컨텐츠 뷰 본문

들어온다는 세입자는 왜 계약을 포기했나? 임대차 거짓 계약의 함정!

프로필 사진
부자동 작성일자2018.12.07. | 574 읽음

상가는 부침이 심한 편입니다. 기존 상가가 잘된다 싶으면 어느새 인근에 경쟁 업소가 생기기도 하고, 주변에 대형 상가가 들어오면 상권이 이동하기도 합니다. 오늘의 번화가가 내일의 쇠락 도시로 변모할 수 있는 게 상권인 것 같습니다. 이렇게 상권이 활성화된 곳도 투자 시 신중을 기해야 하지만, 더욱 주의가 요구되는 것은 사실 아직 상권이 발달하지 못한 곳의 상가를 분양받는 일입니다.


분양업체를 통해 상가를 알아보고 있는 부알못 씨도 내심 가장 큰 걱정은‘임차인을 들어오지 않으면 어쩌나’라고 합니다. 특히 이런 불안 심리를 이용해 과장·허위 광고를 하는 영업사원들도 있습니다. 이들의 달콤한 말에 순간 귀가 솔깃해지지만, 쉽게 넘어가서는 절대 안 됩니다. 상가를 살 때 확인할 사항들은 정확히 확인 작업을 거치고 신중하게 고민한 후 사야 합니다.


상가를 분양받을 때 확인해야 할 사항들을 알아보겠습니다.

1. 세입자가 분명히 들어온다고 했는데… 선임대를 조심하세요.


분양계약을 하기도 전에 임대차 계약을 체결하고 세입자를 확보해 놓은 것을 선임대라고 합니다. 상가 건립 후 공실 기간 없이 바로 임대수익을 얻을 수 있으니 투자자 입장에서는 당연히 혹할 만합니다. 특히 이제 막 조성되는 신도시의 경우 상권이 형성되는데 길게는 수년이 소요되는 만큼 공실 발생에 따른 손실 위험도 막을 수 있어 선호도가 높습니다.


문제는 상가를 팔 욕심에 영업사원이 임대차 계약을 거짓으로 작성하는 경우입니다. 영업사원이 자신의 지인을 시켜 조금의 계약금을 걸고 임대차 계약을 하게 한 후, 분양계약 시 임대차계약서를 보여주면서 투자자를 안심시킵니다. 하지만 정작 입주 날이 되면 임대차 계약을 했던 사람은 계약금을 포기하고 임대차 계약을 해지합니다. 상가 주인으로서는 당혹감을 감출 수 없겠지요.


이는 분양대행사의 영업 수당이 임대차 계약금보다 많다는 점을 악용한 수법입니다.(예를 들어 영업사원이 상가 한 건을 팔았을 때 수수료가 1천만 원이고 선임대 계약금이 400만 원이라면, 미리 짠 어떤 인물을 내세워 계약금 400만 원에 선임대 계약을 체결하는 것입니다. 이후 입점이 다가오면 의도적으로 계약을 파기합니다. 계약금을 포기해도 영업사원은 600만 원이 남겠지요.)


임대수익률에 비례해 분양가가 결정된다는 점을 악용해 분양업자와 짠 가짜 임차인들이 등장해 가격을 부풀리는 일도 있습니다. ‘부풀려진 임대차 계약’으로 분양가가 책정될 수 있어 분양업자가 미리 고용해 둔 임차인과 짜고 분양가를 적정 수준보다 높게 책정하는 것이지요.


선임대 조건이 붙은 상가를 분양받을 때는 임대차 계약의 진위를 반드시 확인해야 합니다.

-영업사원이 아닌 시행사와 계약하는지 확인

-계약금이 영업사원 통장이 아니라 시행사 통장으로 입금되는지 확인 -계약금의 액수가 터무니없이 적은 것은 아닌지 확인

-임차인을 직접 만나 임차 의지를 파악

( 병원이나 약국 등 특수 업종이라면 해당 면허증을 확인하세요 )

2. 임대수익률을 보장해준다는 상가 임대 확약

상가 임대 확약이란 분양계약을 할 때 임대 확약서를 통해 시행사가 짧게는 1~3년, 길게는 5년 이상 연 ~%의 임대수익률을 보장해주겠다고 하는 약속입니다. 이 경우 보장해준다는 임대수입이 상가의 분양가에 포함되어 결국 자신이 낸 분양대금의 일부를 임대수입 명목으로 되돌려 받는 것은 아닌지, 임대 확약기간 만료 후에는 어떻게 되는지 등을 꼼꼼하게 따져봐야 합니다. 그 결과 임대 확약을 하는 시행사의 규모가 크고 안정적이며, 자신이 보장받는 임대수입이 주변 상가들의 임대수입과 비슷하고, 상권이 안정되어 있어 임대 확약기간이 끝난 후에도 꾸준한 임대수입을 얻을 수 있다고 판다 되는 경우에만 분양받는 것이 좋습니다.


3. ‘전매 가능’에 넘어가지 마세요.


일부 악덕 영업사원의 경우 상가를 빨리 팔기 위해 계약금만 있으면 일단 계약을 하라고 부추깁니다. 계약만 하면 당장 프리미엄(시세차익)을 붙여 다시 팔 수 있다며 혹하게 만들지요. ‘전매’가 가능하다는 의미인데요. 현실적으로 누가 믿을까 싶지만 실제로 이런 일이 있다고 합니다. 계약금이나 중도금의 일부 돈만 있으면 되는 줄로 알고 여러 상가를 계약했다가 중도금을 마련하지 못해 계약 해지를 당하거나 계약 무효가 되어 이미 치른 계약금과 일부 중도금마저 돌려받지 못하는 경우도 있습니다. 계약서에 상가를 분양하는 측에서 전매를 책임지겠다는 특약사항을 써넣고 소송을 통해 승소를 한다고 해도 현실적으로 돈을 돌려받기는 어렵다고 합니다.

이 외에도 상가 분양 시 주변에 호재가 있다며 임대료를 많이 받을 수 있다는 말에 현혹되지 마세요. 개발계획과 각종 도로 및 지하철 개통 등 모든 내용을 직접 확인해야 합니다. 일례로 곧 지하철이 개통될 것처럼 보이지만 지하철을 추진하는 과정에서 공사가 지연되는 경우도 있어 실제 개통이 2~3년 이상 미뤄지는 경우도 있으니깐요. 분양 대행사 직원들은 다소 과장되게 말할 수 있으므로 상가 분양 시 신중하게 판단하세요.

놓치지 말아야 할 태그

#라면

    많이 본 TOP3

      당신을 위한 1boon

        더보기