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주택 ‘증여’시 꼭 알아야 하는 매매가격 기준5

[경제 대신 전해드립니다] 어떤家요

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오늘 어떤家요는 증여 시 꼭 알아야 하는 매매가격 기준부터 소개해드립니다.

크로스
보유세 인상 예고에 실망 매물 속출

4.15 총선에서 여당이 압승했습니다.

따라서 여당이 예고한 '보유세 인상'이 뜨거운 관심인데요.

벌써 규제 완화가 어렵다고 판단한 다주택자의 실망 매물이 속속 나오고 있습니다.

다주택자, 증여 거래 늘었다

이렇게 실제 매물이 늘어난 것 보이시죠?

여기에 증여로도 많이 돌아서고 있습니다.

증여 거래는 2017년 대비 2배 이상 늘었는데요.

18년 4월부터 시작된 다주택자 양도세 중과 때문입니다.

작년 1분기에 증여가 가장 많았고요.

올해 들어서는 특히 강남권이 작년 4분기 보다 증여가 늘었습니다.

이유는 주택이 추후 가격조정이 있을지라도 결국엔 우상향하지 않겠냐는 기대 때문입니다.

이 증여 시 꼭 알아야 하는 매매가격 기준, 어떻게 잡아야하는지 5가지 방법 알아봅니다.



증여 시 가격 기준은 동일 아파트가 최근 거래 된 사례가 있다면 실거래가가 아닌 '공시가격'이 우선입니다.

여기서 최근이란 증여 전 6개월을 보는 걸 말해요.

또 동일 아파트, 동일 면적이라도 공시가는 달라질 수 있으므로 이 공시가격이 '동일'하면서 최근 6개월 간 얼마에 거래됐는지를 보는 것이 증여 전의 기준입니다.


1번 케이스가 없는 경우엔 어떻게 하면 될까요?

면적을 확인하면 됩니다.

동일한 공시가격이 없으면 같은 아파트에 같은 면적인지 확인 해 기준으로 삼습니다.


두 가지 케이스 마저 없으면 주변 아파트 공시가격 5% 이내, 면적기준 5% 이내를 리스트업합니다.

이 중 가장 근접한 아파트의 공시가격을 우선으로 삼으면 돼요.


같은 날 동일한 공시가의 아파트가 거래 됐을 때 해당 거래 건의 '평균 매매가격'으로 확인합니다.

실거래가는 합의에 의해 이루어지므로 공시가를 보는 거죠.


이 네가지의 경우가 없을 수 있죠.

그 때는 증여 전인 경우 기간을 2년으로 잡고, 증여 후에는 9개월을 잡고 표본을 뽑아내면 됩니다.

아하

그럼 오늘의 사연 만나볼까요?

전문가에게 듣고 싶다면 '클릭'
분양권 처분

부천시 e편한세상온수역과 인천시 루원시티SK리더스뷰1차 분양권이 있는데요. 이 중 하나를 처분하고 광명뉴타운4구역으로 갈까 생각 중인데, 전망이 어떨까요?

부동산 상담소 '어떤家요'입니다. 무엇을 도와드릴까요?
분양 어때요
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안녕하세요. 지금 분양권이 두 개 있는 상태인데요. 이 중 하나를 처분하고 다른 곳으로 이사갈까 해서요.
네, 분양권 받은 곳과 이사가려는 곳이 어디신가요?
분양 어때요
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하나는 부천시 e편한세상온수역이고, 다른 하나는 인천시 루원시티SK리더스뷰 1차로 분양권 받았고요.
분양 어때요
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이 중 하나를 처분하고 광명뉴타운4구역으로 갈까 생각 중이에요.
그렇게 생각하시는 이유는...?
분양 어때요
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분양권 받은 두 곳이 비조정지역이다 보니 실거주를 안해도 된대요. 그래서 광명뉴타운으로 옮겨서 거주할까해요.
분양 어때요
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참, 저 집은 없는 상태에요!
시세 좀 살펴볼까요?
분양 어때요
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네, e편한세상온수는 30평대에 4억 7400만원 받았는데 최근 9억까지 간 걸로 알고 있어요.
네, 2배가 뛰었네요. 4.5억 정도 시세차익이 나고요.
분양 어때요
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입주는 올해 4월에서 6월로 생각하고 있는데요. 전세나 월세로 놓으려고요.
네, 루원시티는 어떻게 분양 받으셨죠?
분양 어때요
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루원시티SK리더스뷰는 4억에 분양 받았는데, 1년 지났거든요. 지금은 5억 중반에서 6억까지 거래된다고 알아요.
네, 2억 정도 차이가 나네요. 입주는요?
분양 어때요
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2022년 1월 입주로 생각하고 있었어요.
중요한 건 입주하고 나서인데요.
e편한세상온수역은 8.2 대책 이전에 받은 거라 실거주 하지 않아도 되지만, 여기에 입주하고 나서 광명뉴타운을 매수하면 일시적 1가정 1주택 비과세 요건에 해당되지 않습니다.
분양 어때요
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네, 그럼 광명뉴타운을 2년 후에 사야하는 건지요...?
시세 좀 볼까요? 광명뉴타운4구역은 프리미엄이 3.5억 붙었네요. 관리처분인가도 나서 매입 금액이 5억5천 정도고요.
조합원분담금까지 하면 9억2천까지 가고요.
분양 어때요
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의지왕
분양 어때요
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앞으로는 어떻게 될까요?
주변 시세도 보면 10년 된 아파트들이 거의 9억 중반에서 10억까지 거래되고 있거든요. 관리처분인가도 받았고, 착공까지 3~4년 남았는데 위치도 좋고, 세대 수도 나쁘지 않거든요.
지금과 부동산 경기가 비슷하다고 가장 했을 때 11억에서 12억까지 올라갈 것으로 보입니다.
분양 어때요
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오, 그런가요!
네, 광명은 경기도지만 광명뉴타운만 가지고도 2만7천에서 3만 세대까지 주거하고요. 옆에 차선동까지 포함하면 5,6만 세대는 되니 주거 벨트로는 훌륭하죠.
옆에 있는 구로구보다는 학군 형성이 됐다고 가정했을 때 추후 시세가 많이 오를 것으로 보입니다.
분양 어때요
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그럼 입주를 하는게 좋겠네요. 갖고 있는 분양권 중에서는 어떤 걸 양도하는 게 좋을까요?
차익은 일단 e편한세상온수가 더 크지만, 루원시티가 더 개발 호재가 있어보여요.
아파트 바로 앞에 7호선 연장선이 들어오면서 더블역세권이 되고요. 인천에 행정타운이 바로 앞에 들어서니 직주근접으로 고용창출도 일어날 거고요.
분양 어때요
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듬직
분양 어때요
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세금은 어떤가요?
일단 지금 팔아도 e편한세상온수나 루원시티SK는 세금을 50% 내니까요. 시세가 2억 올라간 루원시티SK를 매도하는 게 나을 수 있습니다.
다만, 이 6억까지 간 루원시티SK가 10억까지 올라가서 루원시티SK와 시세가 비슷해진다면요. 루원을 파는 게 낫죠.
분양 어때요
분양 어때요
네네, e편한세상은 세금이 절반이면 한 2억은 납부하죠...?
그렇습니다. 따라서 광명뉴타운으로 입주하시고, 미래가치와 세금 등 종합적으로 판단했을 대 루원시티SK를 매도하는 게 나아보입니다.
분양 어때요
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이제 감이 잡혀요. 감사합니다!
자세한 내용은 동영상을 시청하시기 바랍니다. 또한, 제공하는 정보는 투자판단에 참고 자료일 뿐, 해당 부동산의 가치를 보장하지 않으므로 유의하시기 바랍니다.
전문가 Tip

▶ 8.2대책 이전 취득한 주택은 조정대상지역소재 주택이라도 2년 거주 요건 적용 X

▶ 1세대 1주택 양도소득세는 고가주택(9억원 초과)인 경우 비과세 적용 X

SBSCNBC 디지털콘텐츠팀 강혜라

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경대전

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