통합 검색어 입력폼

'칼바람' 부동산 1인 법인, 세금 때문에 법인 취소하는 게 나을까

조회수 2020. 12. 18. 22:55 수정
번역beta Translated by kaka i
번역중 Now in translation
글자크기 설정 파란원을 좌우로 움직이시면 글자크기가 변경 됩니다.

이 글자크기로 변경됩니다.

(예시) 다양한 분야의 재밌고 유익한 콘텐츠를 카카오 플랫폼 곳곳에서 발견하고, 공감하고, 공유해보세요.

부동산 법인, 취득세 대출 종부세 전면 규제
내년부터 달라지는 것들
'언더독'
한걸음, 한걸음...
당신의 부동산 네비게이션이 되어드릴
'언더독' 입니다 🕺

법인이여 고개를 들라! 부동산 규제 막혀도 살아남는 방법

안녕하십니까

전국 모든 부린이들이 고수 되는 그날까지

도와드릴 '언더독'입니다 🧞‍♂️🧞‍♂️🧞‍♂️

자 지난 시간에 6.17대책 특집으로 

'투기지역 선정'과 '대출 및 세금 규제'에 대해 

자세히 알아보았죠?🧐🧐

이번 편에서는 문재인 주요 대책 중 

6.17 대책의 '법인 규제'에 대해 말씀드리겠습니다.


고오오오오오오(👁비장👁)

자 집중할 준비 되셨나요

손에 연필과 수첩 필참!!📝

법인 규제같은 경우는 투자의 한 방법으로
투자자들이 상당히 많이 이용했던 방식이죠?

그래서 사실 법인은 또다른 ‘개인’이다.

이렇게 생각하시면 됩니다.

1인 부동산 법인 관련 작성 서류들✍(좀 만드는데 골치아프긴 합니다)

뭔가 조금 과정이 복잡하지만..

그럼 왜 예전에 투자자들이 법인으로 등록하고 투자를 했을까요?

개인보다 혜택이 훨씬 많아서였겠죠

(따핫-)

너무 간단해!

예를 들어,

개인의 경우 물건이 늘어날수록 취득세+양도세 등 규제가 많은데

법인은 설립하면 이걸 통해 취득세도 1.1프로만 내면 되고, 

법인은 양도세도 없고 그냥 법인세를 내면 돼요.

(개인에게 양도세가 법인에게는 법인세인 셈!!)

>>>>(법인의)법인세는 

📌2억까지는 10%

📌200억까지는 20% 이렇게 냅니다.


그리고 부동산에 관해서는 '추가 과세'라고 해서 

📌10%를 더 냅니다. 

(근데 우린 보통 200억 못넘잖아요? 

그러니까 만일 3억 수익을 냈다면 법인세 20%+

부동산 추가 과세 10%=총 30% 내면 되는 것이지요)

그리고 또 좋은 점은

하루만 보유하고 팔아도 단기 규제가 없는 점이에요.

그래서 투자자들이 열광을 한 거죠...📣

단기에 오를 만한 것들을 사서

짧게 소유하고 팔아도 

개인처럼 양도세 중과가 아니라 법인세만 내면 되니까.

본격 시작합니다
역시나 투자자들이 법인으로 많이 몰렸고 이게 또 문제가 되니까 정부가 이제 규제를 하기 시작합니다.
이제 이 부분에 대해 말씀드릴게요

🚨먼저 대출이 막혔어요.


원래 법인은 대출이 잘 나왔어요. 

보통 80%가 나왔어요. 집 값의 80%.

(으마으마 하죠?)


내돈 2억만 있으면 10억짜리 집을 살 수 있는 거예요. 

(계산 되죠?)


이 부분때문에 사람들이 세입자를 안들이고 공실로 놔두는거예요.

(세입자를 끼고 굳이 갭으로 남의 돈을 받지 않아도 집을 소유할 수 있으니까..!)

예를 들어,

2억 정도 대출을 받아 

투자를 하면 (집을 내가 일단 보유하고 있으니) 

어느 시점이 언제 오를지는 판단을 해야하는데

요즘 한 달만에 1-2억이 오르기도 하잖아요.

그런 물건을 샀을 경우, 

오른 1억에 대한 세금은 

📍20%(법인세 10%+추가과세 10%)만 들었어요.

그럼 8천만원 생기잖아요. 


그 정도의 수익이라도 있었는데 

지금은 대출이 안돼요.

🚨그리고 취득세.

법인이 좋았던게 취득세는 

원래 규모에 따라 1~3%만 냈어요. 


하지만 이제 법인이 주택을 구입하면 

📍취득세 12% 지방세 합쳐 13.2% 내야해요.

아래 하단에 '법인' 부분 보이시죠?

이것때문데 사람들이 투자를 못하는 거죠. 

갑자기 원래 내던데서 10% 넘게 내야하니까.


(내 눈을 의심...)

취득세는 13.2%가 너무 높으니까
사람들이 넋 놓고 있어요
올라갈 게 보이는 물건이라도 쉽게 사질 못하는 거죠.

⚠️취득세가 아까운 이유가 뭐냐면⚠️ 


양도소득세는 사실 내가 번 돈에서 내는 거잖아요. 

그래도 벌었으니 세금을 내는 거에 대해 덜 아까운데;;


취득세는 

일단 손해를 보든 이익을 보든 내고 시작하는 거예요. 

근데 내가 산 물건이 오를 지 내릴 지 모르는 거잖아요.


예전에 세금을 600만원 정도 냈다면 

지금은 6,000만원을 내야하는거니 

순식간에 부담스럽잖아요.

그래서 법인이 끝났다고 말하는 이유에요.

🚨마지막 종부세

이게 결정타죠.

종부세 계산할 때 개인은 6억까지 공제를 해줘요.

(이때 6억의 개념은 공시가격)


그런데 보통 공시는 시가의 60~70%라서 

보통 7~8억 시세를 보이는 물건은 개인이 종부세를 안내요.


📍그치만 법인은 6억에 대한 종부세를 안빼줘요.

>>법인은 최고 단일세율 적용>>

개인은 시가 100억 이상은 돼야 

곱하기 6%를 부과하는데

법인은 상관없이 6%를 부과해요.


예를 들어 공시 가격이 10억이야. 

그럼 시세는 12억이겠죠? 

그럼 10억에 대해 종부세 최고세율 계산하면 

📍6,000만원을 매년 내야하는 거예요.


만약 물건 값이 떨어지면..? 생각도 하기 싫죠.

그래서 법인을 이 동네서 내보낸 가장 결정타는 종부세다.

이게 언제부터 시행되냐면 내년 6월 1일이에요.
보유세에 해당하는 건 6월 1일이 기준이거든요.
이때 갖고 있는 사람이 내는 개념이에요.

어쨌든 법인은 기본 공제가 폐지 되고 나니 

시세가 10억이라면(공시가가 7억이고)

공시가 7억 곱하기 6% 인 🧨4,200만원이 종부세.


굉장히 쎄죠. 

그래서 지금 종부세가 1억이 넘는 사람들이 꽤 있어요.

시세로 20억 넘는 물건은 꽤 있는 일이니.

이게 겁나서 최근 사람들이 많이 팔았어요. 

6.17 부동산 대책 주요 내용 중 일부 발췌

또 예전에 법인 물건은 

임대사업자 등록을 할 수 있었는데 

지금은 임대 등록을 해도 

해당 지역이 조정지역 대상 이상이면 

🛠종부세 혜택을 못 받아요🛠


=법인은 완전 뭉개진 상황이라고 생각하시면 됩니다...

"임차인만 주인이냐" 뿔난 집주인들 거리로 나왔죠ㅠㅠ
그나마 혜택이 있는 건 양도세(법인세)겠네요

지금 기준으로 보면 법인 세율(양도세율)이 있어요. 

🗂2억까지는 10% 200억까지는 20%🗂 


그 이상은 25%인데 

200억 넘는 차익을 본 사람들은 없겠죠.


보통 2억 정도 생각하는데 

일반적으로 법인세 10% +주택 추가세율 10%로 

총 20%를 내면 됐는데 

내년부터는 추가세율이 20%로 바뀌어요


그래서 지금은 통상적으로 

20% 세금 생각하는데 내년부터는 30%에요.


그래도 여전히 개인보다는 양도세가 훨씬 적어요.

개인은 내년 6월 1일 이후 1년 안에 팔면 60%가 세금이에요. 

법인은 그래도 30%에요❗


이 혜택을 보려고 아직 법인 하는 사람들이 있어요.

예를 들어,


✔개인은 취득세 12%에 

양도세 최고세율 45%에 

(조정지역 3주택 이상이면 추가 과세 30%) 

그럼 여기까지 70%죠. 

그리고 지방세 합치면 80%.  


✔근데 법인은 

취득세 12% 내고 양도세 30% 합치면 42%에 

종부세 6%하면 많아야 50% 세금이에요.


그럼 혜택이잖아요.

그래서 아직 법인을 생각하는 사람이 있는 거예요.

🚨그리고올해까지는 

법인세를 20%(아까 말한 기본 10%+ 추가 과세 10%)만 내면 되고,

올해까지는 취득세를 공시가 1억 이하는 1.1%이기 때문에

요즘 법인들은 취득세가 적은 물건들을 찾고 있어요.


📍그럼 법인세 20%+1.1%=21.1%만 내면 되니까요.

그런데 재밌는게 법인은 추가 세율이 인상된다고 했잖아요.


예외가 있어요

우리는 투자할 때 예외를 봐야해요.

예외는 미분양 주택!


💡


미분양 주택은 추가 세율이 제외돼요. 

10%만 내면 돼요

그래서 투자 잘하는 사람들은 미분양을 잘 잡아요.

현재 어렵지만 앞으로 좋아질 물건들로 투자하겠죠?


이런 것도 투자의 대상으로 생각하면 됩니다.

그래서 오늘의 결론
법인!
✔일단 대출 안나와요!
✔취득세와 종부세는 최고세율!
✔하지만 양도세에 해당하는 법인세는 여전히 싸다.
(올해 20%, 내년 30%)

그래서 요즘 트렌트는 취득세가 적은 물건들이예요. 

공시가 1억 이하 짜리로. 

금액이 적은 물건들은 큰 세금 부담 없잖아요.

그래서 여전히 법인은 많은 규제가 있지만 

할만한 투자 방법이라고 말씀드리고 싶습니다.


자 여러분 잘 따라오셨나요??!

어떤 규제에도 돌파구는 늘 있는 법...



(고오오오오오오- 다시 비장)

항상 부지런히 공부하고 생각하고 절실하면

여러분 부린이 탈출하는 날 얼마 남지 않았습니다😎


그럼 우린 다음 시간 7.10 대책에서 만나요!!!!!!

이 콘텐츠에 대해 어떻게 생각하시나요?