브로콜리

 요즘 주변에서 P2P투자에 대한 관심이 높아졌습니다. 물론 제가 지인에게 추천하는 경우도 있지만, 주식보다 접근이 쉽고 소액으로 가능하단 글을 많이 봐서인지 얘기를 꺼내는 순간 "관심있던건데!"라는 말을 많이 듣습니다. 하지만 P2P투자에 대한 설명을 시작하는 순간 너무 어렵다는 불평이 가득합니다.

 해외의 P2P 투자는 개인 신용 채권 위주로 진행되지만 국내에선 특성상 부동산 P2P 투자 상품이 더 인기가 많습니다. 과거엔 개인신용 채권인 렌딧이 업계 1위였다면 지금 업계는 부동산 P2P투자 중심인 어니스트펀드, 테라펀드, 피플펀드가 꽉 쥐고 있습니다. 부동산이라는 실물에 투자한다는 느낌이 강하지만 실제로 그 매물이 존재하는지는 찾아보지 않는 사람들이 대다수입니다.

우선 무조건 안전을 추구한다면 브로콜리 내 예적금 이자 높은 상품들을 확인하시길 바랍니다. P2P투자는 중위험이라고 하지만 연혁을 생각해보면 고위험군이기도 합니다. 해외에선 9조원 가량의 사기 사건도 있을만큼 법적인 제도도 미흡한 부분이 있습니다. 안전성을 입증하는 내용을 보여드리기 전에 P2P는 위험한 상품임을 확실하게 인지하셨으면 합니다.

업체 선택시 고려사항

1. 투자상품이 실제로 존재하는 포트폴리오가 올라오는가?

정말 원론적인 질문입니다만 현재 P2P 투자를 하고 있는 사람들에게 어떤 상품에 투자를 했고 그 상품이 어디에 위치하며 공사가 얼마나 진행되었냐 물어보면 대부분 '모른다.'입니다. 잘게 만원씩 투자하여 확인하지 않는 경우도 있고 메스컴 및 지인을 믿고 한도 500만원을 덜컥 투자하고 매달 들어오는 이자에 즐거워 하시는 분들도 있습니다. 수익률, 기간보다 더 중요한 것은 내가 투자한 '성남 ㅇㅇ오피스텔이 진짜 준공하고 있는지' 입니다.

2. 포트폴리오와 P2P 플랫폼의 관계는 어떤가?

여기에선 공증이 중요하겠습니다. 돈을 빌려준 조건과 언제까지 갚겠다는 대출자와 P2P 금융 플랫폼 사이의 '공증 계약서'가 반드시 있어야합니다. 또한 이자와 원금을 수취할 수 있는 개개인 명이의 수익증권도 반드시 필요합니다.

3. 자금이 투자한 포트폴리오에 공급되는 것이 확실한가?

예전에 해외에서 P2P 금융 플랫폼의 자금 돌려막기가 성행했습니다. 해당 자금이 안전히 투자상품에 공급되려면 신탁기관이 있는 것이 가장 바람직합니다. 신탁기관이 있을경우 P2P금융 플랫폼뿐만 아니라 공사 진행자도 함부로 돈을 사용할 수 없기때문이죠. 

4. 연체율 얼마나 되는가?

각 플랫폼마다 연체율을 고시합니다. P2P 금융이 커갈수록 연체율은 늘어나는데 투자전 연체율을 확실하게 비교하고 수익률과 따졌을때 개인의 투자성향에 맞는 플랫폼을 선택하셔야 합니다.

상품 선택시 고려사항

1. 원리금 수치권이 있는가?

 이건 확인하는 것이 웃깁니다. 대부분 정상적인 P2P금융 플랫폼의 모든 상품이 존재하기 때문이죠. 하지만 개념자체를 모르시는 분들이 계시기 때문에 가장 위에 넣었습니다. 원리금수치권이란 투자자가 투자를 한 상품에 대해 원금과 이자를 받을 수 있는 권리입니다. 원리금 수취권 증서는 상품 투자후 확인하실 수 있습니다. 메일로 전송되는 경우도 있으니 큰 금액을 투자 했을 경우 꼭 가지고 있으셔야 합니다.

2. LTV(Loan To Value ratio)가 높은가?

당연 LTV는 높을수록 좋습니다. LTV는 부동산을 담보로 돈을 빌릴때 인정되는 자산 가치의 비율입니다. 만약 1억원짜리 건물의 LTV가 70%라면 해당 건물로 7천만원까지 대출이 가능한것이죠. LTV가 높은 상품일수록 원금 회수가 수월할 가능성이 큽니다.

3. 근저당권 순위가 어떻게 되는가?

 채무가 채무를 이행하지 못했을 때, 대비하여 미리 부동산 담보물에 대해 우선해서 상환받을 수 있는 권리입니다. 대부분 부동산 P2P 투자의 근저당권을 확인하면 2순위인 경우가 많습니다. 만약 근저당권이 1순위인 상품인 경우 원금에 대한 권리가 P2P 금융 플랫폼의 투자자들이기 때문에 원금회수에 있어선 상대적으로 안전하다고 할 수 있습니다. 하지만 P2P의 근저당권이 1순위일 경우 은행에서 대출이 어려워 P2P로 온 경우도 있으니 상품에 대한 더 꼼꼼한 확인이 필요합니다.

사기를 치려는 것이 아니면 투자자는 당연히 보호되는 것이 아닌가 생각이 듭니다. 하지만 투자자 보호를 위한 안전장치는 모두 비용입니다. 전산시세템, 신탁, 심사 인력, 감사 등 모두 비용과 시간이 많이 들기 때문에 작은 규모의 P2P플랫폼일수록 안전장치를 설정하기가 어렵습니다. 하지만 높은 수익금으로 투자자들을 꼬셔 위험한 포트폴리오에 투자하게 만들기도 하죠. 물론 비윤리적인 기업의 잘못이기도 하지만 수익률에 눈이 멀어 쉽게 투자한 투자자들의 잘못도 없다고 하긴 어렵습니다.

투자의 귀재 워런 버핏은 분산투자에 대해 굉장히 부정적인 시각을 가지고 있습니다. 분산투자는 바보같은 짓이라고 하지만 보통 자본금이 적을 경우 손실의 위험을 줄이고 높은 수익률을 얻기 위해 어떻게든 자산을 찢어 투자하는 것이 현명합니다. 만약 한 투자상품에 자산 전체를 투자한다면 원금 상환이 되지 않았을 경우는 그야말로 쪽박이기 때문이죠. P2P 부동산 투자의 경우 같은 포트폴리오에 지속적으로 투자하지 않고, 특정 지역, 특정 매물 등의 건축물 담보에 집중하지 않는 것이 좋습니다. 건축사업자가 다르더라도 지역, 매물에 집중하는 것은 굉장히 위험한 행동입니다. 여러 지역의 아파트, 오피스텔, 상가 등에 분산 투자를 하는 것을 추천드립니다.