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사이다경제

'맛집 열풍'과 '초고가 집값'의 관계

'맛집 열풍' 때문에 아파트 값이 오른다?

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대한민국은 '맛집' 공화국

대한민국은 지금

맛집 열풍이 불고 있습니다.


과거에 비해

맛집을 찾는데 많은 노력을 기울이고

진짜 맛집이라면

큰 돈을 쓰길 주저하지 않습니다.


누구나 한 번쯤은 우연히 간 식당에서

형편없는 맛 때문에

외식을 망친 경험이 있을 것입니다.


사람들은 이런 위험을

피하고 싶어 합니다.

한 번의 외식, 그 소중한 시간을

망치고 싶지 않은 것이죠.

지금의 대중들은

어느 정도의 맛이 확실히 보장된다면

큰 대가를 치를 용의가 있습니다.


이 말은 결국 맛집에 대해서

사람들의 요구수익률이란

의외로 낮음을 보여줍니다.


여기서 "요구수익률(기대치)이 낮다"는 것은

주어지는 보상에 비해

많은 대가를 지불할 용의가 있는 뜻입니다.


사실 맛집이라고 소문난 집도

맛이 큰 기대에 못 미치는 경우도 있습니다.


하지만 기대치를 조금 낮추면

그래도 맛집이니까

최소한 외식을 망칠 정도로

형편없는 수준은 아닐 것입니다.


다시 말해

평균 이상은 보증된다는 것이죠.


맛집 선호 = 안전자산 선호

결국 맛집은

맛의 절대 크기가 높다는 것이 아니라

맛의 안정성(불변성)을 제공하는 곳이라고

해석할 수 있습니다.


맛집을 찾는 이유 역시

최악을 모면하기 위한 선택인 것이죠.


'최악을 피할 수 있을 정도'만 보장하면

음식 가격이 비싸더라도

사람들은 기꺼이 그 가격을 지불하는데,


이는 마치

'안전자산'을 선호하는 심리와 같습니다.


(참조-'안전자산'이란?)


아파트 값을 예로 들어봅시다.

아파트라는 자산에서 나오는

현금흐름의 크기가 크지 않더라도

안정적(불변성)이라면,


아파트 가격이 비싸더라도

사람들은 기꺼이 그 값을 지불합니다.


여기서 '안정적'이란 말은

당장 가격대비 높은 수익률은 아니더라도

현금흐름이 절대 변함없을 것으로

예상되는 아파트를 말합니다.

결국 특정한 식당에만 몰리는

맛집 선호 현상에서 나타나는

안전 추구 심리는,


아파트 시장에도 나타나

초고가 아파트를 탄생시키는 것입니다.


안전하다면...평당 1억까지 낸다고?

2019년 서울에는 평당(3.3㎡) 가격이

1억 원이 넘는 아파트가 출현했습니다.


서울 강남에 한강이 내려다보이는

A아파트였는데 필자가 확인한 결과

114㎡(34평)가 32억 원에 거래됐습니다.


그렇다면 A아파트의 현재(2019년 11월)

실거래가 평균금액과 월세평균은 어떨까요?


현재 평균 실거래가는 32억 원이고

최고 월세는 보증금 1억 원에 420만 원입니다.

(2019년 11월기준 실거래가)


출처호갱노노

이때 A아파트의 요구수익률

1.62%입니다.


보증금 1억 원과

매월 420만 원의 월세를 받으면

연간 현금흐름은 5,190만 원입니다.


이 말은 사람들이

연간 5,190만 원이 나오는 자산을

32억 원에 사고 있다는 뜻이다.

사실 이 정도의 요구수익률은

은행 예금금리 정도의 낮은 수준입니다.


예금금리는 변동성이 없는(Risk free)

안전자산으로 여겨지는데

A아파트의 변동성이

은행금리와 같은 수준이라는 뜻입니다.


상식 밖의 일이 벌어지고 있다

경제성장률이 5%를 넘던 시대에는

은행금리보다 낮은 요구수익률의

아파트 값이 천정부지로 오르는 일

절대 발생하지 않았습니다.


하지만 극심한 경기침체와

낮은 성장률 탓에 이제는

상식을 깨는 일이 발생하고 있습니다.


은행 예금금리가 더 떨어져

이자가 줄어들지언정,


대한민국 최고 부자들이 모여있는 지역의

아파트 월세는 떨어지지 않을 것이라고

생각합니다.


오히려 이런 곳이라면 월세가 앞으로

더 오를 수도 있을 것입니다.


대중들이 아파트 월세 수익을

특별히 더 선호한다면 요구수익률이

은행예금이자율보다

더 낮아질 수도 있는 것이죠.


대한민국 최고 아파트라면

세상 어떤 일이 일어나도

'공실은 안 생긴다'는 것은 물론이고,


향후 연간 현금흐름이

성장한다는 기대가 있기 때문입니다.


이것이 성장률(g)입니다.

성장률이 높다면

당장의 요구수익률은 낮아집니다.


미래 현금흐름이 성장한다면

당장 가격이 몹시 비싸더라도

(=요구수익률이 낮더라도)

기꺼이 구매하는 것입니다.


'미국'에서도 벌어지는
상식 밖 일...

상식을 파괴할 정도로

요구수익률이 낮은 자산은

우리나라에만 있는 것이 아닙니다.


글로벌 저성장이 계속되는 요즘

투자자의 요구수익률이

예금금리보다 낮은 자산은

강남아파트뿐만이 아닙니다.


미국 시장을 장악하고 있는

인터넷 유통분야의 거대 기업인

'아마존(Amazon)' 주가를 보겠습니다.


아마존은 1995년

인터넷 서점으로 시작한 이래,


온라인 유통과 서비스 분야에서

엄청난 사업확장을 추진하며

세계 최대의 글로벌 기업으로 성장했습니다.


(참조-사람들은 왜 '아마존'에 열광할까?)


특히 4차산업 시대의 핵심인

인공지능(AI), 사물인터넷(IoT), 빅테이터를

가장 먼저 상업화 할 수 있는

최대의 기반을 갖춘 기업으로 평가되며,


주가는 그야말로

거침없는 상승세를 이어왔습니다.


아마존은 불확실한 투자시장에서

미래에도 반드시 살아남는

유일한 안전자산으로 인식하는 것입니다.


사람들이 안전자산이라고 여기면

얼마나 많은 대가를 내고서 가지려 하는지,

얼마나 요구수익률이 낮아질 수 있는지

아마존의 비싼 주가가 잘 말해줍니다.


아마존의 현재 주가는 1,748달러입니다.

한화로 1주가 약 200만 원에 달하죠.

(2019년 12월 기준)

아마존은

배당을 거의 하지 않는 주식이므로

당장은 또박또박 나오는

현금흐름을 기대할 수 없습니다.


대신 1주당 수익이

매년 얼마나 발생하는지 알 수 있는 지표인

주당순이익(EPS Earning per share)를 통해

이 주식의 현금흐름을 확인할 수 있습니다.


현재 아마존의

주당순이익은 22.57달러입니다.

1년에 1주가

22.57달러를 벌어들인다는 뜻이죠.


그렇다면 투자들의 입장에선

1,748달러를 투자해

22.57달러의 수익을 올리는 셈이니

요구수익률은 1.01%입니다.

이는 미국 기준금리인 1.75%에도

못 미치는 낮은 요구수익률입니다.


안전자산 쏠림 현상은 이처럼

상상을 초월하는 수준으로 진행됐습니다.


초고가 아파트의 등장과 맛집 열풍,

이 모든 현상 안에서 향후 우리가

어떤 자산을 준비해야 할지에 대해

인사이트를 얻을 때입니다.


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사이다경제

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