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부랜드

'칼바람' 부동산 1인 법인, 세금 때문에 법인 취소하는 게 나을까

부동산 법인, 취득세 대출 종부세 전면 규제 내년부터 달라지는 것들

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'언더독'

한걸음, 한걸음...
당신의 부동산 네비게이션이 되어드릴
'언더독' 입니다 🕺

법인이여 고개를 들라! 부동산 규제 막혀도 살아남는 방법

안녕하십니까

전국 모든 부린이들이 고수 되는 그날까지

도와드릴 '언더독'입니다 🧞‍♂️🧞‍♂️🧞‍♂️

댄스

자 지난 시간에 6.17대책 특집으로 

'투기지역 선정'과 '대출 및 세금 규제'에 대해 

자세히 알아보았죠?🧐🧐

이번 편에서는 문재인 주요 대책 중 

6.17 대책의 '법인 규제'에 대해 말씀드리겠습니다.


고오오오오오오(👁비장👁)

자 집중할 준비 되셨나요

손에 연필과 수첩 필참!!📝

위로해요
법인 규제같은 경우는 투자의 한 방법으로
투자자들이 상당히 많이 이용했던 방식이죠?

그래서 사실 법인은 또다른 ‘개인’이다.

이렇게 생각하시면 됩니다.

1인 부동산 법인 관련 작성 서류들✍(좀 만드는데 골치아프긴 합니다)

뭔가 조금 과정이 복잡하지만..

그럼 왜 예전에 투자자들이 법인으로 등록하고 투자를 했을까요?

개인보다 혜택이 훨씬 많아서였겠죠

(따핫-)

너무 간단해!

부끄러움

예를 들어,

개인의 경우 물건이 늘어날수록 취득세+양도세 등 규제가 많은데

법인은 설립하면 이걸 통해 취득세도 1.1프로만 내면 되고, 

법인은 양도세도 없고 그냥 법인세를 내면 돼요.

(개인에게 양도세가 법인에게는 법인세인 셈!!)

>>>>(법인의)법인세는 

📌2억까지는 10%

📌200억까지는 20% 이렇게 냅니다.


그리고 부동산에 관해서는 '추가 과세'라고 해서 

📌10%를 더 냅니다. 

(근데 우린 보통 200억 못넘잖아요? 

그러니까 만일 3억 수익을 냈다면 법인세 20%+

부동산 추가 과세 10%=총 30% 내면 되는 것이지요)

그리고 또 좋은 점은

하루만 보유하고 팔아도 단기 규제가 없는 점이에요.

그래서 투자자들이 열광을 한 거죠...📣

단기에 오를 만한 것들을 사서

짧게 소유하고 팔아도 

개인처럼 양도세 중과가 아니라 법인세만 내면 되니까.

슈퍼맨
본격 시작합니다

역시나 투자자들이 법인으로 많이 몰렸고 이게 또 문제가 되니까 정부가 이제 규제를 하기 시작합니다.

이제 이 부분에 대해 말씀드릴게요

🚨먼저 대출이 막혔어요.


원래 법인은 대출이 잘 나왔어요. 

보통 80%가 나왔어요. 집 값의 80%.

(으마으마 하죠?)


내돈 2억만 있으면 10억짜리 집을 살 수 있는 거예요. 

(계산 되죠?)


이 부분때문에 사람들이 세입자를 안들이고 공실로 놔두는거예요.

(세입자를 끼고 굳이 갭으로 남의 돈을 받지 않아도 집을 소유할 수 있으니까..!)

예를 들어,

2억 정도 대출을 받아 

투자를 하면 (집을 내가 일단 보유하고 있으니) 

어느 시점이 언제 오를지는 판단을 해야하는데

요즘 한 달만에 1-2억이 오르기도 하잖아요.

그런 물건을 샀을 경우, 

오른 1억에 대한 세금은 

📍20%(법인세 10%+추가과세 10%)만 들었어요.

그럼 8천만원 생기잖아요. 


그 정도의 수익이라도 있었는데 

지금은 대출이 안돼요.

🚨그리고 취득세.

법인이 좋았던게 취득세는 

원래 규모에 따라 1~3%만 냈어요. 


하지만 이제 법인이 주택을 구입하면 

📍취득세 12% 지방세 합쳐 13.2% 내야해요.

아래 하단에 '법인' 부분 보이시죠?

이것때문데 사람들이 투자를 못하는 거죠. 

갑자기 원래 내던데서 10% 넘게 내야하니까.


(내 눈을 의심...)

다시봤네

취득세는 13.2%가 너무 높으니까
사람들이 넋 놓고 있어요
올라갈 게 보이는 물건이라도 쉽게 사질 못하는 거죠.

⚠️취득세가 아까운 이유가 뭐냐면⚠️ 


양도소득세는 사실 내가 번 돈에서 내는 거잖아요. 

그래도 벌었으니 세금을 내는 거에 대해 덜 아까운데;;


취득세는 

일단 손해를 보든 이익을 보든 내고 시작하는 거예요. 

근데 내가 산 물건이 오를 지 내릴 지 모르는 거잖아요.


예전에 세금을 600만원 정도 냈다면 

지금은 6,000만원을 내야하는거니 

순식간에 부담스럽잖아요.

그래서 법인이 끝났다고 말하는 이유에요.

🚨마지막 종부세

이게 결정타죠.

방전

종부세 계산할 때 개인은 6억까지 공제를 해줘요.

(이때 6억의 개념은 공시가격)


그런데 보통 공시는 시가의 60~70%라서 

보통 7~8억 시세를 보이는 물건은 개인이 종부세를 안내요.


📍그치만 법인은 6억에 대한 종부세를 안빼줘요.

>>법인은 최고 단일세율 적용>>

개인은 시가 100억 이상은 돼야 

곱하기 6%를 부과하는데

법인은 상관없이 6%를 부과해요.


예를 들어 공시 가격이 10억이야. 

그럼 시세는 12억이겠죠? 

그럼 10억에 대해 종부세 최고세율 계산하면 

📍6,000만원을 매년 내야하는 거예요.


만약 물건 값이 떨어지면..? 생각도 하기 싫죠.

그래서 법인을 이 동네서 내보낸 가장 결정타는 종부세다.

이게 언제부터 시행되냐면 내년 6월 1일이에요.
보유세에 해당하는 건 6월 1일이 기준이거든요.
이때 갖고 있는 사람이 내는 개념이에요.

어쨌든 법인은 기본 공제가 폐지 되고 나니 

시세가 10억이라면(공시가가 7억이고)

공시가 7억 곱하기 6% 인 🧨4,200만원이 종부세.


굉장히 쎄죠. 

그래서 지금 종부세가 1억이 넘는 사람들이 꽤 있어요.

시세로 20억 넘는 물건은 꽤 있는 일이니.

이게 겁나서 최근 사람들이 많이 팔았어요. 

6.17 부동산 대책 주요 내용 중 일부 발췌

또 예전에 법인 물건은 

임대사업자 등록을 할 수 있었는데 

지금은 임대 등록을 해도 

해당 지역이 조정지역 대상 이상이면 

🛠종부세 혜택을 못 받아요🛠


=법인은 완전 뭉개진 상황이라고 생각하시면 됩니다...

"임차인만 주인이냐" 뿔난 집주인들 거리로 나왔죠ㅠㅠ

눈물 한방울
그나마 혜택이 있는 건 양도세(법인세)겠네요

지금 기준으로 보면 법인 세율(양도세율)이 있어요. 

🗂2억까지는 10% 200억까지는 20%🗂 


그 이상은 25%인데 

200억 넘는 차익을 본 사람들은 없겠죠.


보통 2억 정도 생각하는데 

일반적으로 법인세 10% +주택 추가세율 10%로 

총 20%를 내면 됐는데 

내년부터는 추가세율이 20%로 바뀌어요


그래서 지금은 통상적으로 

20% 세금 생각하는데 내년부터는 30%에요.


그래도 여전히 개인보다는 양도세가 훨씬 적어요.

개인은 내년 6월 1일 이후 1년 안에 팔면 60%가 세금이에요. 

법인은 그래도 30%에요❗


이 혜택을 보려고 아직 법인 하는 사람들이 있어요.

예를 들어,


✔개인은 취득세 12%에 

양도세 최고세율 45%에 

(조정지역 3주택 이상이면 추가 과세 30%) 

그럼 여기까지 70%죠. 

그리고 지방세 합치면 80%.  


✔근데 법인은 

취득세 12% 내고 양도세 30% 합치면 42%에 

종부세 6%하면 많아야 50% 세금이에요.


그럼 혜택이잖아요.

그래서 아직 법인을 생각하는 사람이 있는 거예요.

🚨그리고올해까지는 

법인세를 20%(아까 말한 기본 10%+ 추가 과세 10%)만 내면 되고,

올해까지는 취득세를 공시가 1억 이하는 1.1%이기 때문에

요즘 법인들은 취득세가 적은 물건들을 찾고 있어요.


📍그럼 법인세 20%+1.1%=21.1%만 내면 되니까요.

그런데 재밌는게 법인은 추가 세율이 인상된다고 했잖아요.


예외가 있어요

우리는 투자할 때 예외를 봐야해요.

예외는 미분양 주택!


💡


미분양 주택은 추가 세율이 제외돼요. 

10%만 내면 돼요

그래서 투자 잘하는 사람들은 미분양을 잘 잡아요.

현재 어렵지만 앞으로 좋아질 물건들로 투자하겠죠?


이런 것도 투자의 대상으로 생각하면 됩니다.

그래서 오늘의 결론

법인!
✔일단 대출 안나와요!
✔취득세와 종부세는 최고세율!
✔하지만 양도세에 해당하는 법인세는 여전히 싸다.
(올해 20%, 내년 30%)

그래서 요즘 트렌트는 취득세가 적은 물건들이예요. 

공시가 1억 이하 짜리로. 

금액이 적은 물건들은 큰 세금 부담 없잖아요.

그래서 여전히 법인은 많은 규제가 있지만 

할만한 투자 방법이라고 말씀드리고 싶습니다.


자 여러분 잘 따라오셨나요??!

어떤 규제에도 돌파구는 늘 있는 법...



(고오오오오오오- 다시 비장)

항상 부지런히 공부하고 생각하고 절실하면

여러분 부린이 탈출하는 날 얼마 남지 않았습니다😎


그럼 우린 다음 시간 7.10 대책에서 만나요!!!!!!

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부랜드

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