집슐랭

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'그 남자 그 여자의 집'

특별 부록편인

박감사님과 이주리 발레리나의 부동산 Q&A 시간입니다!!

저희가 부랜드 구독자분들께 미리 부동산에 관한

고민과 궁금증을 받았는데요

박은정 감정평가사님께서 

구독자분들의 고민과 궁금증에 대해 답변해주셨습니다

그럼 함께 Q&A 보러 가실까요?!

Q.

집은 똘똘하게 한 채 갖고 있고, 상가 투자를 하고 싶다면 어떤 기준으로 상가투자에 접근해야 할까요?

또 아파트 2채를 보유하는 것과 아파트 1채, 상가 1채를 보유하는 경우 세금의 차이가 어느 수준인지 궁급합니다.

A.

상가를 투자를 고려 중이라면 어느 정도 당장에 수익을 낼 수 있는 걸 원하시는 것이라고 봐요. 상가 투자의 방법은 크게 두 가지가 있어요. 토지 건물 전체로 이루어진 통 상가와 한 개의 호·실로 되어 있는 구분 상가로 나뉘죠. 보통 쉽게 접근할 수 있는 건 자금 규모를 고려할 때 구분 상가입니다.

그런데 구분 상가는 지금 공급이 너무 많아요. 그렇게 보니까 공실도 굉장히 많아요. 상가 투자는 수익성을 보고 다달이 일정한 임대소득이 들어오는 것을 고려해서 판단하는 것이기 때문에 한 두 달만 공실이 되더라도 투자 수익률이 확 떨어지게 되죠. 이런 부분을 조심을 해서 투자를 진행해야 합니다.

만약에 상가 매입을 고려 중이시라면 새 건물 분양이 아닌 경매나 급매로 노려보는 것을 추천드립니다. 상가의 경우 현재 어느 지역이든 간에 1층 기준 평당 1억 정도에 분양을 하고 있어요. 분양가 자체가 가장 고점에 형성돼 있는 거죠. 고점에서 시작한 상가가 시장에서 소화가 되고 상권이 형성된 후의 가격은 분양가에 미치지 못하는 경우가 허다해요. 이제 어느 정도 이게 시장에서 소화가 되고 어느 정도 상권이 형성이 되고 났을 때 가격은 이 가격에 못 미치는 경우가 허다해요. 그렇기 때문에 무리해서 분양가에 상가를 매입했던 분들의 물건이 경매나 급매로 나오는 경우가 많습니다. 그때 그 지역의 임대 수준이나 이런 수익률을 고려해서 그런 물건들을 한번 투자를 고려해 보시는 것은 괜찮다고 생각을 합니다.

세금 같은 경우는 개인 별로 어떻게 소유하고 있느냐, 어느 지역의 부동산을 소유하고 있느냐에 따라서 세금 부과되는 게 좀 다르거든요. 그래서 일률적으로 설명해 드리기는 좀 어렵지만 현재는 아파트 취등록세가 강화가 됐어요. 2주택을 보유할 경우 아파트 취등록세가 8%, 3주택 이상 보유할 경우 12%로 올랐어요. 사실 12%의 취득세는 상업용 부동산 중에서 카지노나 오락장, 나이트클럽 같은 곳과 같은 수준이거든요. 그렇기 때문에 세금을 고려한다면 아파트보다는 상가를 보유하시는 게 조금 부담을 덜 수 있는 방법이라고 생각합니다. 물론 개인별, 상황별 차이는 존재하지만요.

Q.

퇴직을 준비 중인 60대입니다. 상가 투자나 오피스텔, 빌라 투자를 생각 중인데 어느 쪽으로 방향을 잡는 게 좋을까요?

A.

은퇴자 같은 경우는 특별히 소득을 창출하기가 어렵기 때문에 임대소득을 얻을 수 있는 부동산을 소유하시는 건 나쁘지 않은 선택이라고 생각을 합니다. 다만 투자 시에 따져봐야 할 부분이 많습니다.

현재 분양하는 오피스텔의 경우 모든 옵션이 포함돼서 분양가가 높게 형성이 되어 있어요. 보통 분양을 할 때 오피스텔을 월세로 내놓을 경우 보증금 1,000만원에 월세 80만원은 받을 수 있다고 광고를 하는 경우가 많아요. 그 광고대로 계산을 해보면 대출을 받아 오피스텔을 분양 받을 경우 한 달에 3~4%의 임대소득을 얻을 수 있는 셈이죠. 그런데 실제로는 광고와 같은 수익을 달성하지 못하는 경우가 굉장히 많아요.

또 오피스텔은 매매 감가가 굉장히 큰 부동산 중 하나예요. 2~3년만 지나도 매매가격이 큰 폭으로 떨어집니다. 뿐만 아니라 오피스텔 수요자 특성상 최대한 깨끗하고 좋은 데를 가고 싶어해요. 그렇기 때문에 오피스텔이 2~3년만 지나면 비슷한 월세를 내고 살 수 있는 신축 오피스텔로 수요가 옮겨 가기 쉬워요. 이런 점을 모두 고려했을 때 오피스텔을 투자하려고 한다면 항상 수요가 있을 만한 곳을 찾는 게 가장 중요합니다. 역세권이나 업무지구 근처에 위치한 것이 좋겠죠.

오히려 오피스텔 투자의 경우 신축보다는 저렴한 가격에 오래된 물건을 사는 것도 추천해요. 감가가 심한 부동산인만큼 매입 가격도 충분히 저렴해져 있을 것이고, 오랜 기간 운영되면서 해당 지역의 임대료 수준이나 임대 수요 데이터가 쌓여 있어서 수익률을 정확히 파악해볼 수 있거든요.

빌라도 감가가 굉장히 심합니다. 오피스텔보다 더 많은 점을 고려해서 투자를 해야 해요. 신축 빌라를 분양할 때 대부분 전세가를 최대한 받은 후에 분양을 하거든요. 그래서 그 차익, 즉 갭에 대한 비용만 내면 빌라를 분양 받을 수 있어요. 갭이 보통 500만원에서 1,000만원 수준이고 심지어는 마이너스 갭이어서 명의만 가져가면 되는 경우도 많아요. 그렇기 때문에 추후에 매도하게 될 때에는 매입가보다 낮은 경우에 내놓는 경우가 대부분이에요. 따라서 빌라 투자는 시세차익을 기대하고 접근하는 것보다는 임차할 사람은 있는 지역을 선정하는 것이 중요합니다.

하지만 그럼에도 불구하고 공공재개발이나 현금 청산 이슈도 껴있기 때문에 섣불리 매입하지 않는 것을 추천드립니다.

Q.

사회초년생입니다. 집값이 매일 오르는 상황을 지켜보니 지금이라도 나홀로 아파트나 빌라를 매매하는 것이 좋지 않을까 하는 생각이 듭니다. 어떤 기준으로 판단하는 것이 좋을까요?

A.

지금은 좋은 매입 시기가 아니니까 조금만 기다리셨으면 좋겠어요. 지금 고민하고 있는 상황을 보면 아파트 값은 너무 올라서 못 사겠고, 대신 나홀로 아파트나 빌라처럼 상대적으로 가격이 접근 가능한 물건이라도 사야하는 것 아닌가 하시고 있어요.

물론 매일같이 오르는 부동산 때문에 하루라도 빨리 사야 하는 것 아닌가 하는 불안감도 있겠지만, 사실 이런 것 때문에 여러 부동산 대책이 나오고 있잖아요. 또 20대 후반에서 30대 초반의 사회초년생이라면 아직 꼭 집을 사야하는 상황은 아니라고 봐요. 왜냐하면 앞으로 수 년 간 살아가야 하는 지역에 대한 선정도 아직은 안 된 상태기 때문이에요. 마음이 조급한 것은 알겠지만, 지금 시점에 그렇게 급한 마음을 가질 필요는 없다고 생각합니다.

집이라는 건 결국 살기 위해서 사는 거잖아요. 그러면 내가 살아도 될 거라고 판단이 되는 곳이 남들도 살고 싶어 하는 지역일 거예요. 나홀로 아파트라든가 빌라 같은 경우는 불편한 점을 조금 감수한다면 내가 사용을 할 수 있을지언정 남들이 사고 싶지는 않은 물건일 가능성이 높아요. 추후에 환금성이 떨어질 수도 있고, 또 시세차익을 기대할 수도 없을 가능성이 높다는 뜻이죠.

그래서 나홀로 아파트나 빌라를 굳이 사려고 하신다면 해당 건물에 거주하면서 돈을 모아서 다른 곳으로 옮겨갈 수 있으면서, 해당 건물은 매도를 하는 것이 아니라 유지하면서 임대소득을 얻을 수 있는 곳으로 찾아보는 것을 추천합니다. 

Q.

3기 신도시 사전청약을 노리고 있습니다. 입지나 향후 호재, 생활권, 투자가치 등을 모두 고려한다면 어디를 넣어보는 것이 좋을까요?

A.

3기 신도시 청약하시는 것에 대해서는 굉장히 긍정적으로 생각을 합니다.

도시를 개발하는 데 있어서 기존의 지역을 재개발하거나 새로운 지역에 도시를 만들 것이냐 두 가지 선택지가 있거든요. 

그런데 대부분 기존의 땅을 개발하는 것보다는 새로운 도시를 개발하는 게 비용적인 측면에서 효율적이고 인구 분산 효과도 있어서 신도시가 계속 개발이 되고 있는 상황입니다. 1기 신도시를 재개발하고 있지 않잖아요. 2기, 3기 신도시처럼 새로운 도시를 만들고 있죠. 어떤 지역이든 노후화되면 그 도시에 대한 선호도는 떨어지고 또 새로운 도시에 대한 수요는 증가하게 될 거예요. 물론 인구가 무한하게 증가하는 것은 아니기 때문에 3기 신도시 청약은 긍정적이라고 봅니다.

저는 고양 창릉이나 하남 교산이 특히 전망이 좋은 3기 신도시라고 보는데요. 주변에 집만 있는 것이 아니라 기업이 들어올 수 있는 가능성이 높기 때문이에요.

그런데 3기 신도시 사전 청약 지역을 선정할 때 가장 중요한 건 결국 청약자 본인의 주관적인 기준이에요. 3기 신도시를 분양 받으면 최대 10년은 보유를 해야 하는 상황이고, 또 한번 입주하면 20년 가까이 거주를 할 수도 있잖아요. 그렇기 때문에 본인의 생활권과 무관하게 특정 지역의 가치가 오를 것이라고 생각하고 청약을 하는 건 의미가 없다고 생각해요. 본인이 경제활동을 왕성하게 할 시기에 활동 근거지와 동떨어진 곳에서 산다는 것은 굉장히 고통스러운 일이거든요. 무조건 투자가치만 고려하는 것이 아니라 본인의 주 생활권까지 고려해서 청약하시는 것을 추천드립니다.