집슐랭

안녕하세요!! 

갑자기 추워진 날씨 건강 조심히 잘 지내고 계셨나요?!

여러분의 랜선 단짝 '부랜드'가 이번주에도 딥~하고

정신이 확! 드는 유쾌한 부동산 이야기 들고 왔어요😍😍

(지금까지 이런 맛은 없었다...이건 마치 예능인가 교양인가!)

오늘도 부랜드와 함께 

신나는 랜선 임장 떠나볼까요?

지난주에 우리의 두 주인공 인우와 주리가 

'서울의 맨햇은(!)'이라 불리는 보광동 한남뉴타운을 돌아보며 

눈이 휙!휙! 바쁘게 움직였었죠~

한남 5구역을 돌아본 뒤 김승윤 바른 공인중개사 대표님을 통해 

한남 1~5구역 진행상황과 구역별 핵심포인트, 교통편과 시세에 대해

들었는데요!

(이전 편 내용이 궁금하시다면?!👇👇👇 )

누군가 특별한(?) 손님이 기다리고 있다는 소식에

바쁘게 한남 4구역에 위치한 한 주택가로 들어갔습니다.

한남뉴타운은 워낙 낡은 주택들이 많지만

막상 집 안으로 들어가보면 모든 걸 싹 개조해 

정말 깔끔하게 정돈된 집들이 많아요

인우와 주리가 이 날 방문한 주택도 외관은 정말 낡았지만

내부로 들어가니 마치 갤러리에 온 듯한(@.@)

분위기를 풍~풍~ 풍기는 집이었었죠.

(아니, 우리 매번 이렇게 이쁜 인테리어 구경해도 되는 건감?)

들어가보니 앉아계신 정말 반가운 우리의 박.감.사님!!!

인우와 주리가 처음 만난 날, 

리얼하게 부동산 지식이 1도 없던 시절,

'줍줍'도 몰랐던 두 사람에게 부동산의 'A'를 가르쳐주셨던,

부랜드의 은인같은 분이신데요👐

오늘 또 이렇게 두 사람의 재개발 지식을 

한 층 더 업그레이드 시켜주러 왔다고 합니다....❤️

감사님이랑 만나고 서로 너무나 반가워하는 세 사람😌

그나저나 우리의 두 주인공

어느덧 임장 4회차에 접어들었는데...

과연 첫 만남때의 '벙찐' 표정이 다시 한 번 나올 것인지!

본격 재개발 공부 지금부터 시작합니다!

Q. 기본적으로 재개발 사업은 어떤 절차를 통해 진행이 되나요?

A. 질문이 좋네요. 이 지식이 없으면 절대 재개발 투자 못하죠?

자, 먼저 재개발 사업은

도시 및 주거환경 정비법(도정법)이라는 

재건축, 재개발 사업 등 기본내용이 포함된 절차에 따라 

사업을 진행합니다.

즉, 재개발 법에 따라 진행을 해야하는데

처음 사업을 할 때 어디서 사업을 할 지 구역이 결정돼야겠죠?

(안전진단을 통해 재개발 사업이 가능하다는 판정을 받은 후)

✔'정비 기본계획'이라는 서울시 계획 안에서 

넓은 정비 기본 계획을 세우고 

그 안에서 구역 구역을 쪼개 '정비구역을 지정'하면

그 구역 안에 있는 사람들끼리 

사업을 할 수있는 요건이 갖춰지게 됩니다.

그래서 제일 먼저

'정비구역이 지정'됐는지 확인해야합니다.

(보광동은 예전에 정비구역이 됐죠?)

그 안에 해당되는 사람들이 

나중에 아파트 지을 때 분양받을 수 있는 사람들이 되는 것이죠.

✔정비구역 지정 이후엔 

소유하는 사람들이 많으니 의견을 다 모아 의사결정 등 

사업 진행을 하는 주체가 필요하겠죠? 

바로 '조합설립 인가'를 받아야 하는 단계입니다.

✔조합이 어떤 아파트를 지을 것인지, 상가 등 

사업 계획을 세우고 확정이 되면 

서울시 심의를 받아 '사업시행 인가'를 받습니다.

✔사업시행인가를 받으면 건축물 비용 부담 문제를 논할 수 있는데

비용부담 문제를 '관리처분 인가'를 통해서 

어떤 식으로 부담을 할 건지, 어떻게 나눠낼지 결정하고

✔동의가 되면 

이주, 철거, 착공, 준공, 입주 이런 절차로 마무리가 됩니다.

그냥 내가 땅을 갖고 있는데 건물을 올린다면

간단히 ‘건축허가’를 받아야 하는데

그것보다 더 큰 규모를 진행하는 것이므로 

시에서 '사업시행인가'를 받아야 하는 것이지요.

한남뉴타운의 경우에는 현재 3구역의 경우는

그 공사를 누가 할 건지 시공사 선정이 이뤄진 상태고 

나머지 구역은 아직 안된 것입니다.

한남 5구역은 조합 설립 인가가 나있는 상태인데,

아직 사업 계획이 구체적이진 않아서 

3구역보다는 느린 상태라고 보시면 됩니다.

Q. 제일 궁금한 부분인데, 분담금은 어떻게 책정되나요?

A. 분담금 구조가 조금 복잡하긴 하지만 이걸 이해한다면 여러분은 이제 '부린이' 딱지 떼도 되는 거예요.

사업시행인가가 나면 

앞으로 지어질 건축물에 대한 계획이 확정이 된거라고 했죠?

기존에 갖고 있던 사람들의 투자 지분이 어느정도 되는지 나와있고

사업에 들어가는 비용이 개략적으로 결정이 되면

이 비용을 나눠내는 절차를 하는데 

'관리 처분'이라는 절차를 통해서 합니다.

이 과정에서 분담금이 책정이 되는데 공식이 있어요.

먼저, 비례율 산정을 합니다.

쉽게 설명하면 

사업을 할 때 50원 투자를 할 때 

새로 지어지는게 100원이라고 가정해볼게요.

그리고 지을 때 비용이 50원입니다. 

=여기서 비용을 빼고 남는 이익이 

내 원래 지분대비 얼마인지가 비례율입니다.

(100-50)/50=100%인거죠.

그럼 내가 지금 갖고 있는 것과 

나중에 지어져서 얻는 이익은? 똔똔이죠.

무슨 말인지 알겠죠?

만약 50원 투자해서 200원을 얻는데 

비용이 50이면 300%인 거니 3배 이익을 버는 것.

50원 투자해서 80원을 만들어내는데 비용이 50원이 들면 

30/50 인거죠. 60%.

하지만 재건축 사업을 하면 

비례율이 얼만지 굉장히 따지는데...이것도 맹점이 있어요!

(집중)

 

투자를 해서 전부 다 팔아서 이익으로 가져가는 게 아니라 

투자를 해서 이걸 물건으로 받잖아요?

이 물건에는 조합원 분양가와 일반 분양가가 포함돼 있어요.

그래서 비례율이 높아서 사업 전체 이익이 많이 나와도 

결국 내가 분양가를 싸게 받는지, 비싸게 받는지는 달라질 수 있는거예요. 

=비례율이 높은게 좋은게 아니라 

들어가는 비용을 어떻게 나눠내는 지가 중요한 거예요.

내가 얼마를 투자했는지 확인하는게 종전 자산 가액.

얼마를 팔아서 이익이 될 건 지 판단하는 건 종후 자산 가액인데,

조합 입장에서 종후 자산 가액은

사업 이후 가격이 얼마인지에 따라 결정이 되기 때문에

조합원에게 분양하는 건 원가 수준으로 분양하고 

일반분양으로 분양하는 건 비싸게 팔아 

이익을 내려고 하는 것이에요. 

즉, 일반분양을 얼마에 하냐에 따라서 

그 이익이 조금 차이가 있을 수 있는 겁니다.

이게 조합을 통해서 사업을 하시는 분들이 

일반분양가를 높이려고 하는 이유인거죠.

내 주머니에서 나오는 돈이 아니라 다른 주머니에서 나온 돈으로 

내 주머니에서 나가는 비용이 줄어드니까요.

종전 자산 평가를 받으면

 비례율에 따라 권리 가액이 형성이 됩니다.

예를 들어,

기존에 갖고 있던게 10억인데 

비례율이 90%면 9억으로 권리가액이 형성되고 

조합원 분양가가 만일 13억이라면 

9억을 뺀 4억을 추가 분담하게 되는 것이죠.

이런 부담금을 다 더하면 아까 얘기한 사업비에서 

일반분양을 통해 충당한 걸 제외한 나머지 비용이 나와요.

이걸 조합원들을 통해서 다 충당한다고 보면 되요.

조합원들은 아파트가 나중에 입주한 뒤,

시세가 올라가는 것에 대한 시세 이익을 챙겨갈 수 있겠죠.

지금처럼 사업 진행이 아직 안된 상황에서는 

그런 위험을 다 부담하고 투자해야하는 거예요.

사업이 얼마나 길어질 지, 

앞으로 내가 추가 부담을 얼마를 해야하는지.

예상을 통해 이만큼은 내가 프리미엄으로 살 수 있다고 형성된 가격 선에서 투자해야하는 거죠.

Q. 대지면적과 건축물 중 어느 비중이 높은게 유리한가요?

A. 거의 지분당 으로 계산을 할텐데 

중요한게 재개발 지역 내 있는 물건이 굉장히 다양하잖아요.

토지만, 건물만, 토지+건물, 다세대주택 등등 다양한데

거의 노후도가 있는 낙후된 지역에 하는 거잖아요?

그래서 건물값은 평가할 때 그리 비싸지 않아요. 

 거의 대지지분이 얼마나 되는지가 

종전자산 평가액에 반영이 되는거예요.

그리고 다세대 주택의 경우 

확실히 분양을 받을 수 있는지 확인해야하고, 

물건이 작으니 거래는 쉬운데 

지분 대비 거래가가 높은 현상이 있을 수 있어요.

즉 종전자산 평가액이 적어서 분담금을 

나중에 많이 내야할 수 있단 거죠.

(호가에 프리미엄 붙일 만큼 다 붙이고 샀는데

나중에 분담금도 더 많이 낼 수 있는 거예요)

Q. 조금 전 확실히 분양을 받을 수 있는지 확인해야한다고 했는데,

그게 무슨 말인가요? 다 분양을 받는게 아닌가요?

A.전문용어로 '물딱지'라고 하는데 분양을 못 받는 물건들이에요.

받을 때 분양권이 아니라 돈으로 청산받는 경우가 있어요. 

사려고 하는 물건이 어떤 종류인지는 조합이나 중개업소를 통해 확인할 수 있어요.

청산되는 물건이 많이 생겨난 이유가 

투기 세력이 많이 들어와서 생긴 현상이라고 할 수 있어요.

정비구역 지정되기 전부터 

사람들이 분양받을 수 있는 권리를 만들어내기 위해

우후죽순으로 기본 주택을 쪼개서 분양받을 수 있게 바꾼 거예요.

다가구 주택을 보면 '몇 호', '몇 호' 되어있지만 하나의 물건이잖아요. 

분양권이 원래는 1개 나오는 거에요.

근데 주차장 확보 등 어떤 기준을 맞추면 

다세대 주택으로 전환할 수 있고, 그럼 '호'마다 분양권이 나오게 돼요. 이게 쪼개는 거예요.

재개발 같은 경우는 재건축과 다르게 물건 종류가 다양해서 

토지만 갖고 있어도 분양을 받을 수 있거나,

일정 면적 이상이면 분양을 받을 수 있으니 

땅은 너, 건물은 나, 이렇게 해서 분양권 2개를 받을 수 있거나,

내가 분양받을 수 있을 정도만 갖고 나머진 쪼개서 팔아서

분양권을 주거나 하는 거예요.

이런 '쪼개기'가 굉장히 성행을 했고, 

이러다보니 건물을 올리는데도

조례가 계속 바뀌어서 조례가 55번이나 바뀌기도 했어요.

그래서 구역마다 조례가 다 달라요ㅎ

무허가 건물도 주택으로 실사용할 경우 분양받을 수 있고요.

이렇다보니 잘못 쪼개진 경우는 

돈으로 청산받게 되는 것이죠.

프리미엄을 주고 샀는데 분양을 못받는 경우도 있으니 

분양 받을 수 있는 물건인지 잘 확인해야 합니다!

Q. 한남 뉴타운도 구역별로 사업성이 다 다르다고 하는데,

 그 이유가 뭔가요?

A. 사업성 아주 중요하죠. 분담금과 관련이 있으니까요.

아까 '쪼개기' 얘기를 했는데 

기존에 권리 기준일 이전에 이런 식으로 쪼개서 조합원이 늘어나면 일반분양 물량이 줄잖아요.

그럼 조합원에게는 싸게 분양을 할 수가 없는 거잖아요. 

그럼 사업성이 떨어지는 거죠.

기존에 크게 갖고 있던 사람들은 분담금을 많이 내야하니 억울하고,

막판에 조그맣게 가진 사람들에게 비용을 부담시키자니 

이 사람들이 조합 동의율에 동의를 안해줄 거고, 

그럼 사업이 지연되니 안좋은 상황인 거죠.

무슨 말인지 알겠죠?

이게 동의율을 일정 수준 이상 받아야 

사업이 다음으로 진행되니까요.

박감사님의 똑 부러지는 설명을 들으며

두손 모아 경청하는 인우와 주리!

감사님과의 수업을 마친 후

인우와 주리는 오늘 마지막 장소인 '한남 3구역'으로 향했습니다.

낙후하고 시끌했던 한남뉴타운을 직접 눈으로 보고 걸으며

앞 뒤로 꽉찬 지식을 꾹꾹 눌러 담느라 고생했을 인우와 주리.

몸은 피곤하지만 한 층 업그레이드 된 지식에 

뭔가 뿌듯한 마음이 마구 샘솟는 모양입니다😌

마지막 도착지! 바로 한남3구역 '한광교회'입니다.

이곳은 한남대교와 강변북로에서 볼 때 

한남뉴타운 가장 꼭대기에 위치한 교회인데요. 

한남뉴타운을 얘기할 때 빠지지 않고 나오는 사진 속의 그 교회죠.

교회 자체 건물은 엄청 높은게 아닌데 

지대 때문에 마치 성 꼭대기에 있는 느낌이 들죠?

한광교회는 57년 천막교회로 시작했는데 

64년에 건축돼 거의 60살 인생을 산 노후한 교회입니다.

한남뉴타운 개발 소식과 함께 존치 여부에 대해 많은 얘기가 있었지만 아직 현재까지 존치 여부는 결정되지 않았습니다.

서울시에서 2016년도에 복합문화공간 만들자고 이야기는 있었지만 내부 반대로 무산됐고 현재로 시공사인 현대와 함께 

교인들이 협의 중에 있는 단계입니다.

낡고 허물어진 한남 3구역을 걸어가며

동네 분위기를 느껴보는 인우와 주리.

몇년 뒤면 이 구역도 

완전히 새로운 모습으로 탈바꿈해 있을 것 같네요.

도깨비 시장으로 통해 이태원 방향으로 걸어가며

오늘 길고 길었던 임장 여정을 마무리하려고 합니다.

여러분은 오늘 랜선 임장 어떠셨나요?

알찬 지식과 재미 둘 다 챙기셨나요?

저희는 다음 시간에 또 재미난 부동산 이야기 들고

찾아올게요!!! 놓치지 마시고 자주 놀러와주세요😍

그럼 우리 모두 몸 건강히

그리고 Merry Christmas