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왜 아파트시장은 양극화될까?

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부자동 작성일자2018.11.08. | 1,069 읽음

최근 아파트시장은 양극화되고 있다. 새 아파트와 기존 아파트, 서울과 지방 그리고 고가 아파트와 저가 아파트 간의 가격 차이가 점점 더 벌어지고 있다. 부동산시장의 상승과 하락의 기본적인 원칙은 갭 메우기, 키 맞추기다. 선도아파트가 오르면 그를 따라 여타 아파트들이 오르면서 가격 차이를 메우는 것이 일반적이다. 하지만 요즘은 기존에 벌어진 가격차이가 더 커지는 듯하다.


국민은행에 의하면 전국 아파트 5분위 배율은 6.0으로 2011년 8월 이후 7년 2개월 만에 가장 높았다. 5분위 배율이란 주택을 가격 순으로 5등분해 상위 20%(5분위) 평균 가격을 하위 20%(1분위) 평균으로 나눈 값이다. 고가주택과 저가주택 간의 가격 격차를 나타내는 것으로 이 배율이 높을수록 가격 격차가 심하다는 의미다. 2018년 10월 현재 전국의 1분위 아파트 평균 가격은 1억1529만원이었고, 5분위 아파트 평균가격은 6억9414만원이었다.


소득과 자산의 증가, 고가아파트 위주의 상승 이끌어

양극화(兩極化)란 서로 다른 계층이나 집단이 점점 더 달라지고 멀어지게 되는 것을 말한다. 이를 아파트시장에 적용하면 규모별, 연령별, 지역별로 아파트의 가격 차이가 더 크게 벌어진다는 의미다. 아파트 위주의 주택시장을 보유한 우리나라는 주택가격을 알아내는 것이 쉽고 비교 또한 가능하다. 그럼에도 불구하고 이렇게 양극화가 심해진다는 것은 부동산시장이 본격적으로 양에서 질로 변화하고 있기 때문일 것이다.


참여정부 1년차 국민소득은 1만5000달러였다. 현재는 3만 달러에 이른다. 통계상으로는 국민소득이 2배로 증가했지만 고소득자의 소득은 이보다 더 크게 증가했을 것이다. 특히 소득과 함께 자산규모의 증가는 소득 증가 속도를 웃돌 것으로 예상할 수 있다. 이런 저런 상황을 고려하면 고소득자의 자산은 당시와 비교하면 5~10배정도 규모로 증가했을 가능성이 크다.


소득과 자산의 증가가 아파트시장에 반영되면 더 좋은 아파트에 대한 수요를 증가시켜, 자연스럽게 고가 아파트 위주의 가격 상승을 이끌게 된다. 지난 3년 동안(15년10월-18년10월) 전국적으로는 5분위 아파트의 평균 가격은 35.01% 올랐으나, 1분위 아파트는 단지 1.47% 상승했을 따름이다.


3년 전 5분위 아파트를 구입한 투자자는 1억8000만 원의 시세차익이 발생했으나 1분위 아파트는 시세차익이 167만원에 불과했다. 시세차익과 함께 가격 상승률 또한 저가아파트에서 고가아파트로(1분위에서 5분위로) 갈수록 높아졌음을 알 수 있다.


고가아파트 공급 줄어

소득과 자산의 증가는 고가아파트에 대한 수요를 증가시킨다. 리얼투데이에 따르면 최근 5년간(2013년~2017년) 서울에서 40억 원이 넘는 초고가아파트 거래량은 2013년 12건에서 2017년 105건으로 크게 증가하여 고급주택에 대한 수요가 확실히 존재하는 것으로 판단된다. 수요는 많으나 안타깝게도 고가아파트는 최근 거의 지어지지 않고 있다.


분양면적 132㎡를 초과하는 아파트 공급은 2017년 이후 5% 수준에 그쳤다. 문재인정부 들어 이러한 현상은 더욱 가속화되었는데 주택공급시장이 서민주택 위주로 재편됐기 때문이다. 최근 3년 사이 일반분양을 통해 입주자를 모집한 고가주택은 성수동의 아크로서울포레스트가 유일하며, 단지 내에서도 30억 원이 넘는 가구 수 또한 119가구에 불과하다. 이는 서울 일반분양 가구 수에서 겨우 0.3%를 차지할 따름이다.


HUG에서 독점하는 분양보증으로 인해 발생하는 실질적인 분양가 규제 때문이다. 기존아파트 가격보다 오히려 낮은 분양가 책정을 요구하면서 주택사업자들이 고급아파트를 공급할 가능성은 희박해졌다. 분양가 규제의 문턱을 넘지 못한 나인원한남은 결국 4년 임대 후 분양하기로 결정했다. 그전에도 이미 한남더힐이 경험한 사례다. 영국 부동산정보업체인 나이트프랭크(Knight Frank)에 의하면 지난 1년간(‘17년3분기~’18년1분기) 서울의 고가아파트(상위5%) 가격은 24.7% 상승하여 세계 1위를 기록하였다. 전 세계 주요 43개 도시를 비교한 자료다.


지방에서도 고가아파트 가격 높아져

고가아파트 가격이 상대적으로 높아지는 현상은 수도권만의 문제가 아니다. 대구, 대전 등 지방의 고가아파트 또한 마찬가지다. 지난 3년간 지방 5개광역시의 가격상승률을 살펴보면, 5분위 아파트의 경우 21.76%가 상승했으나 1분위는 5.8% 상승에 그쳤다.


지방의 투자자들도 5분위 아파트를 매입한 경우에는 지난 3년간 8천400만 원의 시세차익이 발생했으나, 1분위 아파트는 615만 원에 그쳤다. 전국과 마찬가지로 지방 또한 고가아파트로 갈수록 상승률과 시세차익이 많이 발생하는 것으로 나타났다. 이렇게 고가아파트 위주로 가격이 오르는 현상은 전국적으로 광범위하게 나타난다.


정부의 시각 넓어져야


정부의 정책도 양극화를 촉진하고 있다. 다주택자에 대한 양도세가 중과되면서 똘똘한 한 채에 대한 수요는 증가하였다. 서울과 지방의 가격차이가 더욱 벌어지고 있는 현상은 정부의 세금정책이 큰 역할을 했다. 주택수요가 많은 서울지역에 대한 부동산 규제는 부과되는 세금만큼 가격을 올리는 역할을 한다. 지방의 주택을 정리하고 서울의 똘똘한 한 채를 보유하려는 수요는 계속 증가할 것이다.


아파트가 주택의 대부분인 우리나라에서 주택시장이 양극화된다는 것은 상대적 박탈감을 심화시킬 가능성이 높다. 상품이 표준화되어 있다 보니 옆집이 어느 정도 하는지를 쉽게 파악할 수 있다. 서울만 하더라도 18년 10월 현재 1분위 아파트(3억4540만 원)와 5분위 아파트(16억4969만 원)간의 평균 가격차이가 무려 13억 원이 넘는다. 11년 8월에도 5분위배율이 6을 기록했지만 가격 차이는 8억1115만원에 불과(?)했다.


정부의 부동산정책이 강남의 아파트 가격을 잡는데 집중되는 것은 그다지 바람직하지 않다. 현재와 같이 주택시장이 양극화되고 있는 상황에서는 수도권과 지방의 가격 차이를 줄이려는 노력도 필요하다. 어디 수도권과 지방만일까. 서울 지역 내에서의 가격 차이 또한 용인할 수준을 넘어선 듯하다. 정부가 부동산시장을 바라보는 시각이 조금 더 넓어졌으면 한다.

심형석
성결대학교 파이데이아학부 교수

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