집슐랭

안녕하세요 여러분의 랜선 친구 '부랜드'에요!!

뭔가 '집콕'만 하다보니 크리스마스 연휴가 지나갔나..싶은 

생각이 들어요 그쵸?

초큼 아쉬운 연말이지만 그래도 그만큼 집에서 이런~저런~마음의 양식을 쌓을 수 있어서 좋은 시간인 것 같아요^^

오늘은 지난번 아파트 실거래가(아실) 대표와의

열띤 인터뷰 제 2탄을 들고 왔어요!

(오늘은 비교적 핵심적인 내용만을 간단하게)

본격 아실 대표님의 전지적 시점으로 변환!!

일단은 집값이 안 떨어지는 이유!

바로 정책의 '시그널' 때문인데요

정책이 주는 신호가 

✔다주택자에 대한 여러 규제도 있고 

✔규제 지역도 묶고 

✔세금으로 집 소유자들에게 부담을 주는 것들이 있지만

근본적인건 ‘공급물량’이라고 생각해요.

얼만큼 사람들이 원하는 걸 

공급해줄 수 있는지가 근본적이거든요..!

과거 노무현 대통령 정권 시절에도 

대규모 택지 규모를 공급하려고 했지만 

실질적으로 당시엔 공급이 안됐고,

향후 몇년이 지나서 공급이 됐어요

전 편에서 말했 듯,

공급이란 건 토지개발부터 해야하기 때문에

장기적으로 10년은 바라보고 진행해야하는 사업이에요.

정부가 지금 3기 신도시 등 공급 대책을 발표해도

지금 정부에서 쓸 수 있는 카드는 아니란 소리죠.

아파트가 뚝딱 지어지지는 않으니까요.

현 정부에서는 공급이 부족한 건 인지하고 있어서

당장 호텔을 임대건물로 바꾼다던지,

아파트 대신 아파트 품질과 버금가는 다세대 주택을 만들겠다는 

방안을 쏟아내고 있지만..

사실 호텔이나 다세대 주택이 아파트처럼 될 리는 거의 없죠.

쉽게 말하면 사람들은 ‘샤인머스캣’을 먹고 싶은데

자꾸 ‘청포도’를 주는 거예요.

그러다보니 결국 정책이란게

대중 대다수를 만족시킬 순 없지만 

근본을 뚫고 있는 것을 만들어야 하는데 

현 정부에서 그러기 쉽지 않았네요.

물론 어쩔 수 없는 부분도 있긴 합니다.

간단히 말해, 택지 개발이 과거부터 안되어있었기 때문인데요.

전 정부, 전 전 정부 때부터 진행됐어야 하는 사업입니다.

하지만 그때도 장기적으로 부동산 가격이 오르지 않아

당위성이 없었죠.

공급을 늘리는 게 시장에 독이 될 수 있어서

택지를 조성할 이유가 없었던 것이죠.

그 중 안타깝다고 생각하는 정책은 

3기 신도시처럼 장기 사업.

즉, 당장 공급을 늘릴 수 없는 카드도 있지만

서울이라는 도시, 경기도 구 도심에는 재건축, 재개발 등

정비사업으로 공급을 늘릴 수 있는 방안도 있거든요.

기존 건축물을 좀 더 높여서 추가 공급을 늘리거나

낡은 주택들을 아파트로 만들어 공급 부족을 완화할 순 있겠지만

사실상 정부는 그 카드는 쓰지 않은 것이죠.

정부 입장에서는 공급을 늘릴 순 있지만 

추가 되는 건물들이 신축이다보니 가격이 뛸거고 

또 부동산을 투자한 사람들의 투기적 이익이 커질 수 밖에 없다보니

재건축 재개발 규제가 날로 심해지게 된거죠.

마치 양날의 검인 겁니다.

안전진단 강화를 통과를 안시켜주고, 

그럼 계속 서울 시내 공급은 위축될 수밖에 없죠.

또 재건축 아파트 조합 설립이 되지 않은 단계의 오래된 아파트들은 조합 설립이 안되어있으면 실거주 2년을 하라고 발표를 했어요.

오래된 아파트에 조합원으로서 2년 살아야 한다?

이 정책으로 다른 풍선 효과가 일어났죠.

조합에서는 올해까지 조합 설립을 빨리 하려고 하다보니 

그만큼 속도가 나서 가격이 더 많이 오르게 된 겁니다.

한 편에서는 규제를 내놓지만

다른 한 편에서는 규제책을 피해가기 위해 움직이다보니 

가격이 상승되는 일이 작용한 것이죠.

사실 이게 베스트입니다.

그래야 풍선효과도 없고

풍선효과의 가격 상승분만큼 

또 저평가됐다고 다른 지역도 오르지 않고

어느정도 상쇄될 측면이 있는데

현 정부 정책 자체가 "여기 말고 저기야"라고 

어떤 시그널을 사람들한테 주고 있는 것입니다.

시장에 돈이 많은데 딱히 갈데가 없고 

부동산보다 수익률이 좋은데가 없어서

그런 것 같아요.

즉, 짧게 말하면

정부 정책에 대응하실 필요가 없어요.

정부 정책과 상관없이 

부동산 공부를 하고 종 전에 살폈듯이 

가격적으로 대출받고 지불할 수 있을만한 가격인가를 보고

내 스스로의 판단하에 내가 정한 논리에 맞는 시점에 사는 게 

제일 현명한 투자 방법이라고 생각합니다.

이게 전세든 매매든,

본인의 의사결정을 자신의 인생곡선 어떤 시점에 하는 거예요.

정부 정책에 따라 하는 게 아니라요.

내가 주관을 갖고 

"이런 흐름 속에서 이정도 가격이면 자가를 선택할 때다"라고 

생각할 때 사는 겁니다.

물론 정부 정책의 공부를 어느정도 할 필요는 있어요.

하지만 정책을 믿고 따르기 보다

내 주관이 있어야 한다고 말하는 거예요.

그러려면 부동산 공부를 '기본'부터 해야합니다.

우리가 주식에 대한 공부도 하고, 펀드 공부도 하잖아요?

하지만 일상 생활에서 부동산에 대한 공부는 

거의 안하고 있는 것 같아요.

그냥 뉴스에서 '이랬다, 저랬다'는 소식으로 듣거나,

정부 정책을 보고 짧게 생각할 뿐이죠.

하지만 꾸준히 공부를 통해 부동산 가격 흐름에 대해 알게 되면

어떤 정부 정책이 나오더라도 전체 흐름을 판단할 수 있게 됩니다.

어떻게 공부하는 지는 지난 시간에 말씀드렸으니

해당 내용 참고해주시기 바래요^^