 상승률은 22%에 달합니다.

서울시에서 거래된 꼬마빌딩의 매매량과 거래금액만 봐도 무서운 성장세를 확인할 수 있습니다. 2020년 9월까지 매매량은 268건, 거래 금액은 5조 원가량 치솟았어요. 전문가들은 제로에 가까운 수준으로 저금리 시대에 들어섰지만, 꼬마빌딩 수익률은 수도권 3% 초반으로 안정적인 투자처이기 때문에 더욱 인기를 끌고 있다고 말합니다. 

02-1. 어디에 투자해야 할까?

꼬마빌딩에 투자하기로 결심했다면 마음이 조급해질 수 있습니다. 위의 그래프에서 알 수 있듯이 꼬마빌딩의 가격이 급상승하고 있기 때문인데요. 하지만, 실제 꼬마빌딩을 가진 건물주들은 '조급해할 필요 없다'라고 말하며 오히려 신중해야 한다고 충고합니다. 임대인의 눈이 아닌, 임차인의 눈으로 건물을 평가해야 한다는 거죠. 차가 아닌 지하철이나 버스 정류장 등 대중교통을 이용해 건물까지 이동하며 동선을 확인하고, 주변에는 어떤 편의 시설이 있는지 살펴야 합니다. 또 하나, 리모델링을 할 계획이라면 리테일보다는 업무용으로 구성한 꼬마빌딩을 고르는 것이 좋습니다. 

'뉴스에서 봤던 그 수많은 공실은 뭐지?'라는 의문이 생길 수 있어요. 코로나19의 장기화로 상권이 무너지고 자영업자들의 연이은 폐업 선언으로 공실이 쏟아져 나왔습니다. 실제로 코로나19의 여파로 꼬마빌딩 수익률이 비교적 낮아졌지만, 이는 일부 건물에 한정된 얘기에요. 식음료나 리테일 업종으로만 건물을 구성한 경우가 여기에 속하죠. 꼬마빌딩을 잘 활용하기 위해선 복합 용도로 건물을 구성하는 것이 좋습니다. 예를 들어 1층은 커피숍, 나머지 층은 학원이나 오피스 건물로 사용하는 거죠. 이렇게 건물을 구성할 경우 경기가 어려워져도 큰 타격 없이 꾸준한 수익을 올릴 수 있습니다.


02-2. 건물주도 스트레스 받는다?

조물주 위에 건물주라는 말이 있습니다. 건물주는 가만히 있어도 큰돈을 벌 수 있다는 생각 때문인데요. 막상 꼬마빌딩의 건물주가 되면 말이 달라집니다. 끊임없이 발생하는 건물 하자로 인해 이곳저곳을 보수해야 하고, 임차인의 밤낮없는 민원에 응답해야 하며, 각종 부담금이 생기기 때문이죠. 배부른 소리라고 할 수 있지만 건물주들은 이런 소소한 것에 큰 스트레스를 받는다고 말합니다. 오죽하면 '꼬마빌딩은 반드시 물이 새고, 공실은 늘 있으며, 임대료 밀리는 임차인이 있다'라는 얘기가 있을 정도인데요. 스트레스를 받는다고 관리에서 손을 떼면 큰일납니다. 제대로 관리하지 못한 꼬마빌딩은 값어치가 오르기는 커녕, 넘쳐나는 공실로 막대한 손실을 볼 수 있어요. 

03-1. 리모델링으로 재탄생한 꼬마빌딩

꼬마빌딩의 몸값이 오르고, 건물주들이 매도 시점을 늦추면서 시장에 나오는 꼬마빌딩이 거의 없는 상황이에요. 거기다 매매가격은 올랐지만 임대료는 그대로 투자 수익률이 점점 떨어지고 있다는 평가도 있습니다. 떨어진 수익률을 높이기 위한 방안으로 '리모델링'이 주목받고 있어요. 대부분의 꼬마빌딩이 지은지 20년이 넘는 노후된 건물이기 때문에 리모델링을 할 경우 건물의 가치를 올릴 수 있습니다. 깔끔해진 건물로 기존 임대료보다 20~30% 정도 임대료를 올려 받을 경우 리모델링 비용 충당은 물론, 공실을 줄일 수 있으며 매도 가격을 높일 수 있다는 것이 전문가의 설명입니다.  

여기서 중요한 것은 리모델링 업체를 잘 선정하는 건데요. 싼 가격에 혹해 리모델링을 했다가 실패를 하는 경우도 많습니다. 가격이 낮은 만큼 싸구려 재료를 사용하거나, 단열재를 빼먹는 등의 파렴치한 행위가 일어나기도 하죠. 공실률이 보장되지 않은 상태에서 거금이 들어가는 리모델링에 투자하기 어려워하는 분들도 많습니다.


제대로 된 인테리어 업체를 찾기 위해선 전문건설면허를 확인하는 것이 우선인데요. 법적으로 공사 예정 금액이 1,500만 원이 넘어설 경우 전문건설면허가 필요합니다. 전문건설면허를 등록하기 위해선 자본금은 물론 기술자 2명 이상, 사무실 등이 갖춰져 있어야 해요. 까다로운 심사를 통과해야하기 때문에 전문건설면허를 확인하는 것 만으로 피해를 줄일 수 있습니다.

출처패스트파이브에서 진행한 리모델링 전/후

또 다른 방법으로는 공유 오피스와 협업하는 건데요. 국내 대표 공유 오피스인 패스트 파이브는 건물의 잠재 가치를 끌어올리는 '빌딩 솔루션'을 제시하고 있어요. 부동산 전문가는 물론 공간 시공 전문가, 공간 디자이너가 협업하기 때문에 건물의 상태를 최상으로 끌어올릴 수 있는데요. 패스트파이브의 부동산 전문가들이 건물의 위치와 가치, 운영 현황과 수익률을 분석하고 디자이너들이 최적의 리모델링을 설계, 진행합니다. 더 큰 장점은 리모델링 이후 공실을 걱정하지 않아도 된다는 거죠. 패스트파이브의 평균 입주율은 97%로, 공실과 수익률에 대한 걱정을 줄일 수 있습니다.  


안정적인 수익률로 날이 갈수록 큰 인기를 끌고 있는 꼬마빌딩에대해 알아봤어요. 어떤 꼬마빌딩을 선택하느냐, 어떻게 관리하느냐에 따라 공실률과 수익이 달라지는데요. 현명한 선택하셔서 한숨이 아닌, 즐거운 미소가 가득하시길 바랍니다. 

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