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강남구 아파트 매수, 프리미엄 형성 적기는?

■ 부동산 길라잡이 '살까 팔까'

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#시청자 전화 연결

개포동에 개포주공4단지 24평을 배정받았습니다. 서빙고동 신동아 아파트나 서초동 삼풍 아파트로 갈아타기를 할까 하는데, 어떤게 좋을지 고민입니다.

- 주택 정보 : 서울시 개포동 개포주공4단지 아파트(24평형), 서울시 서초동 삼풍 아파트

부동산 전문가
부동산 전문가
확인 한번 해보겠습니다.
개포동에 개포 주공4단지 24평을 분양받았는데, 평수가 너무 작아서 프리미엄이 낮게 형성이 될것 같아서요.
부동산 전문가
부동산 전문가
잘못 생각하시고 계십니다.
어느 부분인가요?
부동산 전문가
부동산 전문가
프리미엄은 작은게 훨씬 높게 형성됩니다. 금액 자체가 높은것이 많은것하고, 비율, 수익률을 계산하셔야됩니다. 투자금액 대비 얼마의 프리미엄이냐 하고 비율을 따져야하지, 금액으로 따지면 안됩니다.
입주 이후를 말씀드리는 겁니다.
부동산 전문가
부동산 전문가
프리미엄은 입주때까지 다 결정이 됩니다, 일반적으로. 그러니까 입주 이후에 지금 현재 시세의 흐름은 강남도 예외는 없습니다. 큰 평수보다는 작은 평수가 수요층이 훨씬 많기때문에, 프리미엄이 더 많이 형성될 확률이 더 높은 것입니다.
부동산 전문가
부동산 전문가
예를 들어 작은 평수가 10억짜리가 있고, 큰 평수가 20억짜리가 있다면, 10억 투자시 20억까지 간다면 100% 프리미엄입니다. 20억 투자한 것은 40억까지는 가지 않습니다. 프리미엄으로 본다면 작은 평수가 일반적으로 유리합니다. 그래서 프리미엄만 보고 큰 평수로 가시는 것은 많지 않고, 실 거주를 위해서 큰 평수로 가고싶다면 그것은 가능합니다.
네, 이해했습니다. 서초동에 삼풍아파트 대형도, 개포동은 오를만큼 오른게 아닌가 하는데요. 서초동은 입주가 아직 한참 남았는데요. 이제 시작 단계인 삼풍아파트로 교체하면 어떨까 싶어서요.
부동산 전문가
부동산 전문가
물론, 당연히 그렇습니다. 두번째 질문은 뭐냐하면 "재건축 흐름에 따르는 시세 차익이 어느 시점에 좋을까요?" 이런 질문과 동일합니다. 당연히 초기 단계에서부터 가격은 일반적으로 계단식 흐름을 타고 있습니다. 그리고 입주할때쯤 되면 흐름이 끝나죠. 초기에는 이때보다는 프리미엄이 적게 붙습니다. 그만큼 많은 기간을 가야만 가격이 오르기 때문에, 기간에 대한 위험을 같이 가지고 있기 때문에 그렇습니다. 그래서 단지 프리미엄이라는 목적으로만 봤었을 때는 지금 생각하시는 게 맞습니다. 초기 단계로 넘어가시는 게 맞습니다.
위치적인 것까지 고려한다면요?
부동산 전문가
부동산 전문가
위치는 물건에 대한 자세한 분석이 필요합니다.

갈아타는 것이 낫다는 말씀이시간요?
부동산 전문가
부동산 전문가
단계별로 본다면 초기에 들어가는 것이 일반적으로 마지막보다는 프리미엄에서 유리합니다.
#전문가 체크포인트

- 프리미엄 형성 여부 : 대형 평수 대비 소형 평수의 아파트가 수익률에서 유리, 투자금액 대비 비율이 금액보다 우선, 일반적으로 입주때까지 프리미엄 가격이 결정됨. 입주 이후 시세 변동 폭은 강남도 예외없음

- 수익률 예시 : 소형 아파트 10억대→20억대까지 상승 시 수익률 100%, 대형 아파트 20억→40억대 상승 어려움

- 추천 매물 : 재건축 흐름에 따른 시세 차익 고려 시 초기 단계인 삼풍 아파트가 시기적으로 조금 더 유리

(제공하는 정보는 투자판단에 참고 자료일 뿐, 해당 부동산의 가치를 보장하지 않으므로 유의하시기 바랍니다.)    

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