집슐랭

부동산 공부 좀 하는 사람들이라면

기본적으로 알아야 할 필수 앱! '아실'!

‘아실’은 아파트 실거래가 데이터를 중심으로 아파트 매물 증감, 아파트 거래량, 갭투자 증가지역 등의 서비스를 제공하는 웹, 앱 서비스 인데요.

오늘은 이 '부랜드' 랜선 이모가 

직접 '아실'의 유거상 대표님을 만나

 "어떻게 하면 사이트에서 인사이트를 얻을 수 있을지" 

물어보고 왔어요..!!

이번 편으로 많은 부동산 통찰력 얻어가세요^^*

(지금부터는 ‘전지적 유거상 아실 대표님 시점’으로 풀어드립니다)

여러분 안녕하세요. 반갑습니다.

제가 왜 아실 사이트를 만들게 됐냐고요?

사실 과거에는 부동산 시장에서는 뭔가 딱히 객관적인 정보라고 할 만한 것들이 없었어요. 2030 연령대 외에도 부동산을 좀 한다 하는 4050 세대도 보기 쉽게 정리된 부동산 정보들이 부족했죠. 

하지만!

최근 몇 년 사이에 폭발적으로 데이터들이 정교하게 정리가 되기 시작했어요. 바로 부동산 실거래가를 2006년도에 신고하면서부터거든요. 사람들이 각자 산 집을 '몇 층', '몇 평', '얼마'에 샀는지, 그 정보를 신고하면서 데이터들이 누적됐고 그러면서 부동산 큰 그림을 그리기 시작한 겁니다.

그렇지만 어떤 흐름을 보여주고 있는지, 지금 이 시기가 하락장인지 상승장인지 시계열 차트를 보여주거나, 몇 명이 얼마나 샀는지의 거래량 등을 공통적으로 볼 수 있는 시스템은 없었어요. 

정보는 많았지만 이걸 어떻게 잘 화면을 통해 알 수 있을 지 직관적인 플랫폼이 필요하단 걸 절실히 느꼈고, 우리 플랫폼을 통해 조금 더 쉽게 판단하고 그 의사결정으로 부동산을 거래했을 때 실제 성과를 낼 수 있는 통로를 만들고 싶었어요.

이 선순환의 과정을 추구하는 게 우리 회사의 목표이고,

부동산의 다양한 영역(오피스텔, 아파트, 상가 등) 중에서 가장 사람들이 추구하는 '아파트 정보'만을 모아 만들어보고자 해서 이 사이트를 만들게 되었습니다.

언제부터 부동산에 입문하게 됐냐고요?

일단 대학교 다닐 때 경매를 처음 시작했었고 부동산 금융투자 관련 석사를 졸업한 이후 부동산 자문 회사를 다니면서 본격적으로 시작했어요. 그게 아마 27살 28살 때쯤일 꺼예요. 

23살 때부터 부동산을 책으로 공부했는데 정말 서점에 있는 많은 부동산 관련 책들을 탐독했어요. 하지만 서점에 있는 책들은 실제 부동산을 사고 파는 경험치보다는 원리나 원론적인 책들이 많이 있어요. 뭔가 많이 배워서 할 수 있는게 특별히 없는? 

(부동산은 실제 하는 분들이 강의도 하고 책도 쓰고 그래서 많은 사람들에게 도움되는 시장이 된 건 맞아요)

그래서 직접 제 경험을 살리고 제 머릿속에 있는 것들을 

개발해줄 전병옥 대표님과 함께 만나 

아실 사이트를 개발해나가고 있습니다.

자~ 그럼 본격적으로 아실 사이트를 좀 알아볼까요?

일단 여러번 눌러보셔야 해요.

그게 무슨 말이냐면. 

당장은 잘 모른다고 해도 계속 들여다보고 내가 사는 곳 외의 수많은 다양한 동네를 살펴봐야한다는 거예요.

저희가 부동산 입문하시는 분들을 위해 사이트 하단에 '부동산 스터디' 라는 항목을 만들어놨어요. 이 항목 안에 있는 것들을 클릭해보면서 지식을 스며들듯이 쌓으란 소리죠.

부동산도 다른 상품이랑 다르지 않아요.  

예를 들면, 지금의 부동산 가격이 왜 올랐느냐부터 출발을 하면 사실 절대적으로 사람들은 좋아하는 부동산이 있고, 그 중 특히 아파트를 좋아해요.

좋아하는게 많이 생산이 안되면 상대적으로 사람들은 그걸 더 갖고 싶어하고 그 가격이 오를 수밖에 없는 구조겠죠?

 

이를 '공급물량'이라고 하기도 하고

'입주물량'이라고 표현하기도 해요. 

지나가다보면 모델하우스가 있잖아요. 분양 소식이 들리는데 들어가서 상담을 받아보면 분양을 지금 하더라도 입주는 2-3년 뒤에 한단 말이죠. 그럼 분양 소식만으로도 향후 2-3년은 우리가 사는 동네에 얼마나 많은 아파트가 들어오는 지 집계를 할 수 있어요. 

즉, 향후 아파트 공급의 증가-감소 여부가 판단이 되는거죠. 

'부동산 스터디'의 '아파트 공급물량'을 보시면(서울을 기준으로) 서울의 1990년대부터 2024년까지 아파트가 한 해 한 해 얼마나 지어지는지 집계를 한 거예요.

보시면 노무현 대통령 시절에 공급이 많이 되고 이명박, 박근혜 대통령 시절은 감소하죠? 실질적으로 2013년에 서울 아파트 공급이 가장 적었었어요.

공급이 줄어든 시점즈음 아파트 가격이 오르는 그래프를 보시면 어떤 공식 같은 걸 발견할 수 있을 거예요.

그게 뭐냐구요?

좀 더 쉽게 설명해볼게요.

몇달 전에 스타벅스에서 프리퀀시를 모으면 여름에 쓸 수 있는 가방을 줬단 말이죠. 원하는 사람은 많은데 물량이 부족하면 중고나라 팔면서 급등한단 말예요? 15만원 이렇게.

즉, 서울은 모두가 들어가고 싶어하고 원래 있던 사람들도 그 안에서 더 살고 싶어하는 동네인데 공급이 줄 수록 가격이 오를 수밖에 없는 거예요. 그리고 이런 그래프를 통해 그걸 예측할 수 있는 시장이 된 거예요.

2020년이 요즘인데 서울 아파트 공급이 주는게 보이시죠?

아무리 정치하시는 분들이 가격을 잡기 위해 연구를 한다고 해도 어떤 절대적인 사실이 변하진 않을 거라고 생각해요.

쉽게 말해 이 스타벅스 가방을 15만원에 내놨는데 15만원에 파는 사람들에게 세금을 매긴다고 하는 거예요.

"이건 투자, 투기니까 중고나라에 올리지마. 팔더라도 세금 내야할 거야"라고 한다해도 이 가방을 갖고 싶어하는 사람의 마음은 변하게 할 수 없는 거예요.

결국 수요는 사람들의 마음이고 이건 어떻게 하지 못하는 거예요. 당장 공급을 늘리는 것도 쉽진 않아요. 왜냐면 공급을 하려면 땅을 미리 만들어놔야하는데 그게 또 굉장히 오래 걸린단 말이죠. 그렇기 때문에 장기적인 계획인 나와야 하는 건데 당장 공급을 늘리지 않으려고 하다보니 새로운 규제가 나오고 그러다보니 다양한 풍선 효과들이 나오고 있는 것 같네요.

그래서 첫번째로 가격 흐름을 보기 위해서는 

'공급 흐름'을 볼 필요가 있어요. 

->이 그래프 아래의 막대기를 당기면 

공급 물량을 월별, 분기별로 볼 수 있어요. 

그리고 시기마다 향후 지역에 

공급이 희소해지는지 볼 필요도 있겠죠?

->막대기를 당기면 월별, 분기별로 볼 수 있어요. 또 시기마다 입주하는 아파트 물량을 아래에서 볼 수 있어요.

각 해마다 합계를 보여주고 막대로 보여주는 거니까 "서울 아파트 공급이 위축되고 있구나" 등을 파악할 수 있는 거죠.

그리고 자 그러면 지금까지 우리 하나는 배웠어요.

"공급이 부족해지니 아무래도 가격이 오를 여지가 있겠구나"란 걸 배운 거죠.

또 우리가 봐야하는 중요한 데이터가 있어요. 

바로 '매물량' 인데요.

매물량은 이미 지어진 아파트 중 팔려는 사람이 얼마나 나왔는지에 대한 데이터예요.

1만세대의 공급이 있어도 다 파는 매물이 아니라 살 수 있는게 10개 밖에 없다면 많이 짓는다고 실질적으로 공급되는 건 아니라는 것이죠. 

다양한 이유가 있겠지만 많은 사람들이 매물을 안팔고 그냥 두면 실질적으로 살 수 있는 집의 양이 적어 집 가격이 다시 오를 수 있는 겁니다.

이해되시죠.

이건 매매든 전세든 똑같습니다.

결국 향후 아파트 공급량이 부족하면 가격이 오를 여지가 있는 거고, 미래에 오를 여력이 있는데도 현재 매물이 부족하면 가격이 오를 수 있는 것이죠.

자 직접 한 번 실행해볼까요?

아실에서 '매물증감'을 누르고 서울만 눌러볼게요.

->'서울'을 체크하고 전세와 월세를 체크 해제하고요, 

'감소순'으로 검색해보겠습니다.

=서울이라는 동네에서 매매 즉, 팔려는 매물이 어디가 제일 감소해? 라고 보여주는 거예요.

아래에 있는 기간별 배너에서 '한달 전'을 누르면 

한달 전 대비 매물이 감소한 곳을 볼 수 있어요.

또 해당 지역 아래 '일별 거래 현황'을 클릭하시면 

해당 지역 매물이 감소한게 그래프로 보여지는 거예요.

 조금씩 감이 오시나요?

저는 이런 경험을 보여주고 싶어요. 

"우리동네 매물이 줄어들고 있다는 건 가격이 오를 거라는 걸 아는 것" 이게 부동산 공부의 시작이에요.

그리고 요즘엔 특히 전세를 살 지 말 지 고민하는 사람들이 많잖아요? 2년에서 4년으로 기간이 연장됐는데 4년 뒤에 전세 가격이 어떻게 될 지 알기도 어렵구요. 

이런 경우에도 전세 매물이 과연 현재 증가 추세인지, 감소 추세인지 그 흐름을 이 그래프를 통해 보실 수 있어요.

이걸 지역으로 볼 수 있지만 아파트로도 볼 수 있어요.

마찬가지로 해당 지역, 기간을 클릭한 뒤 

아래 '시구군' 배너대신 '아파트' 배너를 클릭하면 

1위부터 서울에서 매매물건이 한 달 전 대비 가장 감소한 아파트가 어디인지 순위가 매겨집니다.

그렇게 나온 아파트명 아래 '단지보기'를 눌러보면

해당 단지 위치가 오른쪽에 나오고 아파트의 매매 실거래가와 전세 실거래가도 나옵니다.

자 이렇게 클릭을 하면서 직관적으로 정보를 얻는 거예요.

"지금 누군가는 이 아파트를 (매매 물건이 감소했기 때문에)앞으로 더 오를 여지가 있거나, 미래를 밝게 보고 사는 구나"라고 생각해볼 수 있는 여지가 생기는 거예요.

자 그러면 일단 여기까지! 

우리가 알 수 있는게 뭐라구요?

1. 서울이라는 동네는 향후 공급이 많지 않구나

2. 공급이 없는 건 미래의 일인데 지금 당장도 매물이 (한 달 전 기준)감소하는 지역이 있구나란 걸 배운 거예요.

살 수 있는 매물이 한달 전 대비 감소했다는 건 누군가 많이 사고 있다는 게 될 수 있고, 집주인이 (여러 이유로)매물을 올린 걸 거둬들이는 가능성이 있겠죠. 

(하지만 보통 전자의 확률이 높아요)

그러면 이제 우리는 동네 공급이 없고 매물도 감소하는데 그럼 사람들은 도대체 어떤 아파트를 많이 보고 있을까?

이게 궁금하시죠? 이제 정말 중요한 이 부분을 배워야해요.

남의 아파트가 어떻게 움직이는지 보는게 왜 중요할까요?

자, 들어보세요.

우리는 보통 부동산 공부를 할 때 대부분 내 주거 목적으로 공부를 하잖아요. 사실 부동산이란 속성은 실거주 관점도 있지만 자산가치도 있어요. 과연 이 부동산이 나의 자산 가치를 올려줄 것인가?의 고민인거죠.

아직 대한민국 모든 사람들이 최종 종착지를 내 집 마련으로 두고 있는 사람들이 참 많아요. 또 개인의 재산 중 많은 포지션이 들어가는 곳이 바로 주거에요.

그래서 꼭 내가 살고 싶은 지역 외에도 서울이라는 지역에서 비슷한 가격대의 다른 아파트가 어떻게 움직이는 지 상대 비교하는 게 아주 중요해요.

보통 "부동산은 내가 은퇴해서 팔기 전까지의 물물교환"이라고 말을 해요. 즉, 내가 가격이 낮은 지역부터 시작해서 이 가격이 나아지는 가격으로 옮기고 옮겨서 얼마나 자산 가치를 키우느냐의 문제거든요. 

'어떻게 하면 가격 흐름을 잘 봐서 내가 더원하는 지역으로 옮겨갈까'

그래서 어느 특정 부동산을 사는 시점에 다른 지역보다 더 상승해줄, 같은 가격을 투자해 자산가치를 더 불려줄 지역으로 옮겨갈 수 있을 지 공부하는 것, 이게 부동산을 공부하는 핵심입니다.

그런 흐름을 보려면 결국 지금 사람들이 많이 사는 곳이 어딘지를 공부해야 합니다.

'아실' 사이트에 보면 '많이 산 아파트'라는 항목이 있어요.

이건 실거래가 기준으로 사람들이 지금 계약을 한 집이에요. 집계된 순위가 보이시죠?

일단 하나씩 눌러보는 거예요. 

최근 분양 전환을 했던가, 가격을 보고 내가 도달할 수 있는 가격이 아니면 그 다음 걸 누르시면 돼요. 

일단 그 동네를 모른다고 하더라도 사람들이 많이 산 단지니까 그 이유를 한 번 알아보는 거죠.

그리고 실제 거래량을 얼마에 주고 샀는지 알고 싶으면 

'거래 현황 더보기'를 눌러서 매매만 누르면 돼요.

그럼 이게 우리에게 주는 정보로서의 의미가 뭘까요?

한 아파트만 보면 굉장히 비싼 아파트지만 현재 서울의 평균 집 값(10억)을 기준으로 상대적으로 가격이 어떤 지 알 수 있고, 대단지? 초품아? 직주근접? 가격? 등 다양한 원인으로 사람들이 '이 아파트가 구매하기 낫겠다'라 판단한 근거를 엿보는 거예요. 

나 말고도 부동산 매매를 하는 분들은 

정말 많은 고민을 하고 샀을 거 잖아요? 

나보다 앞서서 고민한 사람들에게 

그 근거를 배우는 거예요. 이해되시죠.

즉, 지역별로 많이 산 아파트를 본다는 것은 지금 현재 부동산 시장이 어떤 트렌드로 사람들이 사고 있는지 판단할 수 있는 근거가 되는 거에요.

그래서 많은 걸 배웠는데 정리를 하면

1. 우리 지역의 공급 물량이 장기적으로 부족한 지 여유가 잇는 지 파악하고,

2. 현재 당장 살 수 있는 매물이 증가하는 지 감소하는 지 파악하고,

3. 현 시점에 다른 사람들이 어떤 지역을 많이 보고 있는지(트렌드; 재개발 재건축 개발 호재 등 이슈)를

파악할 수 있는 것이죠.

이렇게 하나 하나 보다보면

 조금씩 안목이란 게 생기게 됩니다.

이미 많은 사람들이 

다양한 속성을 가격에 반영하고 삽니다.

과거의 가격과 현재의 가격. 모두 다 이유가 있고 쳐주는 근거가 있습니다. 그래서 꾸준히 가격 흐름을 공부하는 것이 중요합니다. 

미래에서 과거로 돌아갔을 때 현 시점에서 어떤 선택을 해야 더 오를 수 있을까요?

 트렌드와 개발 이슈가 있는 곳으로 선택해야겠죠.

이게 자산의 속성입니다.

열심히 하세요*^^*