클래스101

인구가 감소해도 부동산 가격은 오를 수 있습니다. 반면, 인구가 증가해도 주택 공급이 많으면 집값이 떨어질 수도 있습니다. 

주택 공급이 인구수보다 과하게 늘더라도 다른 지역보다 가격이 싸다고 느끼면 사람들이 많이 사서 또 오를 수 있습니다. 집이 엄청나게 많고, 가격이 싸면 그 지역은 다 오를까요? 그것도 아닙니다. 부동산을 포함한 모든 물건의 값은 수요공급에 의해 결정됩니다.

부동산을 제대로 바라보기 위해서는 "OOO하면 집값이 오를 것이다", "OOO하면 집값이 내릴 것이다" 라는 고정관념을 깨야 합니다. 이번 글에서는 부동산 가격 상승하락에 대한 고정관념을 깨는 예시들을 이야기 해드리겠습니다.

부동산을 팔지 않는 이유는 무엇일까요? 시기마다 이유가 다 다릅니다. 첫 번째 이유는 집을 많이 샀고, 집값도 많이 올랐는데 차익을 정부에서 세금으로 다 가져가기 때문입니다. 정부에서 세금을 너무 많이 가져가기 때문에, 세금이 낮아지는 시점에 팔고 싶은 거죠.

두 번째는 임대사업자를 냈기 때문입니다. 정부가 "오랫동안 착하게 전월세 세입자한테 임대해주면 나중에 팔 때 세금을 줄여줄게" 하는 의도로 권고한 것이 임대사업자 제도입니다. 

그런데 정부랑 약속을 할 때, 최소 5년에서 길게는 8년까지 집을 팔지 않고 임대를 줘야만 세금 혜택을 준다고 계약을 해요. 그 중간에는 팔 수가 없습니다. 집을 5~8년 동안 팔고 싶어도 팔 수 없습니다. 그러니까 시중에 매물이 나올 수가 없는 거에요.

세 번째 이유는 전체적인 상황을 고려했을 때 집값이 계속 오를 것 같은 거예요. 그러니까 좋은 아파트, 좋은 주택, 좋은 땅을 사기만 하고 팔지는 않는 거죠.

이처럼 부동산의 가격 등락에는 여러가지 이유가 복합적으로 작용합니다. 중요한 건 과정이 아니라 결과에요. 부동산 관련 의사결정을 할 때에는 딱 하나만 확인하시면 됩니다. 매물이 감소하는지, 늘어나는지 흐름만 파악하시면 돼요.

위의 이미지에서 파랑색은 매매, 주황색은 전세, 녹색은 월세를 나타냅니다. 파란색 그래프는 중개소에 나와있는 매물, 팔 수 있는 물건의 양을 나타냅니다. 

매물 수가 증가하면 가격이 내릴 가능성이 있고, 매물 수가 급격하게 줄어들면 사려는 사람이 많지 않더라도 매물이 너무 없기 때문에 가격이 오를 가능성이 높습니다. 주황색은 전세 매물입니다. 전세는 2019년 2월부터 꾸준히 줄어들고 있습니다. 이럴 경우에 전세가격이 오를 가능성이 높겠죠.

여기까지는 일반적입니다. 이번에는 세종시처럼 '공급 물량이 많은데도 매물이 감소하면 집값이 오를 수 있을까?' 를 확인해 볼게요. 세종시는 2014년도부터 도시화가 진행되기 시작했습니다. 이 시기부터 아파트 입주가 시작됐습니다. 2021년도에도 공급이 엄청나게 많이 준비가 되어 있는 것을 알 수 있습니다.

아파트를 많이 지으면 가격이 떨어질 가능성이 있음에도 불구하고 2019년 말, 2020년 초인 2020년 1월 실거래가가 굉장히 많이 상승했습니다. 하단의 파란색 막대기는 매매 거래량을 나타냅니다. 갑자기 많은 사람들이 집을 많이 사기 시작했습니다.

이렇게 되면 현재 시중의 매물이 어떻게 되어 있을까요. 세종시의 매매, 집을 팔 수 있는 매물이 엄청나게 줄어들었습니다. 그전까지는 부동산 시장이 핫하지 않다보니, 세종시에 팔 수 있는 아파트가 많았습니다. 그런데 어느 순간, 대전과 비교를 했을 때 세종시의 가격이 너무나도 싸졌던 거죠.

그러다 보니까 실수요 + 투자자들이 몰리면서 시중에 있는 팔 수 있는 매물을 엄청나게 많이 사가기 시작합니다. 결론은 세종시처럼 아파트 공급 물량이 많이 예정되어 있더라도, 시중에 매물 수가 계속해서 줄어들면 가격이 오를 수 있다는 거죠.

오늘의 결론을 정리를 해보겠습니다. 공급 물량이 많아도 가격이 오를 수 있습니다. 아파트를 많이 지어도 팔지 않기 때문입니다. 팔지 않는 이유는 여러 가지가 있습니다. 세금 때문에, 더 오를 것 같아서, 세종처럼 주변 지역에 비해서 가격이 너무 싸다고 생각돼서 등이죠.