집슐랭

안녕하십니까

전국 모든 부린이들이 고수 되는 그날까지

도와드릴 '언더독'입니다 🧞‍♂️🧞‍♂️🧞‍♂️

지난 시간 살펴봤던

7.10 대책의 '취득세와 보유세'에 대한 이야기에 이어 

이번 시간에는

문재인 정부 역대 부동산 정책을 살펴보는

마지막 시간으로 '임대차3법', 그중 계약갱신청구권에 대한

이야기를 해보려고 해요.

지난해 7월 임대차3법이 국회를 통과한 이후

각종 매체와 전문가들이 나서

후유증을 걱정하고 있는 상황인데요.

걱정을 하려면 내용이 무엇인지부터

제대로 알아야겠죠?

그럼 지금부터 세세히 알아보러 갈까요?

결록적으로 임대차3법 중

두 가지만 통과되서 시행되고 있습니다.

바로 계약갱신청구권과 전월세상한제입니다.

나머지 하나인 전월세신고제는 2021년 6월로

시행이 미뤄져 있는 상태입니다.

전월세상한제는 계약 갱신 시

임대료의 증액 상한을 5% 이내로 제한하는 제도

전월세상한제로 임대료 상승분이 예측 가능해지고

임차인은 임대료 급등으로 인한 걱정에서

벗어날 수  있게 됐죠.

단, 임대료 제한은 존속 중인 계약에서

종전 임대료를 기준으로 임대료를 증액하거나

계약갱신청구권을 행사하는 경우에만 적용됩니다.

여기서 중요한 것은 기간!!

어떤 정책이든 항상 기준이 필요하잖아요.

다만 1개월 전까지 통보할 수 있는 건

2020년 12월 10일 전까지입니다.

그 이후에 임대차 계약이 만료되는 세입자라면

개정된 주택임대차보호법(주임법)이 시행되므로

최소 2개월 전에 통보해야 합니다.

예를 들어 12월 11일에 계약이 만료되는 사람은

11월 11일에 임대차 계약이 만료되는 사람과 똑같이

10월 11일까지 임대차 계약갱신을 청구해야 하는 겁니다.

또 이미 여러 번 계약을 연장해 온 세입자라 할지라도

오늘부터 계약갱신청구권을 사용할 수 있는 권리가

주어집니다.

그런데 '왜 때문에' 계약청구갱신권 때문에

여러 곳에서 많은 말들이 나오고 있는 걸까요?

계약청구갱신권에 의해

생각지도 못했던 일들이 

곳곳에서 펼쳐지고 있기 때문인데요.

집주인의 입장에서 보면

그 전에는 계약 기간이 지나면 

거기에 맞춰서 향후 준비를 했는데

기간이 늘어날 수 있다보니 

자연스레 처음 계약을 할 때 

한 번에 많이 올리고자하는 욕망이 생길 수밖에 없죠.

자연히 전세값이 올라가게 된 것이죠.

거기다 비과세나 세금적인 혜택을 받으려면

실거주를 해야하는 탓에

전세를 주던 집에 집주인들이 돌아오는

상황들이 곳곳에서 벌어지고 있습니다.

Q.

임차인에게 몇 번의 계약갱신요구권이 있나요?

A.

결론은 한 번만 가능합니다.

Q.

오랫동안 이 집에 임차인으로 살았는데 앞으로 계약을 하면서 계약갱신요구권을 쓸 수 있는 건가요?

A.

네. 이전 계약은 상관이 없고 앞으로 도래하는 계약에 대해 계약갱신요구를 할 수 있습니다.

Q.

묵시적 갱신으로 계약을 이어왔는데 이런 상황에서도 계약갱신요구를 할 수 있는 건가요?

A.

네 할 수 있습니다. 묵시적 갱신에 의해 2년째 도래한 날 기준으로 다시 2년 계약 갱신을 요구할 수 있습니다.

Q.

사전에 임차인이 구두로 계약갱신요구권을 행사하지 않는다고 했고 임대인은 그 말을 믿고 집을 팔았다. 하지만 임차인이 태도를 바꿔 계약갱신을 다시 요구할 경우에는 어떻게 되나요?

A.

사전에 계약갱신을 요구하지 않는다는 이야기를 했더라도 바뀌는 기준에 맞춰 계약갱신을 요구한다면 임대인은 이를 들어줘야 합니다.

다만 이런 분쟁이 많이 발생하면서 정부에서 아예 새로운 매수인이 나타나서 계약서를 쓸 때 임차인이 계약갱신을 요구하지 않는다는 조항을 적기로 하는 방법을 추진해왔습니다. 그리고 2021년 1월 13일부터 공인중개사가 매매 계약을 해려는 주택에 세입자가 있으면 이 사람에게 계약갱신청구권을 나중에 행사할 건지 말 건지 물어보고 확인서까지 작성을 해야 하는 제도가 시행됐습니다.

Q.

임대인이 계약갱신 요구를 거절할 수 있나요?

A.

네. 총 9가지의 예외 사항이 발견된다면 가능합니다.

1. 임차인이 2기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우.

여기서 2기는 연속적으로 발생하는 것이 아닌 누적의 개념으로 채워졌을 경우 임차인은 계약갱신 요구를 할 수 없습니다.

2. 임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차했을 경우

3. 서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우

4. 임차인이 임대인의 동의 없이 목적 주택의 전부 또는 일부를 전대한 경우

5. 임차인이 임차한 주택의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우

6.임차한 주택의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우

7. 임대인이 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 사유로 목적 주택의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 목적 주택의 점유를 회복할 필요가 있는 경우

가. 임대차계약 체결 당시 공사시기 및 소요기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우

나. 건물이 노후ㆍ훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있는 경우

다. 다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우

8. 임대인(임대인의 직계존속ㆍ직계비속을 포함한다)이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우

9. 그 밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우

Q. 임대인의 직계존비속이 들어와서 산다고 집을 비우고 다른 곳으로 이사를 갔는데 제3자에게 임대를 줄 경우 임차인이 손해를 배상 받을 수 있나요?

A.

네 받을 수 있습니다. 손해배상액은 거절 당시 당사자 간에 손해배상액의 예정에 관한 합의가 이루어지지 않는 한 다음 각 호의 금액 중 큰 금액으로 한다고 주택임대차보호법에 명시돼 있습니다.

1. 갱신거절 당시 월차임(차임 외에 보증금이 있는 경우에는 그 보증금을 제7조의2 각 호 중 낮은 비율에 따라 월 단위의 차임으로 전환한 금액을 포함한다. 이하 “환산월차임”이라 한다)의 3개월분에 해당하는 금액

2. 임대인이 제3자에게 임대하여 얻은 환산월차임과 갱신거절 당시 환산월차임 간 차액의 2년분에 해당하는 금액

3. 제1항제8호의 사유로 인한 갱신거절로 인하여 임차인이 입은 손해액

이외에도 임대인이나 법인일 경우

계약갱신 요구를 거부할 수 없고

반대로 임차인이 법인일 경우

계약갱신을 요구할 수 없습니다.

지금까지 정말 꾸준히 분쟁이 발생하고 있는

임대차3법에 대한 이야기를 나눠봤는데요.

많은 분쟁이 있었던 만큼

저희 부랜드의 이번 콘텐츠를 통해 

확실히 짚고 넘어가는 기회가 됐으면 좋겠네요.

그럼 저희는 다음 시간

더 알찬 내용을 가지고 돌아올게요.

안녕~