클래스101

안녕하세요. 부동산 쉽고 재밌게 알려드리는 거상쌤입니다. 많은 분들이 부동산 뉴스, 경제 뉴스를 보면서 '인구수 감소, 출산율 저하, 고령화로 인한 부동산 하락' 얘기를 지겹게 들으실 겁니다. 정말 이런 일들이 발생하면서 부동산이 떨어질까요?

저는 10년 전부터 꾸준히 들어왔던 얘기입니다. 여러분들도 이런 얘기를 많이 들으실 텐데, 그때마다 잘 걸러들으셔야 됩니다. 남이 주는 데이터를 곧이곧대로 믿으시면 절대 안 돼요. 그러면 남의 말에 의해서 부동산을 사게 되고, 의사결정의 책임감은 자신에게 떨어지게 됩니다.

그런데 실상은 그렇지 않습니다. 신문을 보시면 '인구 증가, 주택 가격 상승의 절대적인 요인 아니야' 라고 나와 있습니다. 매일 경제에서 쓴 2014년도 기사입니다. "올해 지방에서 인구가 가장 많이 증가한 곳은 세종시, 가장 많이 인구가 유출된 곳은 대구시다. 아이러니하게도 같은 시기 아파트 매매 가격이 가장 많이 하락한 곳은 세종시, 가장 많이 오른 곳은 대구시로 인구 증감과 아파트 가격이 반비례했다" 라고 말했습니다.

인구는 세종이 많이 증가했는데 가격은 세종이 많이 떨어졌고, 인구는 대구가 가장 많이 감소했는데 집값은 대구가 가장 많이 올랐습니다. 인구 수만 봤을 때는 세종이 오를 것 같았는데, 아파트가 얼마나 지어졌는지 봤더니 대구는 아파트가 너무 많이 안 지어졌고 세종은 너무 많이 지어졌다는 이야기입니다. 대구는 전년도 대비 주택 공급량이 35% 감소했고, 세종시는 582% 늘었습니다.

이 이야기는 현재 기준이 아니라 2014년도 이야기입니다. 2014년 한 해 동안 세종시의 부동산 가격은 마이너스를 쳤습니다. 그리고 반대로 인구가 가장 감소한 대구시는 9.75%로 가장 많이 상승했습니다. 제가 말씀드리고 싶은 것은, 데이터는 코에 걸면 코걸이고 귀에 걸면 귀걸이라는 것입니다.

여러분들보다 가방 끈 길고 똑똑한 사람이 "인구수 감소하면 부동산 폭락해"라고 말하면 여러분들은 그걸 믿을 수밖에 없는 거죠. 부동산은 늘 검증해야 하는 영역입니다. 누군가 부동산 시장에 대해서 어떤 견해를 말하면, 여러분들은 일단 스스로 검증하는 능력을 키워야 합니다

아이러니하게도 세종시는 2019년 말, 그리고 2020년 초 지금 가격이 오르고 있습니다. 그런데 이런 현상을 보면서 "거 봐요. 인구 수가 증가하니까 결국 부동산 오르잖아요" 라고 하는 사람들이 있습니다. 이렇게 얘기하면 안 됩니다. 세종 옆에 대전광역시가 있습니다. 대전의 부동산 가격이 너무 오르다 보니까 세종시가 상대적으로 가격이 싸다고 느낀 거예요. 전국에 있는 투자자와 세종시 주민들이 집을 사면서 집값이 오른 것뿐입니다.

이제 결론을 내려볼게요. 첫 번째, 인구가 감소해도 공급이 부족하면 부동산 가격은 오릅니다. 두 번째, 인구 증가보다 아파트를 훨씬 더 많이 지으면 부동산 가격은 떨어집니다. 

세 번째, 인구 수보다 주택 공급이 훨씬 많아도 바로 옆에 있는 지역의 가격이 너무 비싸지면 투기적인 돈들이 몰려와서 가격이 올라갑니다. 그래서 단기적으로는 주택공급이 부족해질 지역을 우선순위로 공부하고, 공급이 많은 지역이더라도 다른 지역 대비 가격이 낮은 지역도 관심을 꾸준히 가져야 합니다.