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호텔투자의 맥을 놓친 김준수

부자동 작성일자2018.05.08. | 77,385  view

동방신기는 많이 알려졌지만 JYJ에 대해서는 모르는 분들이 많다. 이들의 활동이 주로 해외에서 이루어진 점이 크다. JYJ는 동방신기라는 걸출한 그룹으로 데뷔해 활동하다 전속계약 문제로 독립한 재중, 유천, 준수 등 3명이 만든 남성그룹이다. JYJ는 월드투어의 강자로 알려져 있다. 2010년 잠실 주경기장에서 열린 첫 정규 콘서트를 시작으로 2011년부터 월드투어를 시작하였다. 이들은 한국가수로는 최초로 스페인, 칠레, 페루에서 단독콘서트를 가진바 있다. 지구 반대편의 팬들을 직접 찾아간 것인데 그간의 국가홍보에 대한 공로를 인정받아 2012년 11월에는 연예인 최초로 지식경제부 장관 표창을 받기도 했다.

스타들의 부동산재테크가 빌딩에 집중되는데 반해 동방신기 당시 귀여운 이미지에 보컬을 담당했던 김준수의 투자는 의외다. 2017년 2월8일자 뉴스핌에 의하면 제주도 호텔사업에 투자한 것이다. 최근에는 생활형숙박시설로 분양하는 호텔도 있으나 김준수는 호텔사업을 그것도 제주도에서 시작했다. 안타깝게도 이 호텔사업은 안 좋게 결말이 났다. 김준수가 투자한 토스카나호텔은 2017년 1월 부산에 있는 회사에 팔린 뒤 소유권 또한 신탁회사로 이전되었다. 투자진흥지구 지정도 스스로 철회해 해제되었다. 2012년11월에 사업계획 승인을 받았고 2014년 9월에 개관한 이 호텔은 “스타가 운영하는 호텔”로 유명했었다. 하지만 준공 일정이 늦어지고, 중국인 관광객이 급감하면서 운영상에 어려움을 겪은 것으로 알려졌다.


호텔은 운영사가 중요


저금리 기조 속에서 부동산투자에 대한 수요가 증가하자 수익형부동산의 대표 주자였던 오피스텔의 공급이 급증했다. 공급이 늘어나자 임대수익률이 하락하고 공실이 증가했다. 오피스텔에 대한 상품성에 의문이 가기 시작할 때 분양형 호텔이 이를 대체하는 사업으로 부각된 측면이 있다. 인허가가 급증하고 호텔을 분양하는 이면에는 이렇게 부동산시장의 호황에 편승한 측면도 크다. 분양형호텔이란 아파트나 오피스텔처럼 분양 및 구분등기를 통해 개별객실별로 소유권을 부여하는 구조의 호텔이다. 분양형호텔이라 불리는 이유는 “관광진흥법”상의 호텔과는 달리 “공중위생관리법”에 근거한 숙박시설로 분양이 가능하기 때문이다. 물론 김준수가 투자한 호텔은 관광진흥법상의 “가족호텔업”으로 등록되어 있다. 토스카나호텔은 4성급으로 알려져 있는데 관광호텔업이 아니기 때문에 등급은 없다. 관광진흥법상 분양(구분등기)을 할 수 있는 시설은 휴양콘도미니엄(콘도) 밖에 없다. 따라서 토스카나는 분양이 가능하지 않다. 하지만 공중위생관리법에 근거해 허가를 받고 지었다면 분양이 가능했을 것이다.

JYJ 김준수 제주도 호텔 '토스카나'

호텔을 분양하는 것은 그리 좋은 방법은 아니다. 김준수의 경우에는 당연히 분양을 생각하지 않고 가족호텔업으로 등록했을 것이다. 수익형부동산인 호텔을 분양하게 되면 관리에 어려움이 따른다. 소유주가 한 명인 수익형부동산과 소유주가 65명(토스카나는 65실이다)인 수익형부동산은 운영하는데 차이가 많다. 65명 소유주의 의견을 물어 의사결정을 하는 것은 거의 불가능하기 때문이다. 그래서 콘도의 경우에도 등기보다는 회원제를 선호한다.


호텔에 투자할 때 가장 중요하게 고려할 사항은 “운영사”다. 호텔의 수익률을 좌우하는 것은 호텔 개발자들의 능력도 호텔 소유주의 후광효과 또한 아니다. 국내 유수의 건설회사가 지었다고 좋은 호텔이 아니며 아무리 유명한 연예인이 소유한 호텔도 영업에는 한계가 있다. 분양하는 호텔의 경우 해외의 유명 운영사들과 계약을 체결했다고 엄청나게 홍보하는 것도 이 때문이다. 호텔운영사의 전문성과 경험이 운영에 결정적인 영향을 준다. 따라서 그간 호텔 운영사의 실적자료를 확인하는 것이 중요하다. 진출한 외국계 호텔 운영사 상당수는 직영이 아닌 프랜차이즈다. 브랜드만 빌려왔지 실제로는 다른 호텔에 근무했던 경력 있는 직원들이 차린 신생회사란 말이다.


가족호텔업의 가족경영

토스카나호텔의 경우에도 운영사는 없었던 것으로 파악된다. 가족들이 주요 직책을 맡아 가족회사로 운영된 것으로 보인다. 체계적인 마케팅과 운영이 불가능했을 것이다. 호텔경영은 상당한 전문성이 요구된다. 분양형호텔 중 10%미만의 수익률을 보장하지 않는 곳이 없지만 직접 호텔을 운영해본 사람들은 이런 수익률에 혀를 내두른다. 거의 불가능하다는 말이다. 한 연구에 의하면 객실가동률이 65%일 때 5.1%의 수익률이 발생한다고 추정한다. 대부분의 호텔사업자가 제시하는 확정수익률(10~12%)을 달성하기 위해서는 80%가 넘는 객실가동률이 요구된다. 한국호텔업협회(KHA)에 따르면 토스카나호텔이 오픈한 2014년에 제주도에서 개장한 호텔은 모두 76개다. 현재 제주도에서 영업 중인 전체 호텔이 아니라 2014년 단 한 해 동안에만 개장한 호텔 숫자다. 현재 분양 중인 호텔들을 모두 고려한다면 이제 제주지역의 호텔은 공급과잉 상태다. 이로 인해 객실가동률은 더 떨어질 가능성이 높다.


더욱 걱정스러운 점은 한국을 방문하는 외국인 관광객 숫자가 최근 급격히 줄었다는 사실이다. 외래관광객입국통계에 의하면 사드배치 논란으로 중국 관광객 감소가 본격화되면서 2017년 5월 기준 전년 같은 기간에 비해 무려 34.5%나 감소했다. 백오십 만 명에 이르던 외국인 월 관광객이 이제는 백만 명에도 미치지 못한다. 호텔의 공급은 늘어나고, 관광객은 줄어드는 상황 속에서 이제 호텔사업은 진퇴양난의 어려움 속으로 빠져들고 있다. 이런 상황에서는 정말 전문성을 가진 능력 있는 운영회사가 필요하다. 경쟁이 치열해진다고 모든 회사가 어려워지는 것은 아니다. 이제 본격적으로 옥석이 가려질 것이다.

대표적인 분양형호텔로 꼽히던 라마다호텔 브랜드를 사용하던 호텔 운영회사인 “폴앤파트너스”가 2016년 초에 법정관리를 신청했다. 이 운영회사가 사용하는 “라마다”란 브랜드는 국내에서 가장 많이 사용하는 호텔 브랜드로 전국에서 약 130여 곳이 운영 중이란다. 대부분은 라마다가 직영하지 않는 프랜차이즈다. 투자자들은 세계 1위 브랜드인 미국의 윈덤호텔그룹(Wyndham Hotel Group)을 보고 투자했을 것이다. 하지만 라마다가 직영하지 않는다면 이는 여느 프랜차이즈나 다르지 않다. 개별사업자들의 각자도생인 셈이다. 즉 운영회사가 제대로 경영하지 않는다면 언제든지 망할 수 있다는 말이다.


호텔은 비가역적인 부동산상품


호텔과 같은 부동산상품을 우리는 특수부동산이라 부른다. 특수부동산의 가장 큰 특징은 비가역성(非可逆性)이다. 비가역성이란 옛 상태로 회복하기가 어렵다는 말이다. 호텔은 객실도 투자비용이 많이 소요되지만 그 외 부대시설 또한 만만치 않다. 토스카나호텔의 경우에도 부대시설로 바다가 보이는 레스토랑과 커피&바, 야외바비큐광장, 기프트숍, 사계절 수영이 가능한 야외수영장 등을 갖추고 있다. 특히 외관디자인과 외벽 색도 유럽풍으로 설계했다. 인테리어도 최고급이다. 객실 한 곳 당 인테리어 비용만 4~5천만원이 투자될 정도로 가구부터 바닥, 벽까지 최고급 제품으로 꾸며진 것으로 알려졌다. 호텔 입구의 문주사인도 제작비만 4천만 원이 들었다고 한다.

하지만 부동산은 궁극적으로는 땅이다. 그 시기에 가장 최유효 이용이 가능한 부동산으로 활용될 따름이지 현재 사용하는 용도가 영원하지는 않다. 만약 토스카나호텔을 호텔 이외의 용도로 활용하려고 한다면 이런 부대시설에 대한 과도한 투자는 엄청난 매몰비용(sunk cost)을 초래한다. 지방에는 아직 예전의 목욕탕들이 꽤 많이 남아있다. 이런 목욕탕을 방문해서 사장님과 담소를 나누다보면 팔리지 않아 돈이 안 되지만 그냥 영업을 계속하고 있다는 분들이 많다. 목욕탕도 특수 부동산의 하나이며 비가역적 성향이 굉장히 강하다. 호텔사업이 항상 호황을 누릴 수는 없고 그 지역이 호텔사업에 언제나 적합하지는 않다. 다른 용도로 활용이 가능하지 않다면 형편없는 수익이 발생하더라도 계속 호텔사업에 매달릴 수밖에 없다.


이 호텔을 인수한 부산의 모 회사는 땅값만 240억 원을 지불했다고 한다. 토스카나호텔에서 고급스럽게 치장한 부분에 대해서는 인정하지 않은 것으로 보인다. 우리가 집을 거래할 때도 마찬가지다. 아무리 고급스럽게 내부를 꾸미더라도 매수자는 그 비용을 지급하지 않으려한다. 그건 치장한 사람의 취향이기 때문이다. 따라서 부동산을 너무 특수하게 만드는 것은 그리 좋은 방법은 아니다. 그냥 깔끔하게 잘 만들어놓고 오히려 관리하기가 편한 것이 좋다. 왜냐하면 수익형부동산의 경우 많은 사람들이 오가기 때문에 꾸준히 관리하고 가꾸어야 하기 때문이다. 보기 좋은 것이 항상 편하지만은 않다.

심형석
영산대학교 부동산·금융학과 교수

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