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사이다경제

'더 현대' 때문?...이마트, 롯데쇼핑 매장 내놨다

[오늘부터 회계사] 더 현대 때문인가?...이마트, 롯데쇼핑이 부동산 내 논 이유

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이마트, 롯데의
수상한 부동산 계약

안녕하세요, 양김권 TV의

'오늘부터 회계사'입니다.


오늘은 유통회사들의

생존 이야기를 해보겠습니다.


업종 특성상 부동산이 많은

이마트와 롯데는 힘든 시기를

부동산을 팔아서 버티고 있는데요,


이들이 부동산을 파는 독특한 방법인

세일즈앤리스백(Sales & Leaseback)에 대해

알아보겠습니다.

유튜브 영상으로 보기 (클릭!)

우선 세일즈앤리스백 뜻부터 살펴보면

세일즈앤리스백은

2가지 단어의 조합입니다.

첫째, 세일즈(Sales) "판다"
둘째, 리스백(Leaseback) "다시 빌린다"

즉, 세일즈앤리스백은

팔고 다시 빌린다는 건데요,

그럴 거면 왜 팔까요?


1. 이마트가
세일즈앤리스백하는 이유

2019년 이마트가

세일즈앤리스백 방식으로,


자사 소유 마트 13개를 9,500억 원에

마스턴투자운용에서 설립한

부동산펀드에 팔았습니다.



(1) 이마트 입장


우선 매도자,

이마트가 부동산을 파는

첫 번째 이유는 현금마련입니다.


실제로 이마트는

부동산 매각 대금 9,500억 원으로

차입금을 갚았습니다.

두 번째 이유는

영업을 계속할 수 있다는 것입니다.


마트에서 장사하는 게 본업인데

지금 당장 돈이 없다고 마트를 팔아버리면

앞으로는 장사를 못하는 겁니다.


하지만 팔고 다시 빌리면

본업을 계속 영위할 수 있습니다. 


(2) 사는 입장


매수자 입장에서

세일즈앤리스백 방식으로 부동산을 살 때

제일 좋은 점은

공실리스크를 줄일 수 있다는 것입니다.


매도자가

팔자마자 빌려 쓴다고 하니

공실 걱정은 안 해도 됩니다.


이마트의 이번 매도 계약도

10년간 책임 임차 조건으로

통으로 빌려 쓰는 조건입니다.


즉, 매수자 입장에서 보면

공실률이 제로입니다.


세일즈앤리스백의 단점


(1) 이마트 입장


매도자 입장에서

단점은 임대료입니다.


이전까진 내 부동산이니까

임대료를 낼 필요가 없었는데,


이제는 임차인이니까

임대료를 내야 합니다.


이마트가 마트를 팔고

9,500억 원이 들어왔지만

연간 임차료가 대략 450억 원입니다.


그리고 임차 기간이 10년입니다.

10년 임대료 총액이 4,500억 원이고

이는 매각 대금 절반을

임대료로 다시 내는 것입니다.


(2) 사는 입장


매수자 입장에서 단점은

당연히 디폴트(채무불이행)입니다.


이마트가 망하면

임대료를 받을 수 없습니다.



(3) 이마트 입장에서

세일즈앤리스백의 본질


결국 이마트 입장에서

세일즈앤리스백의 본질은,


"(상황이 어려우니) 부동산 팔고

목돈 받아서 차입금 먼저 갚고,


대신 매년 임대료 내면서

영업이 잘 될때까지 버티자" 라고

정리할 수 있겠습니다. 


2. 롯데쇼핑이
세일즈앤리스백하는 이유

롯데쇼핑

백화점, 마트, 아울렛 총 8개 부동산

이마트와 마찬가지로

세일즈앤리스백 방식으로 매각하였습니다.


다만, 이마트와 다른 점은

매수자가 부동산펀드가 아니라

부동산투자회사, 리츠입니다.


우선 리츠(REITS)는

Real Estate Investment Trusts의 약자이며

직역하면 부동산투자신탁이나

일반적으로 '부동산투자회사'로 부릅니다. 

앞에서 이마트는

마스턴투자운용에서 설립한

부동산펀드한테 팔았다고 했죠.


이 부동산펀드는

이마트와 무관한 존재입니다.

하지만 롯데

본인들이 롯데리츠라는

회사를 직접 만들어서 여기에 팔았습니다.


그래서 롯데쇼핑이

롯데리츠의 50% 주주입니다.


그리고 롯데리츠는

2019년에 상장하면서 그 주식의 50%를

일반 개미투자자에 공모로 내놨습니다.


정리하면 이마트랑 롯데랑

세일즈앤리스백 방식으로

부동산을 판 건 동일하지만

매수자가 다른 겁니다.


이마트사모 부동산펀드에 판 거고

롯데공모 상장리츠한테 판 것이죠.


3. 이마트가
사모펀드에 판 이유

첫째, 매각 대금을

빨리 받을 수 있습니다.


공모 리츠를 설립하려면

일단 국토부 인가를 받아야 하고

또 주식시장에 상장하는 거라

절차가 오래 걸립니다.


그러나

사모펀드에 매각할 경우

그런 절차가 없으니까

빨리 팔고 돈을 받을 수 있습니다.

둘째, 이마트가

나중에 다시 사 올 계획인 듯 보입니다.


매각 조건에

7년 뒤에 이마트가 다시 살 수 있는

'우선매수권'이 있습니다.


이번엔 판 부동산 13개 중에

11개가 수도권에 있습니다.


지금은 돈이 없어 팔지만

나중에 다시 사 올 생각으로 보이는데,


만약 공모 리츠에 팔면

다시 사오기가 쉽지 않습니다.


공모 리츠는 상장 회사이기 때문에

일반 개인투자자부터 해서

이해관계자가 엄청 많기 때문입니다.


반면 사모 부동산펀드에게서

다시 사오는 거면,


이마트와 자산운용사만 모여서

의사결정하면 되므로

매입 절차가 훨씬 간단합니다.


4. 롯데가
공모 리츠에 매각한 이유

롯데리츠 구조를 살펴보면

왜 공모 리츠에 매각했는지 이해가 됩니다.

첫째, 롯데쇼핑이 매각한 부동산을

여전히 통제할 수 있습니다.


왜냐하면 롯데쇼핑이

롯데리츠 주식 50%를 가졌기 때문입니다.


둘째, 롯데쇼핑은

부동산을 계속 유동화할 계획입니다.


*자산 유동화

: 대출금이나 부동산 따위의 자산을

현금화함으로써 자금 유동성을 확보하는 일.


롯데리츠는 롯데쇼핑이 가진

약 80개 점포에 대해서도

우선매수협상권이 있는데요,


이 말은 롯데쇼핑이

남은 점포도 유동화하겠다는 뜻으로

해석할 수 있습니다.


마지막으로

롯데쇼핑이 롯데리츠에게 지급한

임대료 일부를 다시 회수할 수 있습니다.

리츠는 법에 따라

배당가능이익의 90%이상을

반드시 주주들에게 배당해야 합니다.


생각해보면 롯데리츠의 매출 100%는

롯데쇼핑에서 받는 임대료입니다.


배당가능이익의

90%를 배당해야 하는데

지분 50%인 주주가 롯데쇼핑이니,


롯데리츠가 주는 배당의 50%가

롯데쇼핑한테 가는 겁니다.


롯데쇼핑은

롯데리츠에 낸 임대료 일부를

롯데리츠로부터 배당으로 받는 셈입니다.


그럼 다음 시간에도

재밌는 기업과 흥미로운 주제로

찾아뵙겠습니다.


by 사이다경제 김규현 리더

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