집슐랭

안녕하세요, 집슐랭 구독자 여러분!

다시 돌아온 아파트 매매 가이드입니다

오늘은 아파트 시장을 읽는 방법을 살펴볼까 하는데요!

수요, 공급, 유동성, 금리…

너무 복잡한 아파트 시장😱

가장 중요한 건

'시장을 쪼개서 보는 것'

이라고 하는데요

'월급쟁이 부자로 은퇴하라’의 저자

실전 투자자 '너나위(너와나를위하여)'를 모셔

부동산 이야기를 들어봤습니다

일단 시장을 바라볼 때

사람들이 가장 궁금해하는 것은 가격이잖아요

가격을 결정하는 요인들이 뭔지를 먼저 알아야 해요

부동산 시장에서 사람들이 제일 관심을 갖는 건 아파트죠

그 아파트 가격을 결정하는 여러 가지 요인들이 있어요

수요와 공급도 있고

지금 되게 많이 이야기가 나오는 유동성도 있고

금리나 인구

이런 것들이 굉장히 많이 있거든요

사람들이 주로

‘수급이 꼬여 있으니까 집값이 올라간다’

‘공급이 부족하니까 집값이 올라간다’

아니면 ‘금리가 낮으니까 집값이 올라간다’

반대로 ‘인구가 줄어드니까 집값이 떨어질 것이다’

이렇게 말씀하시는 경우가 많은데

그것들이 다 어우러져서 영향을 주는 거예요

그렇기 때문에 일반 분들이 실수하시는 것 중 하나는

자기가 보고 싶은 시장의 모습을 보는 거예요

예를 들어서 📌주택을 가지고 있는 사람은

올라가는 것을 뒷받침하는 주장이나 근거를 보게 되고,

📌집값이 떨어졌으면 좋겠다고 생각하시는 사람은

반대로 집값이 떨어진다는 주장을 뒷받침하는 근거를 봐요

그러면서 한 두 가지로 판단을 해버리는 거예요

지금 수급이 꼬여 있냐? 

수급이 꼬인 건 맞아요

무슨 얘기냐 하면 

시장에 필요한 집이 공급이 안 되는 건 맞아요

시장에 필요한 집이라는 거는 

분가 수요를 말하는 것이거든요

지금 현재 시점에서 단기적 수요는 분가 수요들이에요

예를 들면 1️⃣이혼하는 사람들

이혼하시는 분들 같이 살 수는 없잖아요

그리고 또 여러 가지 사유들이 있죠

2️⃣학업 때문에 다른 지역으로 간다거나 

그런 경우들이 주택의 새로운 수요가 되는데 

그거에 비해서도 새롭게 지어지는 주택의 수가 적다 

그건 맞아요

그럼 이 얘기만 보면 집값이 올라갈 것 같잖아요? 

여러분들이 보실 때 

시장을 예측하려고 하시지 않았으면 좋겠다

는 생각이 들어요

지난번 하락장 

그러니까 2008년도부터 2013년

(경기도 외곽 같은 경우에는 2012년 겨울부터)

가격이 올라가기 시작했고요

서울 같은 경우에는 2014년 말 정도부터

가격이 올라가기 시작했어요

오히려 외곽이 먼저 오르기 시작했어요

그런데 그때 가격이 5년 동안 그전에 빠졌거든요

그때 상황이 지금 하고 똑같았어요

그때도 수급이 꼬여 있었고요

정책도 똑같았어요

규제 지역이 전국적으로 100개 이상이었고

사람들이 수요와 공급을 얘기하고

규제로 인한 부작용을 얘기하면서

집값이 절대 떨어질 것 같지 않다고 생각하던 시기였거든요

그런데 서브 프라임이 터진 거예요

근데 서브 프라임 터졌을 때 그럼 또 집값이 다 떨어졌냐 그렇지도 않아요

서울 외곽에 저평가받는 지역들 있잖아요

노도강(노원, 도봉, 강북구)나

금관구(금천, 관악, 구로구) 이런 곳

 그런 곳에서 전세가율이 높았던 아파트들은 가격이 떨어지지 않았고요

물론 오르지도 않았어요

그런데 떨어지지 않고 그냥 심정지로 계속 갔고

강남이나 용산처럼 사람들이 좋다고 평가하는 지역들은 

가격이 상당히 많이 떨어졌었거든요

지금 돌이켜보면 그걸 해석할 수 있는 게 많아요

서브 프라임이 터지면서 

 매수 심리가 확 죽고 집을 안 사기 시작했다

그런데 그거는 그때 당시로 돌아가면 모르는 일이잖아요 

그러니까 시장을 어떻게 보고 있냐를 정리했을 때 

‘가격이 오를까요 떨어질까요’로 본다고 하면 

그거는 알 수 없는 영역이고 

다만 추천해드리고 싶은 것은 

시장을 보실 때 

내가 보고 싶은 면만 보면서 

그걸 뒷받침할 수 있는 근거들만 찾고 

그걸 그냥 믿어버리지 않으셨으면 좋겠다

사이클은 엄연히 존재해요

그 사이클이라는 걸 간단하게 설명을 해드리면

매매가는 하락하는데 전세가가 올라가는 시기가 있어요

매매가가 하락한다는 것은

사람들의 매수 심리가 없다는 것이고

집을 사면 안 된다고 생각하는 사람들이 많다는 거죠

그 이유는 집값이 떨어지고 있기 때문이에요

그런데 그것과는 별개로

집이라는 것은 주식하고 달라서

내가 없으면 못 사는 것이잖아요

그러니까 다른 형태의 주택 이용수단을 택해야 돼요

매매냐 임대냐

매매에 참여하기 싫은데 비는 피해야 되니까

임대를 선택한단 말이에요

임대를 선택하기 때문에 모든 주택 수요가 다 몰리면서

전세가가 올라가는 거예요

그 상태에서 전세가와 매매가의 차이가 줄어들기 시작하면 매매가가 전세가에 밀려서 올라가기 시작합니다

그러다가 ‘집값이 안 떨어지네’라는 게

6개월에서 1년 사이 사람들한테 퍼지고

오히려 반대로 집값이 올라가기 시작하는 거예요

거기서 눈치 빠른 사람들

아니면 '어차피 내 집이니까 사련다'라고 생각하는 사람들이 시장에 참여하기 시작하고

그러면 매매가 상승폭이 점점 커져요

상승폭이 커지다 보면 그게 또 전염되는 거예요

그러면서 임대가 아니라

매매로 전환하는 수요들이 더 많이 늘어나거든요

수요 쏠림이 생기는 거죠

그 사람들이 매매시장에 참여하면

집값이 가파르게 오르기 시작해요

우리가 흔히 말하는 버블 수준으로 비싼 가격이 되면

어느 순간 ‘어!’ 하는 순간 매수가 사라져요

그러면 가격이 떨어지기 시작하죠

그러다가 또 전세가는 올라가고

맞물리면 또 아까 제가 말씀드린 게 반복되는

그게 주택시장을 설명하는 전통적인 사이클인데,

제가 아까도 말씀드렸다시피

모든 시장이 정해진 사이클을 그대로 따라가면 쉽겠죠

하지만 가격이 어떻게 움직일지는 정말 아무도 몰라요

수도권에 2017~2018년부터 2019년에 

입주가 상당히 몰려 있던 시기가 있어요

물론 서울 내부는 아니고 경기도의 입주 물량이 많았는데 

그때 당시 우리나라 건국 이래 1년 동안 

수도권에 가장 많은 아파트가 들어왔어요

그래서 실제로 실전 투자자 혹은 부동산 전문가분들도 2018년부터는 가격이 떨어질 것이라고 얘기했거든요

 근데 되게 재밌는 건 

2018년 여름에 첫 번째 폭등이 왔어요

그전까지는 폭등 수준은 아니었어요

그냥 야금야금 올라가는 수준이었는데 폭등이 왔죠

저는 현장에 있는 사람이니까 

집을 보러 가면 현관문에 신발을 벗을 데가 없어요

10명이 한 집을 보고 있는 거예요

그 이후로 제 기억에 서울 수도권은 

네 번 정도 그것이 반복됐어요

지금 시장은 분리되어 있는 것 같아요

고가 시장 같은 경우에는 매물과 임대가 좀 쌓여있고요

중저가 시장 같은 경우는 여전히 임대와 매물이 없어요

사람들이 이렇게 시장을 쪼개지 않고 그냥 말하거든요

어떤 사람은 지금 매물이 쌓여있다,

또 어떤 사람들은 지금 매물이 없다 이렇게 말하는데

그것은 본인이 속한 지역의 시장을 얘기하는 거니까

저는 계속 모니터링을 하고 있는데

지금 비싼 시장에서도 재건축 시장에는 매물이 또 없어요

이번에 시장 선거가 있고 나서

실제로 압구정 현대아파트 80평이 80억 원에 팔렸거든요

그건 뭐냐면 그동안 해주지 못했던 아파트들을

새 아파트로 바꿔준다는 것에 대한 기대심리가 생긴 거예요

그래서 그쪽 시장은 또 많아졌는데

기존의 고가 시장들 강남이나 송파나

아니면 구축 시장 중에 가격이 비싼 곳

대표적으로 분당 같은

그런 곳은 실제로 매매와 전세 매물이 다 많아요

그리고 잘 거래가 안 됩니다

그런 쪽은 수요자들이 약간 버거워하는 것 같아요

너무 비싼 것 같다

그런데 임대는 왜 많냐?

아까 그 사람들이 매매가 임대 수익으로 전환되는데

임대가 나오는 호가가 엄청나게 높아졌어요

임대차 2법의 영향으로 인해서

분당 같은 경우에는

32평 아파트가 전세가가 5억에서 6억 사이였거든요

지금 호가가 8억 이상 나오는 거예요

단기간에 3억을 더 내야 되는 시장이 됐잖아요

그러니까 거래가 안 되는 거죠

포기하고 그다음 차상위 시장으로 내려가는 거예요

대출이나 이런 게 비교적 용이하고

2~3억 원 수준의 비교적 적은 종잣돈으로

내 집 마련을 할 수 있는 시장

제가 보기에는 매매가 6억에서 7억,

그 아래 시장 같은 경우에는

매매하고 임대가 다 없어요

있어도 다 1층이나 탑층 같은 제일 안 팔리는 매물들이

최고 신고가보다 더 높은 가격에 나와 있고 전세도 없어요

그러니까 지금 시장이 이렇구나를 파악하실 때는

시장을 쪼개서 보시는 연습을 하면 좋겠다는 생각이 듭니다

그렇죠

저는 좀 그런 걸 보셨으면 좋겠어요

흔히 얘기할 때 뭐 어디가 몇 프로 올랐다 

저는 이런 거는 솔직히 별로 관심이 없어요

그거 퉁치는 거거든요

인천 안에서도 고가 시장과 저가 시장이 있고 

신축과 구축이 있고 입지가 또 있어요

거기마다 시장의 움직임이 다 다르거든요

물론 지금 내 상황에서 적절한 시장이 어디고

거기가 어떤지는 확인을 해두시는 게 좋겠죠

예를 들면

1️⃣나는 종잣돈을 10억 정도 가지고 있고

대출을 4~5억 정도 해서

15억까지의 아파트를 보고 있다고 하면

지금은 사실 매물이 상당히 많아요

그러니까 차분하게 여유를 갖고 다 살펴보고

그 시장 안에 있는 아파트들을 구하셔도 되는 시기인 거죠

물론 단기간에 어떻게 바뀔지 모르겠어요

2️⃣내가 만약에 4~5억 정도의 예산을 가지고

수도권에 지금 내 집 마련을 해야 된다

일단 내 집 마련을 해야겠다고 마음을 먹었으면

지금은 행동을 빨리 해야 되는 시기인 거예요

매물이 없으니까

그나마 매물이 있는 건 전세가 들어와 있는 경우가 많아요

그럼 투자 물건들이라는 얘기거든요

임대인이 임대료 주고 있는 집이라는 얘기예요

그 매물들이 왜 나와 있을까?

그거는 6월에 양도세가 중과가 되잖아요

그걸 회피하려는 매물이 실제로 되게 많아요

이것저것 휘둘리시는 것보다

내 상황을 먼저 면밀하게 파악을 하시고

거기에 어울리는 시장들을 쪼개신 다음에

거기를 계속 보는 게 훨씬 도움이 될 거라고 생각합니다

수요들이 몰릴 수 있겠죠

사실 많은 실전 투자자들은

시장에 어떻게 대응할지를 판단할 때

이전 시장을 보는 경우가 많아요

왜냐하면 시장 참여자들이 똑같거든요

만약에 대출 규제가 풀리면 

중저가는 지금도 매물이 없는데 

내 집 마련을 하고자 하는 사람들은 되게 많아요

그리고 그 수요가 매매 수요로 전환되는 걸 묶어놓으려면 공급이 될 거라는 시그널은 확실하게 줘야 되거든요

그럼 공급할 수 있는 수단은 신도시죠

수도권은 땅이 없잖아요

그런데 그게 어그러졌죠

신뢰를 상실하는 사건이 생겼잖아요

그러니까 일반 사람들은 안 믿는 거예요

‘지금 무슨 집을 짓겠어’라고 말이죠

심지어 3기 신도시에 취소하자는 말도 엄청나게 많으니까

무주택 실수요자들의 특징이 또 두 개로 나뉘어요

연령대에 따라서 

1️⃣비교적 젊은 세대는 맞벌이를 하고 있고 

본인들이 쓰는 거 외에 다른 지출이 없겠죠

이 때문에 잉여 소득을 많이 만들 수 있는 시간이거든요

다만 쌓아놓은 게 없어요

자산이 없는 거예요

이런 경우는

대출을 적절하게 이용하지 않으면 집을 살 수가 없죠

2️⃣반대로 나이가 좀 있는 무주택 실수요자분들은

40대까지는 소득이 가장 높은 시간이고 

50대 이상 무주택 실수요자라면 외벌이이신 분들 많고요

소득이 적고 자녀분들이 있기 때문에 쓰임새가 커요

그러니까 잉여가 적은 거예요

다만 지금까지 쌓아놓은 게 있어요

예를 들어 계속 전세를 살면서도 전세금 올라가니까

자산은 형성돼있고 

그런 분들은 대출이 조금 적더라도 

내 집 마련을 하긴 할 수 있거든요 

이전 시장일 때는 2006년도부터 빠졌어요

고가 시장 그러니까 대치동 은마 아파트가

2006년 초반에 제일 최고가를 찍었어요

그다음에 2013년까지 계속 빠졌거든요

한 8억 이하까지도 빠졌어요

우리는 2008년 이후에 빠졌다고 알고 있지만

실제로 강남이나 그전에 급격하게 많이 올랐던 곳들은

2006년부터 분위기 안 좋아지기 시작해서 빠졌고요

중저가 시장은 2008년부터 빠졌어요

빠졌다기보다 안 올랐어요

그전까지 계속 오르다가 2008년부터 심정지로 갔거든요 전셋값만 계속 오르고

2006~2008년 사이에 시장 움직임이 달랐다는 거예요

2006년부터는 고가 시장이 빠졌고

그 이후 2년 동안 오히려 우리가 흔히 얘기하는 ‘옐로칩’

지금은 우리가 말하는 하급자들의 가격이 올라가는데

그건 빠졌어요

분리될 수 있겠죠

왜냐하면 대출이 저가 중저가 시장에 풀리면

지금도 매물이 없는데 가격이 싼 아파트들 같은 경우에는 가격이 떨어질 만한 요인이 점점 제거되는 것이죠

반대로 15억 원이 넘어가는 시장 같은 경우에는

보유세와 같은 세금 부담도 있고

서울에 주택이 공급될 수 있다고 생각하는 분들이 늘어날 수도 있고

피로감이 있죠

너무 비싸다는 생각들을 많이 하시긴 하는 것 같아요

그러니까 그런 데는 오히려 가격이 정체가 될 수도 있죠

그래서

앞으로 제가 보기에 어디는 오르고 어디에는 떨어집니다 이렇게 단순하게 말하는 건 어렵다는 생각이 들어요