'칼바람' 부동산 1인 법인, 세금 때문에 법인 취소하는 게 나을까
내년부터 달라지는 것들
한걸음, 한걸음...
당신의 부동산 네비게이션이 되어드릴
'언더독' 입니다 🕺
법인이여 고개를 들라! 부동산 규제 막혀도 살아남는 방법
안녕하십니까
전국 모든 부린이들이 고수 되는 그날까지
도와드릴 '언더독'입니다 🧞♂️🧞♂️🧞♂️
자 지난 시간에 6.17대책 특집으로
'투기지역 선정'과 '대출 및 세금 규제'에 대해
자세히 알아보았죠?🧐🧐
이번 편에서는 문재인 주요 대책 중
6.17 대책의 '법인 규제'에 대해 말씀드리겠습니다.
고오오오오오오(👁비장👁)
자 집중할 준비 되셨나요
손에 연필과 수첩 필참!!📝
법인 규제같은 경우는 투자의 한 방법으로
투자자들이 상당히 많이 이용했던 방식이죠?
그래서 사실 법인은 또다른 ‘개인’이다.
이렇게 생각하시면 됩니다.
뭔가 조금 과정이 복잡하지만..
그럼 왜 예전에 투자자들이 법인으로 등록하고 투자를 했을까요?
개인보다 혜택이 훨씬 많아서였겠죠
(따핫-)
너무 간단해!
예를 들어,
개인의 경우 물건이 늘어날수록 취득세+양도세 등 규제가 많은데
법인은 설립하면 이걸 통해 취득세도 1.1프로만 내면 되고,
법인은 양도세도 없고 그냥 법인세를 내면 돼요.
(개인에게 양도세가 법인에게는 법인세인 셈!!)
>>>>(법인의)법인세는
📌2억까지는 10%
📌200억까지는 20% 이렇게 냅니다.
그리고 부동산에 관해서는 '추가 과세'라고 해서
📌10%를 더 냅니다.
(근데 우린 보통 200억 못넘잖아요?
그러니까 만일 3억 수익을 냈다면 법인세 20%+
부동산 추가 과세 10%=총 30% 내면 되는 것이지요)
그리고 또 좋은 점은
하루만 보유하고 팔아도 단기 규제가 없는 점이에요.
그래서 투자자들이 열광을 한 거죠...📣
단기에 오를 만한 것들을 사서
짧게 소유하고 팔아도
개인처럼 양도세 중과가 아니라 법인세만 내면 되니까.
역시나 투자자들이 법인으로 많이 몰렸고 이게 또 문제가 되니까 정부가 이제 규제를 하기 시작합니다.
이제 이 부분에 대해 말씀드릴게요
🚨먼저 대출이 막혔어요.
원래 법인은 대출이 잘 나왔어요.
보통 80%가 나왔어요. 집 값의 80%.
(으마으마 하죠?)
내돈 2억만 있으면 10억짜리 집을 살 수 있는 거예요.
(계산 되죠?)
이 부분때문에 사람들이 세입자를 안들이고 공실로 놔두는거예요.
(세입자를 끼고 굳이 갭으로 남의 돈을 받지 않아도 집을 소유할 수 있으니까..!)
예를 들어,
2억 정도 대출을 받아
투자를 하면 (집을 내가 일단 보유하고 있으니)
어느 시점이 언제 오를지는 판단을 해야하는데
요즘 한 달만에 1-2억이 오르기도 하잖아요.
그런 물건을 샀을 경우,
오른 1억에 대한 세금은
📍20%(법인세 10%+추가과세 10%)만 들었어요.
그럼 8천만원 생기잖아요.
그 정도의 수익이라도 있었는데
지금은 대출이 안돼요.
🚨그리고 취득세.
법인이 좋았던게 취득세는
원래 규모에 따라 1~3%만 냈어요.
하지만 이제 법인이 주택을 구입하면
📍취득세 12% 지방세 합쳐 13.2% 내야해요.
이것때문데 사람들이 투자를 못하는 거죠.
갑자기 원래 내던데서 10% 넘게 내야하니까.
(내 눈을 의심...)
사람들이 넋 놓고 있어요
올라갈 게 보이는 물건이라도 쉽게 사질 못하는 거죠.
⚠️취득세가 아까운 이유가 뭐냐면⚠️
양도소득세는 사실 내가 번 돈에서 내는 거잖아요.
그래도 벌었으니 세금을 내는 거에 대해 덜 아까운데;;
취득세는
일단 손해를 보든 이익을 보든 내고 시작하는 거예요.
근데 내가 산 물건이 오를 지 내릴 지 모르는 거잖아요.
예전에 세금을 600만원 정도 냈다면
지금은 6,000만원을 내야하는거니
순식간에 부담스럽잖아요.
그래서 법인이 끝났다고 말하는 이유에요.
🚨마지막 종부세.
이게 결정타죠.
종부세 계산할 때 개인은 6억까지 공제를 해줘요.
(이때 6억의 개념은 공시가격)
그런데 보통 공시는 시가의 60~70%라서
보통 7~8억 시세를 보이는 물건은 개인이 종부세를 안내요.
📍그치만 법인은 6억에 대한 종부세를 안빼줘요.
개인은 시가 100억 이상은 돼야
곱하기 6%를 부과하는데
법인은 상관없이 6%를 부과해요.
예를 들어 공시 가격이 10억이야.
그럼 시세는 12억이겠죠?
그럼 10억에 대해 종부세 최고세율 계산하면
📍6,000만원을 매년 내야하는 거예요.
만약 물건 값이 떨어지면..? 생각도 하기 싫죠.
그래서 법인을 이 동네서 내보낸 가장 결정타는 종부세다.
보유세에 해당하는 건 6월 1일이 기준이거든요.
이때 갖고 있는 사람이 내는 개념이에요.
어쨌든 법인은 기본 공제가 폐지 되고 나니
시세가 10억이라면(공시가가 7억이고)
공시가 7억 곱하기 6% 인 🧨4,200만원이 종부세.
굉장히 쎄죠.
그래서 지금 종부세가 1억이 넘는 사람들이 꽤 있어요.
시세로 20억 넘는 물건은 꽤 있는 일이니.
이게 겁나서 최근 사람들이 많이 팔았어요.
또 예전에 법인 물건은
임대사업자 등록을 할 수 있었는데
지금은 임대 등록을 해도
해당 지역이 조정지역 대상 이상이면
🛠종부세 혜택을 못 받아요🛠
=법인은 완전 뭉개진 상황이라고 생각하시면 됩니다...
그나마 혜택이 있는 건 양도세(법인세)겠네요
지금 기준으로 보면 법인 세율(양도세율)이 있어요.
🗂2억까지는 10% 200억까지는 20%🗂
그 이상은 25%인데
200억 넘는 차익을 본 사람들은 없겠죠.
보통 2억 정도 생각하는데
일반적으로 법인세 10% +주택 추가세율 10%로
총 20%를 내면 됐는데
내년부터는 추가세율이 20%로 바뀌어요❗
그래서 지금은 통상적으로
20% 세금 생각하는데 내년부터는 30%에요.
그래도 여전히 개인보다는 양도세가 훨씬 적어요.
개인은 내년 6월 1일 이후 1년 안에 팔면 60%가 세금이에요.
법인은 그래도 30%에요❗
이 혜택을 보려고 아직 법인 하는 사람들이 있어요.
예를 들어,
✔개인은 취득세 12%에
양도세 최고세율 45%에
(조정지역 3주택 이상이면 추가 과세 30%)
그럼 여기까지 70%죠.
그리고 지방세 합치면 80%.
✔근데 법인은
취득세 12% 내고 양도세 30% 합치면 42%에
종부세 6%하면 많아야 50% 세금이에요.
그럼 혜택이잖아요.
그래서 아직 법인을 생각하는 사람이 있는 거예요.
🚨그리고올해까지는
법인세를 20%(아까 말한 기본 10%+ 추가 과세 10%)만 내면 되고,
올해까지는 취득세를 공시가 1억 이하는 1.1%이기 때문에
요즘 법인들은 취득세가 적은 물건들을 찾고 있어요.
📍그럼 법인세 20%+1.1%=21.1%만 내면 되니까요.
그런데 재밌는게 법인은 추가 세율이 인상된다고 했잖아요.
예외가 있어요
우리는 투자할 때 예외를 봐야해요.
예외는 미분양 주택!
💡
미분양 주택은 추가 세율이 제외돼요.
10%만 내면 돼요
그래서 투자 잘하는 사람들은 미분양을 잘 잡아요.
현재 어렵지만 앞으로 좋아질 물건들로 투자하겠죠?
이런 것도 투자의 대상으로 생각하면 됩니다.
법인!
✔일단 대출 안나와요!
✔취득세와 종부세는 최고세율!
✔하지만 양도세에 해당하는 법인세는 여전히 싸다.
(올해 20%, 내년 30%)
그래서 요즘 트렌트는 취득세가 적은 물건들이예요.
공시가 1억 이하 짜리로.
금액이 적은 물건들은 큰 세금 부담 없잖아요.
그래서 여전히 법인은 많은 규제가 있지만
할만한 투자 방법이라고 말씀드리고 싶습니다.
자 여러분 잘 따라오셨나요??!
어떤 규제에도 돌파구는 늘 있는 법...
(고오오오오오오- 다시 비장)
항상 부지런히 공부하고 생각하고 절실하면
여러분 부린이 탈출하는 날 얼마 남지 않았습니다😎
그럼 우린 다음 시간 7.10 대책에서 만나요!!!!!!