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임대차3법 총정리.. 전세는 정말로 사라질까?

주택임대차보호법 개정안이 부동산 시장에 미칠 영향이 논란이 되고 있다.

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더불어민주당은 4일 본회의에서 임대차 3법 중 남은 하나인 전월세신고제와 종합부동산세법·법인세법·소득세법 개정안 등 부동산 3법 등을 처리할 예정이다

출처뉴스1

국회를 통과하자마자 바로 시행된 주택임대차보호법 개정안이 부동산 시장에 미칠 영향이 논란이 되고 있다.

주택임대차보호법 개정안은 7월 30일 국회를 통과했고, 이례적으로 바로 다음날인 31일 임시 국무회의를 통해 전격 시행됐다.

이해찬 더불어민주당 대표는 "이례적일 정도로 신속하게 법안을 시행한 것은 시장 혼란을 조기 진정시키기 위한 것"이라고 3일 당 최고위원회의에서 말했다.

이번 법 개정으로 세입자에 대한 보호는 강화됐으나 그 부작용에 대한 우려도 있다.

임대차보호법 개정안의 주요 내용은?

이번 주택임대차보호법 개정안은 계약갱신청구권제, 전·월세상한제, 전·월세신고제의 세 가지 제도를 담고 있다. 소위 ‘임대차3법’이라고 불리우는 이유다.

계약갱신청구권제는 임차인(세입자)이 2년 기한으로 기존의 전·월세 계약의 연장을 1회 요구할 수 있는 권리를 제공한다.

전·월세상한제는 임대인(집주인)이 계약을 연장할 때 전세금이나 월세를 기존 계약 금액 대비 5% 이상 올릴 수 없게 제한을 둔다.

전·월세신고제는 주택 임대차 계약을 맺으면 30일 내로 계약 당사자와 보증금, 임대료, 임대기간, 계약금·중도금·잔금 납부일 등의 계약사항을 관청에 신고하는 것을 의무화한다.

임차인은 어떤 보호를 받나?

전·월세신고제가 시행되는 2021년 6월 1일부터는 세입자가 계약 이후 따로 조치를 취하지 않더라도 보증금을 보호받는 게 가능해진다.

특히 전세 계약의 경우 전세권을 설정하거나 확정일자를 받지 않으면 세들어 살고 있는 주택이 경매에 부쳐지거나 할 때 보증금을 받을 수 없는 경우가 생기는데, 신고제가 시행되면 신고와 동시에 확정일자가 나오기 때문이다.

계약갱신청구권제로 기존의 전·월세 계약이 만료를 앞두더라도 2년까지 연장이 가능해졌다.

새로 계약을 할 경우 기존 계약기간인 2년에서 추가로 2년 연장을 하면 최대 4년까지 한 곳에서 거주가 가능해진다. 또한 현재 임차하는 집에서 4년 이상 살았더라도 1회 연장 요구가 가능하다.

전·월세상한제로 기존 계약을 연장할 경우 임대료를 5% 이상 올릴 수 없게 됐다. 다만 세입자가 바뀌는 경우에는 상한제의 적용을 받지 않는다.

이는 집주인이 다른 사람에게 집을 팔더라도 유효하다. 중간에 집주인이 바뀌어도 기존 계약은 연장 가능하며5% 이상 임대료를 올릴 수 없다.

기존 계약에도 소급 적용이 된다는 건 무슨 뜻인가?

2021년 6월 시행되는 전·월세신고제와는 달리 계약갱신청구권제와 전·월세상한제는 지난 31일 바로 시행됐으며 기존 전·월세 계약에도 소급 적용이 된다.

이로 인해 집주인이 이미 새 세입자를 구했다 하더라도 새로운 임대차 계약일이 7월 31일 이후라면 기존 세입자가 요구할 경우 계약을 2년 연장하고 임대료는 최대 5%까지만 올릴 수 있다.

또한 계약 만료일이 1개월 이상 남아 있는 경우 이전에 재계약한 임대료가 5% 이상 올랐다면 계약갱신청구권제와 전·월세상한제를 활용해 임대료를 5%까지만 올리고 2년까지 사는 것도 가능하다.

다만 집주인 본인이나 집주인의 부모, 자녀가 거주할 목적인 경우 세입자의 계약갱신 요구를 거부하는 게 가능하다. 이 경우 2년간 실거주를 해야한다.

앞으로 전세가 사라진다는 이야기도 나오는데?

이번 주택임대차보호법 개정으로 가장 많은 영향을 받을 것으로 예상되는 곳은 전세 시장이다.

임대료 인상폭이 크게 제약을 받게 되니 집주인들이 법으로 보장되는 계약 기간이 끝나면 전세 대신 월세로 전환하게 된다는 것이다.

윤희숙 의원의 연설이 화제가 되자 여당에서는 전세에서 월세로의 전환이 나쁜 게 아니라는 반박도 잇따랐다.

이번 법 개정으로 전세 제도가 아예 사라질 것이라는 주장에 대한 반박도 많다.

가장 큰 이유는 집주인들이 전세금을 바로 회수해서 돌려줄 수 있는 경우가 많지 않기 때문이다. 대부분의 집주인들은 세입자에게 받은 전세금을 다른 부동산 구입에 투자하는 경우가 많다.

박합수 KB국민은행 부동산수석전문위원은 “집주인도 전세금 반환 자금이 없기 때문에 증가분에 대해서만 월세로 전환하는 반전세 형태가 일반화될 것”이라고 서울신문에 말했다.

정부의 부동산 규제 정책을 반대하는 집회가 지난 1일 오후 서울 영등포구 파크원 빌딩 앞에서 열렸다

출처뉴스1

예상되는 부작용은?

가장 주목을 받는 것은 전세 시장에 미치는 영향이다.

전세 물량의 급감에 대해서는 이미 임대차3법이 국회를 통과하기 전후로 많은 우려가 나왔다. 물량의 급감은 자연스레 전세가격 상승으로 이어질 가능성이 크다는 지적이다.

또 다른 부작용으로 전세 시장가격의 왜곡 현상이 있다고 전문가들은 지적한다. 기존 세입자와 신규 세입자 사이에 사실상 ‘이중가격제’가 생기면서 차별을 받게 된다는 것이다.

전·월세상한제는 기존 세입자에게만 적용되는 반면 앞으로 세입자를 받으면 적어도 4년간은 5% 정도만 전세금을 올릴 수 있을 경우, 집주인들은 계약시부터 전세금을 최대한 많이 받으려 하게 된다. 이러한 충격은 신규 세입자가 모두 받게 된다.

박원갑 KB국민은행 부동산수석전문위원은 “새로 전세집을 구해야 하는 신혼부부의 전세난이 심할 것”이라고 중앙일보에 말했다.

법에 허점은 없나?

이번 법 개정이 미치는 영향 뿐만 아니라 법 자체의 허점에 대한 지적도 나온다.

한국일보는 부동산 관련 온라인 커뮤니티에서 논의되는 ‘꼼수’ 중 실제로 업계나 법조계에서도 보완이 필요하다고 지적하며 임대차3법의 허점을 소개했다.

우선 세입자가 계약갱신을 요청하더라도 집주인 본인이나 부모, 자녀가 실거주할 계획이라면 이를 거부할 수 있는데 전·월세신고제가 시행되는 내년 6월까지는 정말로 실거주하는지 확인하기가 어렵다는 것이다.

실거주를 하지 않은 게 확인되면 손해배상청구가 가능하지만 많은 시간과 비용이 드는 소송 과정을 세입자가 감당하기 쉽지 않으리란 지적도 있다.

계약갱신을 거부하더라도 집주인이 기존 세입자에게 합의금을 주면 예외를 인정하는 법 조항도 악용될 소지가 있다. 전세 수요가 많아 집주인이 세입자에 비해 우위에 있는 경우, 합의금을 그대로 다음 세입자에게 떠넘길 수 있다는 지적이다.

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