'24전 24패?' 문재인 정부 부동산 정책 톺아보기
당신의 부동산 네비게이션이 되어드릴
카이저의 '언더독' 입니다 🕺
'24전 24패?' 문재인 정부 부동산 정책 톺아보기
전국 모든 부린이들이 고수 되는 그날까지
도와드릴 카이저 입니다 🧞♂️
현재는 지원하지 않는 기능입니다.
기본적으로 문재인 정부의 부동산정책은
대통령 자신이 비서실장으로 몸담았던 노무현 정부때와
많은 부분이 닮아 있어요.
그 이유는 노무현 정부 때 정책 입안자들 중
많은 사람들이 현 정부 부동산정책에 참여하고 있기 때문이죠.
그럼 문재인 정부 시작과 동시에 쏟아졌던
부동산정책들을 하나하나 살펴볼까요?
(참고로 매우 매우 긴 여정이 될거라는...😥)
1. 조정대상지역을 추가 지정
2. 민간택지 전매제한 기간을 기존 1년 6개월에서 소유권이전등기시까지로 강화
3. 규제지역 내 최대 3주택까지 받을 수 있었던 재건축 주택공급을 1주택(최대 2주택)으로 축소
4. 40곳의 조정대상지역 LTV(주택담보대출비율)·DTI(부채상환율)을 10%p씩 강화
(이게 다 무슨 소리다냥...)
이 대책에서 핵심은 조정대상지역의 확대에
있었는데요.
혹시 조정대상지역의 내용에 대해서는
알고 계신가요?
조정대상지역은 부동산시장 과열을 막기 위해 정부가 주택법에 근거해 지정하는 지역을 말해요.
단계별로 '조정지역-투기과열지구-투기지역'으로
구분되는데요.
윗 단계로 올라갈수록 대출한도가 축소되거나 청약자격이 까다로워지는 등의 규제가 점점 강화되는 제도예요.
핵심 내용 4가지 모두 이전 박근혜 정부의
규제 완화 기조를 완전히 뒤집는 규제 정책이었어요.
첫 대책이 발표되고 난 후 부동산 시장은 혼란에 빠졌지만
집값을 잡기는 역부족이었어요.
6.19대책 이후에도 서울을 중심으로 집값 상승세가
이어지자 정부가 또 다시 칼을 빼드는데요....😲
문재인 정부 두 번째 부동산 정책인
8.2대책 입니다!!
1. 서울 25개구와 과천시·세종시가 투기과열지구 및 투기지역 등의 규제지역으로 지정
2. 민간택지 분양가상한제 확대 위해 주택법과 시행령 개정 등 예고
3. LTV·DTI 강화 등 금융규제 강화
4. 재개발 임대주택 의무건설 비율이 상향, 규제지역 정비사업 분양권 재당첨 금지
규제지역을 확대하고 기존 규제책을 강화한 것이
핵심인데요.
대책 발표 이후 생각하지 못했던 부작용들이 등장하는데요
규제 지역으로 묶인 곳 주변 지역으로 수요들이
이동하면서 비교적 저렴했던 지역들의 집값마저
천정부지로 오르게 된 것입니다
대표적인 곳이 부산, 울산, 경남 지역이었죠.
이때 이런 말도 돌았다고 해요.
"정부가 전국을 다 띄우기 위해서
규제 지역을 이렇게 추가하는 게 아니냐"
물론 그럴리는 없겠지만 이런 말이 돌았다는 것 자체가
웃픈 현실을 반영하는 것이겠죠?😥😥
다음은 2017년 10월 24일 발표된
10.24대책이에요!
이 대책의 핵심은 당시 빠르게 증가하던 가계부채를
줄이기 위한 금융대책이었죠.
1. 대출을 통한 수익형 부동산투자 규제 방안
2. 규제지역(투기기역·투기과열지역·조정대상지역)에 대한 新DTI와 DSR을 도입해 대출상환능력 검증 강화
3. 소득산정기간 확대와 산정방식 변경 등으로 주택대출의 활로 축소
부동산을 조금만 공부한 사람이거나
부동산에 관심이 있는 분들이라면
DTI에 대해서는 잘 아실거에요.
'DTI(Debt to Income Ratio=총부채상환비율)'는 총 소득에서 부채의 연간 원리금 상환액이 차지하는 비율로 시세 대비 몇 프로까지 주택담보대출을 받을 수 있는지 확인하는 잣대와 같죠!
여기서 의문!!! DTI는 알겠는데, 新DTI는 뭐야...
어렵게 느껴지시겠지만 알고 보면 간단하답니다.
기존 DTI가 '(신규주담대 원리금+기타대출 이자)/연소득'이라는 구조로 계산됐다면
新DTI는 '신규와 기존 모든 주담대 원리금+기타대출 이자) / 연소득'이라고 계산하는 거에요.
결국 2건 이상 주담대를 받을 때 심사를 더 까다롭게 하기 위한 규제 대책인 것이죠!!
어때요? 좀 이해가 되셨나요?
또한 10.24대책에서는 DSR이라는 생소한 용어도
등장했어요.
주택담보대출은 물론 전세자금대출, 마이너스통장을 비롯 신용대출, 학자금대출, 할부금 같은
모든 금융권 대출 원리금을 연 소득과 비교해
대출 한도를 정하는 방식인 DSR 또한 가계부채 경감을
위해 도입된 것이죠!
그런데!!!!
이때부터 정부가 고민을 많이 한 것 같아요.
바로 주택 공급이 많이 되어야 겠다고 말이죠!!
그래서 10.24대책 이후로 등장한 부동산 대책들에서는
공급을 활성화 해야겠다는 정부의 의지를 살펴볼 수 있죠.
- 주거복지로드맵 발표
2023년까지 공적지원 주택 100만호를 공급하고 청년·신혼부부·고령자·저소득층에 대한 주거지원 확대
지방세·양도소득세·종합부동산세 등의 세제감면 혜택을 확대해 집주인의 임대주택등록 활성화
헉헉...
여러분 아직 끝나지 않았어요..
이제 막 2017년 한해 발표된 부동산정책들이
정리된 거랍니다...😲
2018년부터는 좀 더 다이나믹해지니
저만 꽉 붙들고 쫓아오시면 됩니다!!
일부 지역을 중심으로 부동산 과열현상이 일어나자
정부는 또 한 번 초강수를 두게 되는데요.
(무슨 초강수를 이렇게나 많이..;;;)
바로 8.27대책이 등장하게 됩니다.
투기과열지구던 서울 4개구를 투기지역으로, 조정대상지역인 광명·하남은 투기과열지구로 격상
구리와 안양 동안구 등은 조정대상지역으로 추가 지정 안정세로 전환된 부산 기장군은 조정대상지역에서 해제
대책 이후 언제나 그랬듯
또 웃지 못할 현상이 발생하게 됩니다.
조정대상지역에 지정된 안양 동안구 인접 지역인
안양 만안구의 부동산 수요가 급증하게 되는 것이죠.
수요가 급증하니...가격은 역시나 치솟게 됐고요.
8.27대책으로 규제지역을 확대했는데도
주택가격 상승이 멈출 줄 모르자
정부는 당황 아닌 당황을 하게 되죠.
일부 지역은 규제지역으로 지정되자
'우리도 이제 규제지역이다'라며
플래카드를 붙이기도 했다죠.
이때
"정부에서 좋은 지역을 찍어준다"라는
우스개 말까지 돌아다고 해요.
정부는 가만 있을 수 없었죠.
그래서 내민 카드가 9.13대책!!
그리고 이어지는 1,2차 수도권 주택공급계획이었어요.
1. 고가주택 세율 인상
2. 2주택자의 규제지역 주택구입이나 비거주 목적의 고가주택 매입의 경우 대출 제한
3. 조정대상지역의 일시적 2주택자 중복보유 허용기간 단축
4. 양도세 비과세 기준 강화
이때부터 정부는 종부세율을 높이면서 주택을 들고 있으면 부담스럽게 만들겠다는 의지를 보였죠.
고가주택세율을 3억원 초과분부터 0.2~.0.7%p 인상하고, 3주택이상 보유자와 조정대상지역 2주택이상 보유자는 0.1~1.2%p 추가과세를 부과했습니다.
부담상한율도 150%에서 300%까지 상향 했죠.
1. 향후 5년간 수도권 지역에 주택 30만호를 공급하겠다는 계획. 1차 공급은 3.5만호 규모이며, 향후 서울과 1기 신도시 사이에 위치한 대규모 택지개발을 중심으로 26.5만호를 추가 공급
2. 가로주택 등 소규모 정비사업을 통해 도심지 주택공급을 확대
1. 남양주·하남·인천계양·과천이 3기 신도시로 지정
2. “서울까지 30분 내 출퇴근”이라는 광역교통망 계획도 발표
1차 3.5만호, 2차 15.5만호에 이르는 엄청난 규모의
수도권 주택 공급 계획이 발표되면서
정부는 기존 규제를 통한 부동산 시장 안정 노선의
수정을 꾀하게 되죠!!!
이런 신도시 계획은 2019년 5월 7일 발표된
5.7대책으로 정점을 찍게 되는데요.
고양창릉, 부천대장 지역에 총 11만호에 달하는 신규 3기 신도시 추가 지정
3차 수도권 주택 공급 계획으로 정부가 애초에 설계했던
수도권 총 30만호 공급 계획이 모두 채워졌죠!
하지만 문재인 정부의 부동산대책은
아직 끝나지 않았습니다.
역대 부동산정책 중 최고의 규제정책으로 불리는 종합규제대책, 12.16대책이 발표됐기 때문인데요.
물론 지난해 발표된 6.17대책 등에 밀려 '최고'라는 타이틀은 뺏기게 됐지만 당시로서는 엄청난 규모였죠.
1. 9억원 초가분에 대한 LTV 규제비율 강화
2. 초고가(15억원) 주택구입 주담대 금지
3. DSR 한도 하향조정
4. 규제지역 주택처분 및 전입 기한 단축(2→1년)
5. 사업자 주담대 제한지역 확대
6. 사적보증 전세대출보증 규제강화
12.16대책을 통해 나온 규제책은 무려 30여개에 달합니다.
이중 초고가(15억원) 주택구입 주담대 금지 규제로 인해 웃지 못할 '짤'도 형성 됐는데요.
인도의 신분제도인 '카스트제도'와 비슷한 피라미드 구조에 '15억 이상 주택을 가진 사람', '9억에서 15억 사이 주택을 가진 사람', '9억 미만의 주택을 가진 사람'으로 나눠져 있는 이미지가 인터넷 상에서 유행처럼 번지기도 했죠.
정부의 다음 타깃은 폭발적인 집값 상승세를 보이던
경기도권이었습니다.
올해 초 발표된 2.20대책으로 경기도권에 대한
금융규제를 강화했죠.
1. 주택가격 9억원 이하는 LTV50%를, 초과분은 LTV30%로 변경(기존 60% 일괄적용)돼, 대출규제 강화
2. 사업자의 주담대 제한지역이 조정대상지역까지 확대
3. 1주택자 주담대 실수요 요건에 신규주택 전입의무 조건 추가
문재인 정부의 역대 부동산정책을 살펴보기 위해
정말 쉼없이 달려왔는데, 어떠셨나요?😅
하지만 아직 현 정부의 부동산정책은 아직 끝나지 않았습니다.
가장 강력했다는 6.17대책과 7.10대책 등
2.20대책 이후 발표된 부동산정책에 대해
아직 들려드릴 이야기가 많은데요.
하지만!!!
이후 대책에 관해서는 너무나도 할 이야기가 많기 때문에
다음 시간에 더 자세히 들려드리도록 할게요~
다음시간에도 알찬 부동산 꿀팁으로 찾아뵙겠습니다! (•̀ᴗ•́) و ̑̑
