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1기 신도시의 대장 지역은 어디일까요? 저는 분당이라고 생각합니다. 재미있는 점은 분당을 언급할 때마다 항상 라이벌로 언급되는 지역이 있습니다. 바로 일산이죠. 분당과 일산은 인지도도 거의 비슷합니다. 분당을 아는 분들은 일산도 알고 있고, 그 반대도 마찬가지죠.

이 두 지역은 비슷한 특징이 있습니다. 분당에 사는 분들에게 성남시민이라고 하면 달가워하지 않으시죠? 마찬가지로 일산분들께 고양시민이라고 하면 분당분들과 비슷한 반응을 보입니다. 이는 아무리 같은 지방자치단체에 속해 있다 하더라도, 특별한 취급을 받기를 원하는 일종의 자부심으로 해석되는데요.

그런 자부심이 바람직한지를 떠나, 일산이나 분당은 그런 자부심을 가져도 될 만큼 정말 잘 만들어진 도시입니다. 오늘은 1기 신도시를 대표하는 두 지역 중 하나인 일산 신도시 이야기를 해볼까 합니다.

본격적으로 이야기를 시작하기 전에 옛날이야기를 좀 해볼까요? 일산은 아주 먼 옛날, 주먹도끼를 사용하던 구석기 시대부터 중요한 입지였습니다. 무슨 소리지? 그냥 논밭 아니었나 하시는 분도 있을 텐데요. 맞습니다. 과거 논밭은 아주 중요했습니다. 그것도 서울 인근의 논밭은 매우 중요한 입지였습니다.

당시 대부분의 일산 지주들은 왕족이나 서울 지역을 주도하던 세력이었습니다. 그렇다 보니 이 지역에는 웬만한 지방과는 비교가 되지 않을 정도로 많은 사람이 오갔고, 그들의 기운이 충만했습니다. 실제 일산신도시 개발 때 많은 고대 유적지가 발굴되면서, 조선 시대 훨씬 이전부터 많은 사람이 거주했을 정도로 살기 좋은 입지였음을 증명해 주었습니다.

일산 중산동에 있는 해발 203m의 고봉산이 고양시의 진산입니다. 고봉산 외에 해발 87m의 정발산이 있고, 이 외의 지역은 대부분 평지입니다. 한강 하류 지역으로 양질의 충적지가 형성되어 토질이 아주 좋고요. 한강을 수로로 활용할 수 있어 중요한 교통의 요지였습니다.

옛날에는 권력과 재물을 겸비한 양반들은 서울에 살고 그 바로 아래 계층이 서울 근교에 살았습니다. 특히, 과거 시험을 통한 사회 진출이 중앙으로 가는 유일한 방법이었던 조선 시대에는, 일산은 과거 시험장까지 비교적 가깝다는(?) 이유 하나만으로도 좋은 주거지로 주목받았습니다. 토양도 비옥하고 서울에서도 가까우니 그야말로 좋은 땅이었지요.

그뿐인가요? 고양시 덕양구 신도동에는 조선왕릉 중에서도 세 손가락 안에 드는 명당인 서오릉이 있습니다. 왕릉 입지는 당시 최고의 문무 대신과 지관들이 온 정성을 다해 정치성과 경제성까지 고려하여 여러 가지 기준으로 까다롭게 선별합니다. 이 중 궁궐과의 접근성도 중요한 기준 중 하나가 되지요. 그런 왕릉 입지 중에서도 손꼽히는 명당 입지인 일산은 예로부터 대단히 좋은 땅이었습니다. 현재 서오릉은 세계문화유산에도 등재된, 대한민국 최고의 입지 중 한 곳입니다.

그런데 일산이 포함된 고양시는 양질의 입지였음에도 불구하고, 역사의 중앙에 선 적은 거의 없었습니다. 행주대첩이 일어났을 때 그나마 유일하게 주목을 받았을 뿐이죠. 하지만, 일산이 처음으로 신문 1면에 등장하는 사건이 일어납니다. 1990년대에 발표된 노태우 정부의 일산신도시 개발이 바로 그것입니다.

면적 460만 평에 75,000세대, 인구 30만 명을 목표로 개발된 일산 신도시는 서울 강북 지역 주택 수요를 충족시키되, 단지 양적인 공급이 아닌, 질적 측면도 고려해 서양의 쾌적한 전원도시처럼 개발하자는 취지로 기획이 된 멋진 도시입니다. 당시 추진했던 개발 방향을 살펴보면 꽤 재미있는 내용이 있습니다.

가장 눈이 가는 대목은 통일 후 북한과의 교류를 대비하여 저밀도로 개발한다는 부분인데요. 실제 일산은 분당보다 인구밀도가 14% 정도 낮습니다. 통일 후 밀려 내려올 북한 주민들을 고려했다는 것이죠. 따라서 만일 통일이 된다면 분당과의 1기 신도시 주도권 싸움에서 그 위상이 역전될 가능성이 높습니다. 물론 지금은 그 역할을 2기 신도시인 파주 운정 신도시와 나누어 갖긴 했지만요.

다음으로 일산의 교통을 살펴보겠습니다. 서울 접근성을 보면 전철과 도로 교통이 가장 편리한 위치 중 한 곳입니다. 가장 땅값이 비싸다는 지하철 3호선(대화역~오금역) 라인이 1996년부터 일산신도시를 지나고 있으며, 2009년 개통된 경의선(문산~서울역)은 일산의 서울 접근성을 한층 더 편리하게 하고 있습니다.

일산 대화동에서 서울 광화문으로 이어지는 버스 중앙차로와 그 전용도로를 달리는 M 광역버스, 황색 광역버스 등으로 서울 중심지로의 접근성은 신도시 중에서는 가장 좋습니다. 또한, 3호선 백석역과 화정역에는 고속·시외버스터미널이 있고, KTX가 출발하는 행신역은 수도권 이외 지역으로의 이동도 원활하게 합니다.

강변북로에서 북한까지 이어지게 될 자유로는 대한민국의 아우토반으로도 알려져 있고요. 서울외곽순환도로는 경기도 서남부(김포, 부천, 인천, 시흥 등)와 북동부(의정부, 양주, 구리, 남양주, 춘천 등)로의 연결을 보다 편리하게 합니다.

일산은 업무시설이 많지 않아 주거 관련 시설 위주로 발전을 해왔지만, 호수공원이 관광지 역할도 어느 정도 분담하고 있습니다. 상업·오락시설이 꽤 갖추어져 소비 시장으로도 좋은 입지인데요. 파주, 김포, 양주 시민들도 이곳으로 와 소비·위락생활을 하고 있습니다.

롯데, 뉴코아, 현대백화점 등 대형 백화점이 3곳이나 있습니다. 게다가 라페스타, 웨스턴돔, 레이킨스몰 등 대형 복합쇼핑몰도 3곳이나 있습니다. 2013년 개관한 사계절 위락시설인 원마운트 등 레저 놀이시설도 계속 생기고 있어 앞으로 대화 지구의 발전이 기대됩니다.

최근 개발되고 있는 킨텍스 주변 복합 개발지구에는 업무시설과 주거시설도 많아졌습니다. 킨텍스 하나만으로도 엄청난 집객력이 있는데, 한류월드 등 여러 가지 시설이 계속 들어서고 있으니까요.

일산 신도시의 중심은 주엽동, 마두동, 장항동, 백석동입니다. 가장 화려한 곳은 주엽동입니다. 상업시설, 교육시설, 교통시설이 모두 좋습니다. 마두동은 주엽동 대비 상업시설 규모가 적은 대신 교육환경이 참 좋습니다. 장항동은 호수공원과 대형 상업시설이 있고, 일산에서는 업무시설이 가장 많은 곳이기도 합니다. 백석동은 고양종합터미널을 중심으로 오피스텔 시설이 많고 일산의 랜드마크가 된 59층 일산요진와이시티가 있는 곳입니다.

지금까지 일산 신도시에 대해 말씀드렸습니다. 각 동 지역마다 다른 특징도 있었지만, 일산의 공통적인 특징도 있습니다. 어떤 지역이든 자연환경이 쾌적하며 생활편의시설이 잘 갖춰져 있고요. 교통망이 편리하고, 교육환경도 우수합니다.

사실 일산은 5곳의 1기 신도시 중 출신 성분으로 따지면, 가장 낙후된 입지였습니다. 분당은 기존 성남시가지와 용인 사이에서 이미 준비되어 있던 입지였고 중동은 인천이라는 대도시가 배후에 있고, 평촌과 산본은 대한민국의 주축인 1번 국도 옆 안양과 군포에 있는 준도시 지역이었으니 말입니다. 반면, 일산은 주로 서울에 농산물을 공급하던 밭이었으니 가장 백지상태였던 것이죠. 하지만 이 덕분에 오히려 개발이 더 쉬웠습니다.

31만 평 동양 최대의 인공 호수인 호수공원만으로도 일산은 명품신도시로서 충분히 가치가 있습니다. 게다가 업무시설도 계속 늘어나는 추세라 업무시설이 없는 순수 베드타운이라는 한계를 점점 극복해 가고 있죠. 여기에 통일 분위기까지 어느 정도 조성된다면, 일산은 또 한 번 도약하여 가장 관심받는 부동산 입지가 될 것입니다.

글. 빠숑(김학렬)

더리서치그룹 부동산조사연구소 소장

'서울 부동산의 미래' 저자

블로그 '빠숑의 세상 답사기'

http://blog.naver.com/ppassong