클래스101

일반인들은 부동산 투자 중 아파트가 가장 좋다고 생각한다. 서점에 있는 부동산 책들도 아파트, 재개발, 재건축, 뉴타운에 관한 내용이 대부분이다. 부동산 관련 유튜브 영상도 아파트에 관련된 것들이 대부분이다. 

신문 방송에서 나오는 것도 거의 다 아파트가 기준이다. 그러나, 결론적으로 말하면 정답이 아니다. 아파트보다 훨씬 더 좋은 부동산은 단독주택이다. 

70, 80, 90년대 경제성장기 때는 단독주택보다 아파트가 더 좋았다. 그런데 지금은 아니다. 나(단희쌤)는 2018년도 8월에 성북구의 단독주택을 매입했다. 그 땅에 조그마한 원룸 건물을 지었다. 

구매 당시 평당 가격은 1100만 원이었다. 2020년 기준(현재), 평당 가격이 1500에서 1800까지 올랐다. 2년도 안 되는 기간에 평당 400에서 600만 원이 올랐다. 50평이면 총 2억이 오른 셈이다. 

2018년 11월에는 영등포구 단독주택을 평당 3200에 매입했다. 현재는 평당 4천에서 4,500 중반까지 나간다. 2년도 안 되는 기간에 평당 가격이 1천만 원 안팎으로 올랐다. 

작년 11월에는 용산구 단독주택을 평당 3300에 매입했다. 최근 지인이 내가 산 주택 근처의 다른 주택을 매입했는데 싸게 싼 가격이 평당 3800이었다. 최근 시세는 4200까지 나와 있는 곳도 있다. 불과 7개월 만에 평당 500만 원이 올랐다.

단독주택은 건물이 아니라 땅의 가격이다. 앞으로도 더 올라갈 것으로 판단된다. 단독주택의 가겨이 계속해서 오르는 이유는 크게 세 가지가 있다. 

첫 번째는 재고가 점점 줄어들고 있기 때문이다. 절대량이 점점 줄어들고 있다. 두 번째는 공급보다 수요가 많아지고 있다. 세 번째는 아파트 가격 상승이다. 최근 2, 3년 동안 6-7억 하던 아파트가 10억으로 올라갔다. 

급여 생활자들이 돈을 모으는 속도보다 집값 올라가는 속도가 훨씬 더 빠르다. 아파트에 들어가지 못하고 오래된, 단독 다가구에 들어가는 분들이 점점 많아지고 있다.

단독주택의 가격은 정말 아파트보다 더 많이 올랐을까. 데이터를 보면 확실히 알 수 있다. 2008년부터 지금까지 추이를 보여주고 있다. 

아파트는 매매가격 상승률이 0.42%다. 단독주택은 0.84%로 아파트의 2배다. 단독주택은 2000년도부터 계속 줄어들고 있다. 아파트는 조금씩 늘어나고 있다. 아파트보다 단독주택의 희소성, 매매가격이 상승하는 이유다. 

단독 주택의 평균 매매가격 추이를 지역별로 보면 어디에 투자를 해야 할지를 명확히 알 수 있다. 경남, 부산, 전북, 울산, 제주 등 전국의 어떤 지역을 비교해도 서울이 가장 많이 올랐다. 비싸도 서울에 하는 게 답이다. 10억으로 경기도에 100평짜리 땅을 살 수 있다면, 차라리 50평인 서울 땅을 사는 게 더 좋다. 

단독 주택을 가지고 어떤 재테크 전략을 만들 수 있을까. 첫 번째는 향후 시세 차익이다. 서울 도심지의 작은 단독주택을 갖고 있는 것이 아파트보다 훨씬 더 좋은 투자 방법이다. 

최근에 아파트가 많이 올랐지만, 2014년 전후로 7-8년 동안 아파트 가격 상승이 거의 없었다. 그 7-8년 동안 서울 도심지의 단독주택 가격은 지속적으로 올라왔다. 단독주택에서 나오는 임대소득이 크지는 않겠지만, 나중에 팔게 됐을 때 적지 않은 시세 차익을 만들어낼 수 있다.

두 번째는 신축이다. 요즘 단독주택이 많이 없어져가고 있다. 가장 좋은 재료이기 때문이다. 아파트를 지을 수도 있고, 상가를 지을 수도 있고, 오피스텔에 지을 수도 있고, 빌라, 다세대주택, 원룸 건물을 지을 수도 있다. 

어떤 것으로 만들어 내는지에 따라 향후 신축을 통해서 통매각을 할 수도 있고, 세대별로 분양을 할 수도 있다. 임대 사업을 할 수도 있다. 4층짜리 건물을 지어 1개 층은 내가 거주하고 나머지는 월세를 줄 수도 있다.

세 번째는 리모델링 또는 용도변경을 통한 가치를 높이기 전략이다. 신축이 좋긴 하지만, 투자비용이 많이 들어가기 때문에 차선책으로 활용하는 방법이다. 리모델링이나 용도변경은 투자비용 대비 수익률을 높일 수 있는 방법이다.

매력적인 단독주택을 어떻게 찾아서 사야 할까. 무엇을 사야 할까. 어느 정도의 크기를 사야 할까. 첫 번째로는 서울에 있는 단독주택을 사야 한다. 두 번째는 지하철 역세권 10분 이내로 찾아야 한다. 세 번째는 ‘주거지역’의 땅을 사야한다. 크기는 30평에서 70평 정도가 좋다.

참고자료 - 클래스101 강의 <임대 소득을 만들어 확실하게 은퇴, 노후를 준비하는 부동산 재테크!>

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