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구로구 49평형 아파트·용산구 근생시설, 보유? 매도?

■ 부동산 길라잡이 '살까 팔까'

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#시청자 전화 연결

작년에 약간의 (부동산) 상승이 있었습니다. 이번에 여타의 것을 처분해서 지금보다 상급지로 갈아타기를 하려고 뉴타운 지역쪽을 보고 있는데, 정책도 시행령도 나온다고 하고, 생각이 복잡해져서 상담 문의 드립니다. 어떻게 하는 게 좋을까요?

- 부동산 정보 : 구로구 대림e편한세상 1, 2차 아파트(49평형) 거주 중, 용산구 서계동 36번지 근린생활시설 보유 및 월세 임대

- 취득 정보 : 구로구 대림e편한세상 아파트/2016년 6억원대, 용산구 근생시설/2009년 3억1천만원(1000/80 월세 임대 중)

부동산 전문가
부동산 전문가
구로역 대림e편한세상 49평이요. 거주하고 계시나요?
3년째 거주중입니다. 생활하기는 좋은데 투자쪽으로해서 옮겨볼까하고 여러지역을 보고 있었는데, 아무래도 재개발이 좋겠다해서 옮기려고 했는데, 재개발이 이렇게 불투명해지니까, 어디로 가야될지, 매도를 해야될지, 이게 좀 궁금해서요.
부동산 전문가
부동산 전문가
구로는 거주를 하고 계시고, 용산 서계동은 보유를 하고 계신다는 말씀인가요?
네, 월세를 주고 있습니다.
부동산 전문가
부동산 전문가
대림e편한세상 2차가 49평인데, 지금 현재 시세를 알고 계신가요?
지금 부동산에서 나와있는 금액들은 9~10억대 사이로 나와있다고 들었고요. 거래가 된것은 8억9천선으로 거래가 된것으로 알고 있습니다.
부동산 전문가
부동산 전문가
아마 8억 중후반대로 거래가 됐을텐데, 취득은 언제하셨죠?
3년 됐습니다.
부동산 전문가
부동산 전문가
그러면 많이 올랐겠네요. 얼마에 취득하셨죠?
네, 6억대요.
부동산 전문가
부동산 전문가
거의 50% 가까이 올랐네요.
부동산 전문가
부동산 전문가
여기는 사실 구로구지만, 중대형도 메리트가 있는 지역입니다. 이 일대가요. 주변에 대림e편한세상 시리즈들이 다 있잖아요. 중대형이 이 아파트에 꽤 있어요. 신도림역과 구로역 사이에요. 지금 여기는 신도림역 바로 앞에 현대백화점이 있고, 디큐브시티라던지, 이런 백화점·호텔들이 바로앞에 있어서, 그래도 여기 중대형에 사시는 구로쪽에서는 조금 소득 수준이 있는 분들이 많이 거주하는 곳이에요. 그래서 30평대 만큼, 49평형도 중대형이지만 거의 비슷한 비율로 같이 오른겁니다.
부동산 전문가
부동산 전문가
그래서 지금 이 아파트가 과연 앞으로 어떻게 될 것인가가 궁금하시겠죠. 한 두 정거장가면 문래역이 있죠. 문래 힐스테이트나 문래 자이도 중대형이 있습니다. 45평이나 50평 정도요. 그 평형대가 11억 중반, 12억 갈거예요. 그러면 1억5천, 2억 그정도 비싼거거든요. 물론 이 지역은 영등포구나 구로구라는 그런것도 있긴 하지만, 충분히 제가 볼때는 오른 금액이 비싸다고만 보기는 어려울 것 같아요. 그렇다고 한다면 지금 현재, 49평, 50평이 9억도 안되는 선이라고 한다면 여기 가까운데 가면 신림 뉴타운은 얼마죠?
부동산 전문가
부동산 전문가
11~12억원 이렇게 가는 것으로 알고있습니다. 이런데가 새 아파트긴 하지만, 앞에 비교한데보다는 굉장히 싼거잖아요. 그래서 그런 메리트는 있다는 거예요. 그리고 여기는 수요가 있기때문에, 그리고 이 지역에서 30평대 살던분들이 학교 다 보내고 했을때, 연세가 드시면 갈아타는 수요도 조금 있거든요. 그래서 제가 볼땐 여기는 보유를 하시는게 어떨까하는 생각이 들고요. 용산구 서계동 몇번지라고 하셨죠?
36번지인데, 근생으로 구입을 했습니다.
부동산 전문가
부동산 전문가
그러면 주택 수에는 포함이 되지 않네요.
네, 맞아요. 포함이 되지는 않고, 또 이 부분은 저희가 장기로 10~20년 보유하겠다라는 목적으로 사기는 했는데, 눈에 보이는 가시적인 게 없어서, 불투명해서 가지고 있는 게 맞는지 아닌지도 잘 모르겠습니다.
부동산 전문가
부동산 전문가
여기가, 지금 보시면 도로가 굉장히 좁고 안쪽은 그렇게 넓은 도로가 없잖아요. 그 다음에 이쪽에 재개발 이슈가 있나요?
있다가 없어졌습니다.
부동산 전문가
부동산 전문가
없습니다. 재개발 이슈가, 그렇다고 한다면 근생도 오래된 주택일거 아니에요.
10년 정도 됐습니다.
부동산 전문가
부동산 전문가
월세는 얼마 주고 계시죠?
1000/80선이요.
부동산 전문가
부동산 전문가
얼마에 취득하셨나요.
3억1천만원이요.
부동산 전문가
부동산 전문가
용산이란 지역은 전월세 비율이 다른 지역에 비해서 월등히 낮죠. 그 이유가 뭐냐면, 이 개발 이슈가 많기 때문에 매매가가 순식간에 많이 오른겁니다. 그런데 전월세는 쫒아오지는 못하고 있습니다. 앞으로 용산이 개발되면서 업무단지가 들어서고 해야, 실질적인 수요가 많이 들어와야 전월세의 수익률이 높아지거든요. 그렇다고 한다면 결국 용산에 투자하는것은 시세차익 목적이 큽니다. 시세차익 목적이 큰데 여기 지금 6호선 라인으로 볼때, 지금 여기 한남동이라던지 이쪽은 고급 주택단지죠. 한남뉴타운이 사업 스타트를 끊기 시작했죠. 3구역이 사업 시행 인가를 받고요. 용산국제업무지구도 정화작업도 하고 있고 하는데, 남쪽에 비해서 북쪽은 박원순 서울 시장이 서울역에서 용산역까지를 전철을 지화화시키고 일대를 공원화시킨다고 발표를 했다가 보류를 했죠. 그 이유가 뭘까요?
부동산 전문가
부동산 전문가
지금 개발 이슈가 너무 많이 나오면, 국토부는 집값을 잡으려고 하는데 서울시에서 자꾸 터트리면 안되잖아요. 그래서 제가 볼때는 용산은 다 좋다고 용산이 아니고, 서계동은 조금 더디게 갈 수 밖에 없습니다. 북부지역은 남부에 비해서요. 그렇기 때문에 제가 볼때는 장기적으로 나는 묻어둬도 된다고 하면 상관없지만, 그럴 생각이 아니시라고 한다면 차라리 매도를 해서 남쪽으로 내려와서 소액투자 할곳으로 가는것이 훨씬 시세차익을 볼 수 있을것으로 생각합니다.
#전문가 체크포인트

- 구로구 대림e편한세상 아파트 : 지역적으로 중대형 메리트 존재, 신도림역-구로역 일대 아파트 거주민 소득 수준 일정 정도 형성 추정. 30평대 대비 49평형 전후 중대형 매물의 가격 상승 비율 동일 전망. 지역내 평형 이동 수요 존재함에 따른 보유 추천

- 용산구 서계동 근린생활시설 : 인근 도로 폭이 좁은 형태, 안쪽으로 넓은 도로 없음. 재개발 이슈 없음. 타지역 대비 전월세 비율 월등히 낮음. 용산 남부 지역 대비 북부 지역 개발 이슈 및 진행 더딤. 매도 후 남부 지역 소액투자 시 시세차익 얻기 유리할 것으로 판단

(제공하는 정보는 투자판단에 참고 자료일 뿐, 해당 부동산의 가치를 보장하지 않으므로 유의하시기 바랍니다.)   

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