사이다경제

1. 20대 초반에 부동산 투자를 시작한 계기

▷양보석 대표

[끝까지 묻는다] 시간입니다. 이 코너는 전문가를 모셔놓고 저희가 모르는 주제를 알 때까지 질문해서 파헤쳐보는 시간입니다. 여러분도 앞으로 끝까지 제대로 알고 싶은 주제가 있으시면 참여해주셔도 좋은데요,

오늘은 대단한 초대손님을 모시고 정말로 끝까지 한번 물어보려고 합니다. 28살에 부동산으로 18억 대의 자산을 이루어 대한민국에 엄청난 반향을 일으킨 '젊은 부자 마을'의 유비 김수영 대표님을 모시겠습니다.

▷유비 ‘김수영’ 대표

안녕하세요, 21살부터 월세를 받은 남자, 그리고 지금은 월세 받게 해주는 남자로서의 삶을 살고 있는 네이버 카페 [젊은 부자 마을] 대표 유비 김수영이라고 합니다. 반갑습니다. 

▷오혜미 에디터

 

사이다경제 경이로움 스터디의 리더기도 하셨잖아요. 소액으로 월세받는 삶 시작하기 스터디를 운영하셨는데 그 때 제가 매니저로 참가했을 때 기억에 남는 부분이 “정신개조를 해야 한다”고 말씀하셨는데요, 대표님은 어떻게 21살 때부터 부동산 투자를 시작하게 되었나요?

▷유비 ‘김수영’ 대표

스무살이죠. 딱 성인이 되었을 때 여러 가지 사건이 한 번에 닥쳤어요. 재수도 했고 또 당시 저희 아버지께서 하시던 사업도 그 때 어그러졌고. 그런 모든 것들이 한번에 오면서 인생을 처음으로 진지하게 생각하게 된 것 같아요.

인생을 한번 쭉 그려본 거죠. 재수를 하고 1년 뒤에 대학은 갈 것이고, 대학 다니다가 군대 2년 다녀오고 다시 또 한 3년 다니고 복학도 해서 휴학 1년하고, 20대 후반에서 서른 즈음에 사회 진출을 하는 식으로 흘러가겠더라고요.

제가 뭐 특별한 백그라운드가 없는 사람인데, 이대로 가다가는 그냥 자본주의 속 하나의 부속품으로 살아갈 인생이 뻔히 보였어요. 서른이 되고 마흔이 되어도 어떤 돌파구가 안 보일 것 같더라고요.

그래서 ‘뭔가 판을 한번 엎어야겠다, 획기적으로.’ 이런 생각을 하면서 독서를 많이 했어요. 집중적으로. 그리고 여기가 전환점이었던 것 같아요.

▷양보석 대표

그 때 부동산 투자의 가치를 발견한 건가요?

▷유비 ‘김수영’ 대표

사실 ‘부동산 투자를 해야겠다’ 이거는 그 뒤의 얘기고 처음에는 ‘그냥 노동에만 의존하는 삶을 살면 안되겠다’ 그러니까 어떤 생산수단을 만들어야겠다는 생각이 들더라고요. 그게 더 나아가면 큰 사업체 오너가 되는 건데, 그런 그림을 그려야겠다는 깨달음은 그때 얻었죠.

▷양보석 대표

본격적으로 부동산 경매에 대해 알아볼 텐데, 지금 부동산 경매를 위주로 하시는 거잖아요.

▷유비 ‘김수영’ 대표

네, 맞습니다. 새 집을 사는 방법은 총 3가지가 있거든요. 첫째가 청약을 통한 신규 분양, 둘째가 일반 부동산 중개업소에서 하는 일반매매, 그리고 경매와 거기서 파생된 공매가 있습니다. 이 중에서 경매를 선택한 이유는 2가지입니다.

*청약(請約, offer)

: 법률적으로 일정한 조건으로 계약을 체결하고 싶다는 의사표시를 말하며 아파트 청약의 경우, 남이 살던 곳이 아닌

새 아파트를 구매할 때 반드시 필요한 신청 절차를 가리킨다.

일단 경매는 소액으로 투자가 가능해요. 이건 저렴하다는 거랑 조금 다른 문제인데요,

대출이 일반 매매보다 통상 더 잘나옵니다. 보통 우리가 경매 감정가라고 얘기하는 게 있는데 그 감정가의 70%까지, 또 내가 경매에서 최종 낙찰받은 금액을 낙찰가라고 하는데 낙찰가의 80%까지 나와요. 이걸 경락잔금대출이라고 합니다.

*경락잔금대출

경매는 일반적인 매매와 달리 낙찰 때 10~20% 가량을 보증금으로 내고 낙찰 후 45일 이내에 잔금을 치른다. 이 때 자금이 부족해 잔금 조달이 힘든 낙찰자를 위해 시중은행이나 제2금융권 등에서 낙찰 받은 물건을 담보로 대출을 해 주는 것

통상 감정가의 70%, 낙찰가의 80% 중에 적은 금액으로 대출을 해줍니다. 물론 요즘은 대출 규제가 있어서 다주택자들은 10% 정도씩 줄어들 수 있어요.

어쨌든 이렇게 7~80% 정도 대출이 나오는데 예를 들어 1억 원짜리 부동산을 경매로 사면 8천만 원 정도 대출이 나온다는 소리죠. 그런데 나머지 필요한 게 2천만 원이잖아요. 이것마저 내 돈이 없어도 충당이 가능해요.

세를 주고 임차인이 낸 보증금으로 나머지 금액을 채우는 거예요. 만약 해당 부동산을 보증금 2천만 원에 월세 얼마 이렇게 세를 주면 정말 소액으로도 세팅이 가능한 거죠.

이렇게 되면 일반적으로 우리가 부동산 중개업소에서 하는 일반 매매보다는 훨씬 더 레버리지 활용이 쉽고, 덕분에 소액으로 부동산 투자가 가능하다 그게 이제 경매의 첫 번째 장점입니다. 

▷안재무

대출이 80%까지 나온다고 했는데 개인의 신용과는 전혀 상관이 없나요?

▷유비 ‘김수영’ 대표

개인의 신용과는 크게 관계가 없다고 보셔도 되는데요, 그보다 문제는 경매를 여러 건 진행하게 될 때 제한이 생겼어요. 원래는 경매로 여러 건 취득을 해도 대출이 80% 정도 계속 나왔는데, 현 정부에서 8.2 대책을 발표한 이후 한계가 생겼어요.

큰 맥락에서 말씀드리면 경매 4건 정도까지는 대출이 그대로 나옵니다. 하지만 5~6건부터는 대출 가능 금액이 줄어드는 것을 감안하셔야 돼요. 그래서 3건 이상 내 명의로만 하려면 대출을 신경을 쓰셔야 하죠.

다른 명의를 사용할 때도 있는데, 그럴 경우 가족의 도움이 필요합니다.

그런데 이렇게 대출에 한계가 생기는 건 내가 신용이 안 좋아서가 아니라 모든 참여자들이 그런 거기 때문에 낙찰 경쟁률은 더 낮아진다는 장점이 있죠.

▷안재무

경매의 두 번째 장점은 무엇인가요?

▷유비 ‘김수영’ 대표

두 번째 장점은 저렴하게 부동산을 살 수 있다는 겁니다. 제가 질문을 한번 드려볼게요. 경매로 사면 과연 얼마까지 싸게 살 수 있을까요?

▷오혜미 에디터

기대하는 바는 그래도 50%까지는 아닐지? 

▷유비 ‘김수영’ 대표

그럴 순 없어요.

▷안재무

마지노선이 있을 것 같아요.

▷유비 ‘김수영’ 대표

일반적인 물건, 엄청 비싸거나 엄청 규모가 크거나 또는 법적으로 굉장히 난해하거나 그런 게 아닌 이상 소액 주거용 물건은 보통 20% 이상은 싸게 사기 힘들다고 보셔야 해요.

그런데 그게 결코 적지 않거든요. 1억이면 2천만 원이고 2억이면 4천만 원이에요.

물론 인기 있는 물건은 시세와 같거나 더 비싸게 낙찰되는 경우도 가끔 있어요. 서울 역세권의 중소형 아파트인데 모든 게 다 깔끔하고 좋은, 이런 거는 그냥 일반 매매처럼 낙찰이 되기도 해요. “저럴 거면 경매 왜 해?” 이런 의견이 나올 정도로요.

▷오혜미 에디터

그런 경우가 좀 늘었나요? 과거보다?

▷유비 ‘김수영’ 대표

그게 상승장이냐 하락장이냐, 또 지역에 따라 달라요. 요즘은 한번 꺾이는 추세기 때문에 경매를 적극 추천하는 편이죠.

실제로 제가 그렇게 투자를 하고 있고 저는 지금 일반매매로 투자 안하거든요. 경매로 내가 싸게 살 수 있으니까, 정말 맘에 드는 지역의 맘에 드는 물건이 아니고서는 시세를 그대로 주고 사진 않고, 경매 이렇게 좀 집중을 하게 되죠.

▷양보석 대표 

네, 제가 알기로도 낙찰가율이 75%에서 오르락내리락했고 서울 가로수길 같은 경우 100%를 넘기도 했지만 지역에 따라 다르니 잘 활용할 필요가 있겠네요.

한 가지 유념하실 점은 경매가 내제가치에 비해 저렴하게 살 수 있는 방법이지만 무리하게 과도하게 빚을 내는 건 주의해야 될 것 같아요.

▷안재무

일반인들도 혼자 할 수 있고 어렵지 않다고 말씀하셨는데, 그렇다면 일반인이 경매 투자를 할 때 꼭 필요한 준비가 뭐가 있을까요?

▷유비 ‘김수영’ 대표

우선 기본적인 경매 공부는 꼭 하셔야 됩니다.

경매라는 게 문제가 있으니까 나온 거잖아요. 법적으로 문제가 있어서 나온 물건인데 여기서 낙찰을 받으면 문제가 없어지는 경우가 있고 낙찰을 받아도 그 문제가 해결이 안 되는 애가 있거든요.

권리상으로 문제가 있는지 없는지 판단할 수 있는 능력을 공부를 통해서 쌓으셔야 합니다. 아무리 쉽다고 해도 우리의 소중한 종잣돈이 들어가기 때문에 공부는 당연히 하셔야 해요.

▷오혜미 에디터

대표님은 부동산 학과를 나왔기 때문에 그런 지식에 대해서 조금 접근성이 있었다고 보면, 일반인들도 이런 경매를 혼자 해서 하는 게 가능한가요?

▷유비 ‘김수영’ 대표

공부하는 것 자체는 그렇게 어렵지 않아요. 제가 부동산 학과를 나왔지만 사실 경매 투자는 학과에서 배웠다기보다는 부동산 카페 이런 경매 커뮤니티 이런 데서 배운 거거든요.

부동산 카페나 학원을 통하셔도 좋고 많은 책도 보면서 충분한 공부를 하시면서 그 물건이 법적으로 문제가 없다는 것을 본인이 확실히 인지할 수 있는 수준은 만드셔야 합니다.

그리고 사실 대부분이 공부는 잘 하시거든요. 그런데 공부를 한 상태에서 현장에 내가 직접 가볼 수 있는 용기. 대부분 또 그게 없어요. 부동산 투자는 결단이 필요합니다.

▷양보석 대표

요약하자면 ①‘충분한 공부’와 ②‘용기’가 필요하다는 말씀이신데요, 한 가지 궁금한 건 부동산 공부를 할 때 요즘 경매 컨설팅 업체나 학원이 많이 생겼잖아요. 그런 경매 학원을 믿고 다닐만한가요?

▷유비 ‘김수영’ 대표

굉장히 중요한 질문인데요, 솔직히 경매를 가르치는 거는 어렵지 않거든요.

근데 중요한 거는 그 강사분이 지금도 현장에서 수익을 내고 있는 사람이어야 합니다. 단순히 이론, 뭐 말소기준권리, 권리분석 이런 용어들이 있는데 그게 중요한 게 아니라 그분이 실제 시장에서 수익을 내고 있어야 합니다.

그리고 그분의 강의를 들은 수강생들이 실제로 실전까지 이어지고 그게 또 수익으로 결과물이 나오는 그런 분의 강의를 들어야죠.

▷오혜미 에디터

그런데 부동산 투자는 일정 규모 이상의 종잣돈이 필요하잖아요. 그런데 이게 도대체 얼마나 있어야 하고 어떻게 마련하는지 이런 것도 궁금합니다. 얼마가 있어야 할까요, 경매를 시작을 하려면?

▷유비 ‘김수영’ 대표

이번에도 제가 한번 역으로 질문을 드려보고 싶은데, 얼마가 있으면 부동산을 살 수 있다고 생각하세요?

▷오혜미 에디터

2천만 원?

▷안재무

물건에 따라 다르긴 하겠지만 1천만 원 정도 있으면 할 수 있지 않을까요?

▷양보석 대표

저는 몇 억은 필요하지 않을까 싶은데 저는 이런 대답이 나와서 좀 놀라운데요,

▷유비 ‘김수영’ 대표

우리가 어떤 지역에 투자고 어떤 물건을 사느냐에 따라 당연히 필요한 돈은 다를 텐데요,

제가 첫 건 첫 투자로 추천하는 게 보통 1억 원 내외의 물건이거든요. 이때 우리가 필요한 보중금이 앞서 말한 것처럼 낙찰가의 10%니까 1천만 원 내외, 그 정도면 시작할 수 있다고 생각합니다.

▷오혜미 에디터

그럼 나머지 금액은 레버리지, 즉 대출로 충당을 할 수 있나요?

▷유비 ‘김수영’ 대표

1억 원 정도면 80% 경락잔금대출을 받고 그럼 8천만 원 빠지고 나머지가 2천만 원이잖아요. 그럼 제가 그걸 보증금 2천만 원에 월세 얼마, 또는 1천만 원에 얼마에 세를 놓을 수 있는 거고요. 

2천만 원에 나갔다고 하면 아예 내가 낼 돈은 제로가 돼고 기타 취득세 수리비 이정도만 소액으로 들 것이고,

1천만 원에 세팅을 했다면 나머지 남아있는 1천만 원, 그리고 부대비용 그렇게 해서 1천만 원 초반 정도로 첫 투자를 하실 수 있다는 거죠.

▷안재무

1억 원 정도에 해당하는 부동산은 오피스텔인가요?

▷유비 ‘김수영’ 대표

보통 소형 아파트, 오피스텔, 그리고 다세대 즉 빌라까지 3가지 정도에 투자하실 수 있다고 보시면 돼요.

▷오혜미 에디터

경매의 실제 절차는 어떤가요? 팻말을 드나요?

▷유비 ‘김수영’ 대표

수산시장을 생각하시는 분들도 있을 텐데 예전에는 호가제로 그렇게 했다고 해요. 저도 실제론 못 봤는데 90년대엔 호가 방식으로 했다고 하더라고요.

근데 지금은 선거 때 투표하듯이 종이에 가격을 적어서 함에 넣습니다. 마감시간이 되면 그걸 열어서 개찰해요. 법원 직원 분들이 개찰해서 사건번호 순으로 하나씩 낙찰은 진행하죠.

1번 사건 진행하겠습니다. 1번은 몇 명이 들어왔고 하면서 제일 높게 쓴 사람이 받는 거죠. 사실 낙찰 받는 건 쉬워요. 그냥 숫자 0을 하나 더 쓰면 돼요.

하지만 우리 목표가 시세보다 싸게 받는 것이니까 좀 눈치게임이 벌어지는 거죠.

▷안재무

나중에 서로 얼마였는지 모르죠?

▷유비 ‘김수영’ 대표

그건 법원마다 달라요. 1등 금액만 부르고 끝나는 법원이 있고 1등부터 3등 금액까지 불러주는 경우도 있죠.

그런데 나중에 낙찰을 받으면 이해관계자가 돼서 서류를 열람할 수 있게 되고 그 때 다 볼 수 있어요.

▷안재무

낙찰을 받고 나서 포기를 할 수도 있나요?

▷유비 ‘김수영’ 대표

포기를 하고 싶으면 보증금을 내놓아야 해요. 우리가 쓴 금액의 10%를 보증금으로 내는데 1억의 경우 1천만 원 정도를 포기해야죠.

▷안재무

금액을 써서 낼 때 이미 그 돈을 낸 상태인 건가요?

▷유비 ‘김수영’ 대표

아까 말한 함에 가격을 써서 넣을 때 그 봉투에 입찰표와 보증금(수표)을 같이 넣어요.

▷안재무

와, 취소가 안 되니까 쓸 때 잘 써야겠네요. 낙찰을 받으면 무조건 그 금액으로 사야 되니까.

▷오혜미 에디터

법원에는 항상 본인이 직접 가야 되나요?

▷유비 ‘김수영’ 대표

대리로 하셔도 돼요.

*현장 TIP "비싸게 낙찰받지 않으려면?“

한 가지 팁을 드리자면 사실 경매를 처음 하실 때는 좀 재밌습니다. 게임에 참가하는 느낌이 들어서 굉장히 설레고 판돈 넣듯이 보증금 넣고 그 모든 게 설레는데 그게 몇 번 반복되면 지치게 됩니다.

이걸 해결하는 방법은 애초에 목표를 정하고 카운팅을 하는 건데요, ‘내가 다섯 번은 입찰을 들어간다.’ 이런 식으로 목표를 세우고 그걸 하나씩 숫자를 줄여가는 식으로 해야 나중에 내몰려서 확 지르는 일을 막을 수 있어요.

경매를 하다보면 괜히 오기가 생겨서 나중에 막 질러버릴 수 있는데 우리의 목적이 낙찰이 아니잖아요. 낙찰을 받아서 수익을 내기 위한 것이기 때문에 그런 감정적인 걸로 인한 고가 낙찰을 막아야죠.

▷양보석 대표

맞아요. 낙찰이 중요한 게 아니라 매매를 통해 시세 차익을 얻거나 월세 수익을 얻어야 된다는 건데, 경매 초보자들이 거기에 많이 빠진다고 하더라고요. 계속 패찰을 겪다보니까 어떻게든 낙찰을 받으려고 지르는 악수를 두는 거죠.

▷오혜미 에디터

그런데 경매 과정에서 지금까지 얘기한 것들보다 훨씬 더 어렵고 주의해야 할 점이 많을 것 같아요.

▷유비 ‘김수영’ 대표

기본적으로 입찰이 대부분 평일에 이뤄져요. 평일 오전 10시 이때부터 이뤄지거든요. 그럼 대부분 직장을 다니시니까 휴가를 내서 가야되는 문제가 있죠.

그날 가서 낙찰이 되면 연차를 내고 가시겠죠. 그런데 그게 될지 안 될지 모르는 상태애서 우리가 휴가를 써야 되는 거거든요. 놀기 위해 쓰는 거도 아니고 투자를 위해서 휴가를 내야 하는 그런 어려움이 있고.

그리고 완전 처음이라면 현장답사 그걸 이제 경매 용어로 임장이라고 하거든요. 경매로 나온 물건을 직접 가서 보는 거죠. 그게 좀 어려울 수 있어요. 왜냐하면 일반 매매는 부동산 중개업소를 방문하면 보여주는데 경매 같은 경우는 중개업소를 통해 볼 수 있는 게 아니고 내가 직접 그 물건에 가서 초인종을 눌러야 되는 거거든요.

내가 살 집인데 내부를 안보고 산다는 건 말이 안 되잖아요. 그러면 내가 그걸 직접 셀프로 다 하셔야 합니다. 초인종을 눌렀을 때 그 점유자가 뭐 “어서오세요”하면서 그렇지 않겠죠.

점유자가 유형이 두 가지가 있거든요. ‘소유자’랑 ‘임차인’ 이렇게 둘인데, 임차인의 경우 돈을 배당받아가는 사람이면 그래도 괜찮아요. 절차를 알려주면서 호의적으로 할 수 있어요.

그런데 소유자다. 쉽게 말해 그 집을 날리는 사람, 전 주인이죠. 그럴 경우를 대할 때 현장답사 노하우가 좀 필요하고 아예 초보자라면 그 부분이 어려움일 수 있습니다.

하지만 이런 것도 경험이 생기면 해결되는 부분이고 또 함께 공부를 하는 동료들과 같이 가면 ‘이것 때문에 못하겠다’ 그 정도는 아니거든요.

▷오혜미 에디터

카페를 보니까 강제퇴거 현장에도 직접 가시더라고요.

▷유비 ‘김수영’ 대표

그러니까 우리가 낙찰을 받으면 점유자가 둘이 있다고 그랬잖아요. 임차인이랑 소유자인데, 임차인은 대부분 배당을 받고 나가기 때문에 좀 원활히 됩니다.

왜냐하면 그분이 보증금을 받아갈려면 낙찰자의 인감증명서 명도 확인서라는 도움이 필요하거든요. 그런데 소유자 경우는 그렇지 않죠.

본인들이 돈을 받아갈 게 없어요. 받을 돈이 있었다면 애초에 그 돈으로 빚을 갚아서 경매까지 안 오도록 했겠죠. 그래서 소유자들은 대화가 쉽지 않아요.

그럼 이제 어떻게 하느냐, 소유자들은 주로 이사 비용을 요구합니다.

▷양보석 대표

제가 알기론 2~300만 원 정도 준다고 들었는데 맞나요?

▷유비 ‘김수영’ 대표

그건 물건의 사이즈에 따라 다른데요, 이사비의 상한선은 강제 집행비로 잡아요.

법원 강제 집행비를 보통 평당 10만 원이라고 하거든요. 예를 들어 20평짜리는 200만 원이죠. 그거를 내가 이사비로 줄 수 있는 최고 가격으로 잡는 거예요.

이 정도 이사비를 처음부터 수익률에 반영을 하고 들어가야 합니다. 내가 안 줄 돈이라고 생각했다가 주면 너무 아까운데 애초에 줄 돈이라고 수익률 계산을 해놓으면 수월합니다. 그리고 강제 집행비 정도로 설정하면 대부분 받아들입니다. 안 받으면 이후는 강제 집행이거든요.

참고로 강제 집행은 낙찰자가 강제로 끌어낸다는 게 아니라 법원이 법적절차를 밟는 거예요. 법원직원들이 하는 합당한 절차죠.

그러나 법원에 이렇게 돈을 주고 강제 집행을 맡기는 것은 수치로 따지면 100건을 경매를 받으면 1건도 진행되지 않아요. 대부분은 다 사전에 협의로 끝내죠.

저도 강제 집행은 딱 2번 경험해봤어요. 제가 투자를 한지 12년인데 그중에 2번뿐이었죠.

하나는 아예 점유가 불명한 상황이었어요. 짐은 다 있는데 사람이 살고 있는지 없는지 이런 게 파악이 안 되는 상태. 짐을 함부로 뺄 수가 없어서 법원의 도움을 받았고, 다른 하나는 그분이 대화의 의지가 아예 없는 경우였어요.

점유자가 화를 내거나 욕을 하면 오히려 쉬워요. 그러면 법적절차를 차분히 밟으면 되니까. 그런데 아예 전화도 안 받고 가도 만날 수가 없는 상황에서 계속 다달이 대출이자를 내고 있는 상황이고, 이러면 힘들어지죠.

하지만 다시 말하지만 이런 일은 100건 중에 1건도 일어나지 않아요. 강제 집행까지 갔다는 게 초보자라는 뜻이기도 해요. 점유자랑 협상을 못하고 감정적으로 뭔가 틀어진 거거든요.

▷안재무

낙찰을 받으면 소유권이 바로 이전이 되나요?

▷유비 ‘김수영’ 대표

낙찰받은 날 그날로부터 잔금을 한달 반 뒤에 내야 되거든요. 낙찰을 받고 한달 반 내에 잔금을 낼 때 등기를 낸다고 생각하시면 돼요.

그런데 명도 즉, 이전 절차는 낙찰 받은 그날부터 시작을 하죠. 낙찰받고 바로 점유자랑 협상을 한다고 보면 됩니다.

▷안재무

제가 생각했을 때 경매는 시장가보다 싸게 사는 게 매력이잖아요. 그럼 싸게 취득을 해서 바로 파는 게 이득 아닌가요?

▷유비 ‘김수영’ 대표

그러셔도 돼요. 경매를 통한 수익실현 방법 크게 3가지 있어요.

첫째가, 경매 낙찰 후 바로 되파는 것. 보통 단타친다고 하는데 그냥 낙찰받고 조금 더 가격을 붙여서 되팔아 수익을 실현하는 방식입니다.

둘째, 셋째는 임대인데 그 종류가 월세냐 아니면 전세냐로 갈립니다.

물론 수익과 별개로 직접 들어가서 살 수도 있겠죠. 내 집 마련 방법으로. 저는 내 집 마련 할 때 경매를 통하는 것도 아주 추천합니다.

▷오혜미 에디터

그런데 방금 수익실현 방법이 전세 임대도 있다고 말씀하셨는데 왜 책에서는 월세를 더 추천하셨나요?

▷유비 ‘김수영’ 대표

제가 꼭 월세 투자만 하는 건 아니고, 전세로 세팅도 많이 하지만 월세의 중요성을 굉장히 강조합니다.

월세를 소액으로라도 조금씩 받기 시작하면 경제적인 여유가 확실히 달라집니다. 추가적인 현금흐름이 생기니까.

우리가 전세를 놓으면 계약이 끝나는 2년 뒤에 전세가격이 올라야 수익이 나잖아요. 또 그 때만 수익을 낼 수 있고.

그런데 월세는 세팅하면 그게 다달이 들어오니까 삶이 여유로워 집니다.

▷양보석 대표

경매도 대출을 활용하는 거라면 갭투자와 어떤 차이가 있나요?

▷유비 ‘김수영’ 대표

갭투자가 뭐냐고 했을 때 매매가와 전세가의 차이, 그 갭을 이용해서 투자를 하는 거거든요.

2억 원짜리 아파트를 사려면 원래 2억 원이 있어야 되는데, 해당 아파트를 전세를 줄 경우 전세가가 1억 8천만 원 정도이다. 그럼 2천만 원만 있으면 2억 원짜리 집을 살 수 있는 구조인 것이죠.

경매를 낙찰을 받아서 전세로 세팅을 하면 갭투자와 매우 비슷한데요,

본질적 차이는 뭐냐면 지난 2014년부터 수도권에서 유행한 갭투자는 매매가와 전세가의 갭이 굉장히 작기 때문에 갭을 활용해서 부동산을 사고 그 전세가가 매매가를 밀어 올릴 것을 기대하는 것이죠. 상승장이기도 했고.

하지만 지금은 부동산 시장이 패러다임의 전환을 겪는 시기거든요. 예전처럼 갭투자를 통해 사놓으면 무조건 오를 거라 생각했다간 큰일 납니다.

그래서 지금은 경매가 더 적합하다고 봅니다. 시세보다 일단 싸게 사서 차익을 보고 들어가는 거죠. 단돈 1천만 원이라도. 그렇게 들어가면 세팅은 전세로 해도 되고 월세로 해도 되는데 저는 월세를 조금 더 추천 드리는 입장이죠.

왜냐하면 갭투자로 집이 열 개, 스무 개 있어도 당장 내 삶이 여유로워지진 않거든요. 그런데 월세로 내가 2~300만 원만 받아도 매달 삶이 달라지거든요. 현금흐름을 만드시고 우리가 흔히 말하는 경제적 자유, 여유를 누리시면 좋겠습니다.

▷양보석 대표

제 기억에도 부동산이 호황일 때는 갭투자가 성행했던 기억이 나요. 기사에 나길 집을 100채, 200채 갖고 있다는 분들의 이야기가 나왔는데 이분들은 사실 전세금에 본인의 돈을 조금만 보태 집을 계속 구매하는 거거든요.

부동산이 계속 오르면 상관없는데 한번 하락장으로 꺾였을 때 제일 영향을 받는 이들이 바로 이런 분들이죠. 그래서 지금 같은 시기에 주의가 필요할 것 같아요.

▷유비 ‘김수영’ 대표

그렇다고 지금이 완전 하락장은 아니거든요, 근데 갭투자가 위험하다고 보는 이유가 태풍의 눈 같은 느낌이 있어요.

▷오혜미 에디터

자연스럽게 전망에 대한 이야기가 나왔는데, 현 정부 부동산 정책과 투자자 이 사이의 충돌의 이슈일거 같아요. 규제 정책이 강해지고 있는데 부동산 투자가 위험하지 않은지 궁금합니다.

▷유비 ‘김수영’ 대표

저희 대화 주제로 월세투자도 나오고, 경매도 나와서 얘기가 살짝 섞여서 진행되고 있는데 전망은 두 가지로 나눠서 봐야 할 것 같아요.

먼저 소액으로 월세를 늘려가는 것에 있어서는 개인 명의만으로 하기가 어려워졌습니다. 앞서 말한 것처럼 경매가 5건이 넘어가면 대출이 80%까지 안나오기 때문이죠.

한 두 건에 대해서는 문제가 없지만 그 이상 갈 때는 내 명의 만으로 한계에 부딪히게 됩니다.

반면 경매는 지금 더 활용하기가 좋습니다. 경매 투자라고 해서 무조건 담보대출을 일으키는 건 아니고 무조건 월세를 하는 건 아니기 때문이죠.

단타로 팔거나 전세로 세팅해도 됩니다. 정책적으로 계속 압박을 하는 가운데 가격은 계속 오르는 상황에서 현 시세 그대로 주고 산다는 거는 리스크가 있습니다.

경매라는 거의 큰 장점이 현 시세보다 무조건 싸게 사는 게 목표잖아요. 그래서 일단 먹고 들어가는 게임이기 때문에 그렇게 차익을 내놓고 그걸 월세로 세팅할지 전세로 세팅할지 아니면 단기로 매매로 해서 단타를 맛볼지 그건 내가 물건 상황에 맞춰 판단을 하면 됩니다.

▷양보석 대표

끝으로 부동산 재테크에 관심 있는 청취자에게 한 말씀부탁드립니다.

▷유비 ‘김수영’ 대표

재테크에 관심이 있는 분들께는 지금 경매 투자하기가 좋은 때라고 말씀드리고 싶습니다.

여기서 중요한 건 부동산 시장 전체가 아니라 경매 시장에 관심을 가져보시길 추천합니다. 사실 경제적 자유라는 게 굉장히 중요하잖아요. 내가 돈 때문에 노동을 하지 않아도 돈이 나오는 구조를 만드는 게 경제적 자유를 얻기 위해 정말 중요하다고 생각하거든요.

우리 모두가 건물주가 되고 싶어 하잖아요, 그게 되게 멀리 있다고 생각하는데 관심을 안 가졌던 분야에 대해서 공부를 하고 접근할 필요가 있습니다.

또 하나의 월급처럼 월세를 만들어나간다는 목표로 적극 공부하고 진입하기에 좋은 시점이라고 말씀드리고 싶네요.

▷오혜미 에디터

오늘 정말 유익한 이야기를 많이 말씀해주셨는데요, 더 궁금한 내용은 유비님의 젊은 부자마을에 카페나 저서를 통해서 확인해보실 수 있습니다~!

그럼 다음에도 저희는 또 다른 손님과 함께 모르는 주제에 대해 끝까지 물어보겠습니다.