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'로또 청약 광풍' 미사, 인기 있는 진짜 이유

조회수 2018. 6. 20. 10:51 수정
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[월천대사의 학군과 부동산 #14] '로또 청약 광풍' 미사, 인기 있을만 하네
No.1 부동산 앱 직방이
집 구하는 모든 분들에게
유용한 정보를 드리기 위해,
국내 최고의 부동산 전문가와 함께
‘부동산, 어떻게 살 것인가?’
시리즈를 기획했습니다.

그 네 번째 시리즈로
<월천 재테크 학군과 부동산>
블로그를 운영 중인 파워블로거이자
<나는 부동산으로 아이 학비 번다>의 저자인
이주현 대표님과 함께
‘월천대사의 학군과 부동산’을
연재합니다.

학군과 부동산의 관계를
보다 통찰력 있게 파헤쳐보는 시간,
격주 화요일 여러분을 찾아갑니다.
(편집자 주)
출처: LH
미사 강변 신도시 조감도

제가 대학교 때 이야깁니다. 저는 90년대 학번 국민학교 세대인데요. 어느 날 친구네가 하남시에 그린벨트를 샀다는 겁니다. 그리고 강동구에 5층짜리 주공아파트도 샀는데요. 학교는 멀어서 어떻게 다니냐고 이야기했었죠. 그린벨트는 개발 제한 구역입니다. 이런 곳에 땅을 샀다고 하니 너네 부모님 이제 농사지으시려고 그러느냐 물었었죠. 그린벨트를 모르고 사셨느냐고, 사기당한 게 아니냐고요. 그랬던 그린벨트가 2018년 지금은 어떻게 변했나요? 한강 변을 따라 올림픽대교로 운전하다 보면 눈앞에 끝없이 펼쳐지는 아파트촌으로 변했죠. 지금 생각해 보면 그 당시 친구네 부모님이 부동산 투자에 관심이 많으셨던 분들 같습니다. 제가 이분들을 진작에 선배님으로 모셨어야 했는데 말입니다.



오늘은 이런 추억의 에피소드를 가지고 있는 미사 강변 신도시에 대해서 알아보고자 합니다.

‘로또 청약 광풍’의 주인공,
미사가 인기 있는 이유
출처: 직방
미사 강변 도시의 위치

미사 강변 신도시는 서울의 동쪽, 강동구 바로 옆에 있습니다. 강동구 강일지구와 하남시 풍산지구 사이에 개발된 신도시로 하남시 망월동, 풍산동, 선동, 덕풍동 일대에 인구수 99,000여 명, 약 38,000세대 규모로 지어진 큰 신도시죠. 인기 지역답게 조정 지역으로 지정되어 있으며, 매매가 상승이 뚜렷했던 지역들은 현재 규제 지역으로 지정되어 있기도 합니다. 총 33개 단지로 계획되어 2022년 완공이 목표인데요. 현재 대부분의 분양은 거의 끝났고, 최근에는 미사 파라곤이 ‘로또 청약 광풍’, ‘8만 청약 통장’ 바람을 일으키며 다시 한번 미사의 인기를 실감 나게 했었죠. 높은 경쟁률을 뚫고 당첨되신 실수요자분들 모두 축하드립니다!



원래 하남은 미사 조정 경기장으로 유명한 곳입니다. 지명 ‘미사’는, ‘아름다운 노래로 이루어진 섬’에서 유래했다고 합니다. 토지의 두 면이 한강과 인접해 있고, 평지로 이루어진 것이 특징입니다. 한강과 맞닿아 있기 때문에 많은 세대에서 한강 조망이 가능합니다. 물론 한강 시민 공원도 가깝고요. 미사를 대표하는 표어도 ‘창을 열면 한강, 문을 열면 서울’이라고 하니, 참 잘 지은 것 같지 않나요?



이미 가 보신 분들은 알겠지만, 미사 강변 신도시는 입주가 진행 중인 신도시임에도 불구하고 아주 활기찬 모습입니다. 보통 신도시가 완성되고 자리를 잡는 데는 5년 이상의 시간이 소요됩니다. 그런데 미사 강변 신도시는 이미 동네 상권 및 학원가가 형성되어 있습니다. 원래 보금자리 주택으로 개발된 미사 강변 신도시는 신혼부부와 다자녀 특공으로 분양받은 세대들이 입주하는 등 미취학 아동 및 저학년 초등학생을 가진 세대가 많습니다. 그래서인지 일반적인 신도시보다도 훨씬 빠르게 학원가와 항아리 상권이 자리 잡았습니다.

출처: 직방
직방 앱에서 살펴본 하남시로의 지난 3년 간 인구 유입. 인근 강동구와 송파구에서 전입이 많았다.

미사 강변 신도시가 속해 있는 하남은 스타필드로도 유명합니다. 쇼핑이 편리한 지역은 여자분들이 선호하는 입지이죠. 이외에도 하남시 신장동 유니온파크에는 대규모 물놀이장이 있어 저희 아이도 여름이면 이곳에서 매주 시간을 보낸답니다. 하남시 주민이 아니어도 이용할 수 있고요. 시에서 고용한 안전 요원들이 곳곳에 배치되어 있어 아이들의 안전을 지킵니다. 정말 아이 키우기 좋은 곳이 미사입니다.



인기 좋은 미사에도 한 가지 단점이 있으니 바로 교통인데요, 현재는 이곳에 지하철이 없어 서울로 나가려면 버스나 자동차를 이용해야 하지만, 5호선이 연장이 계획되어 있어 곧 미사역이 생깁니다. BRT(간선급행버스체계)도 개통해 운행합니다. BRT는 신호 체계를 조정하여 정지 없이 시내로 빠르게 진입할 수 있는 신교통 수단입니다. 버스임에도 지하철처럼 제시간에 맞춰 운행되어 배차 간격이 일반 버스보다 정확한 것이 특징입니다.

미사 강변 신도시,
현재 학군 상황은?

아이 키우기 좋은 미사 강변 신도시의 학군에 대해 조금 더 자세히 살펴볼까요? 미사 강변 신도시에는 현재 초등학교 7개, 중학교 4개, 고등학교 3개가 있습니다.

출처: 직방
미사 강변 신도시 내 학교 현황

신도시의 특성상 초기에 가장 힘든 점은 과밀 학급입니다. 초과밀 학급이라면 그만큼 자녀가 있는 가정이 선호하는 도시라는 증거이기도 합니다. 초기에 도시 계획할 때보다 많은 학생이 전입하기 때문인데요, 늘어나는 학생 수를 따라가기 위한 학급 신설과 증축 공사를 인내해야 하고 그 과정에서 학부모와 학생들은 많은 불편을 겪습니다. 미사 지역 내 초등학교 같은 경우 오래 정착해서 살 세입자와 자가로 구입해 입주하는 가정이 많아져 도시가 안정되기 시작하면 생각보다 더 빠르게 자리를 잡을 것입니다.



문제는 중학교 이상인데요, 신도시 초기에는 중학교 학군이 빠르게 자리 잡는 것이 어렵습니다. 학군이 자리 잡기 전에 상위권 학생들이 학원이 더 잘 되어 있는 인근 동네의 학원가로 빠져나가기 때문이죠. 그런데 이것도 미사 강변 신도시 입주가 마무리되면서 전세가가 자리 잡으면 자연스럽게 중산층 거주 비율이 높아지면서 해결될 것으로 보입니다. 결국 시간이 약이죠.



또 실거주로 장기 거주를 염두에 둔 세대의 관심사는 도대체 고등학교 학군은 언제쯤 좋아질까 하는 것인데요, 관내에 일반 고등학교가 얼마만큼의 입시 성과를 보여주느냐가 향방을 가르는 키가 될 것입니다. 변화하는 입시에 수행 평가가 중요해진 만큼 얼마나 많은 상위권 학생들이 특목고로 진학하지 않고 그 동네 일반 고등학교로 진학하느냐가 관건입니다. 교육에 관심 많은 맹모라면 많이 들어 본 이야기일 텐데요. 학교에서 수시 관리를 잘 해주면서 특화를 해 나간다면 빠르게 자리 잡을 수 있습니다.

미사의 중심 학원가, 북미사!

제가 2017년 당시 <나는 부동산으로 학비 번다>를 출간하면서 미사 강변 신도시 내 학원가 위치를 예측했었는데요, 당시의 제 예측대로 현재 학원가는 영구 임대 아파트가 없고, 중대형 평수가 많으며, 중심 상업 시설보다는 근린상가가 밀집된 삼각형 모양의 상권에 학원가가 자리 잡았습니다. (구산유치원인근 근린시설 지역)

출처: 직방
북미사 학원가의 위치는 위와 같다. 미사 강변 신도시 내 인기 초등학교인 미사강변초등학교와 인근 미사강변푸르지오2차, 그리고 더샵리버포레가 학원가에서 가깝다.

미사 강변 신도시는 모양이 위아래로 길쭉합니다. 중간에 미사역 예정지가 있고요, 그곳이 중심 상업 지구입니다. 요즘에 오피스텔과 주상 복합을 많이 분양하는 곳이지요. 북미사가 먼저 입주했기 때문에 북쪽 상권에 학원가가 자리 잡았습니다. 미사 강변 신도시는 규모가 커서 남미사도 입주가 완료되면 인근 근린상가에 학원이 생길 가능성이 있습니다만, 셔틀버스 운행이 가능한 유명 프랜차이즈라면 중복으로 생기기는 어렵습니다. 따라서 미사 일대 메인 학원가는 먼저 자리 잡은 북미사로 유지될 가능성이 높습니다. 다만 입점 조건(임대료)에 따라서 남미사 쪽의 학원가에도 어떤 학원들이 자리 잡을지는 좀 더 지켜보아야 합니다.

출처: 월천대사
북미사 학원가의 모습. 미사강변도시8단지 아파트 앞 구산유치원 인근 상가에는 학원이 빼곡하게 차 있다.
미사 강변 신도시 인기 아파트는 어디?

현재 인기 있는 미사 강변 신도시의 단지들은 윤슬초등학교 인근의 미사강변푸르지오, 미사강변초등학교 인근의 더샵리버포레, 미시강변푸르지오2차 등이 있습니다.

출처: 월천대사
미사 강변 신도시 내 인기 아파트와 이유를 표로 정리해 보았다.
출처: 직방
남미사 인기 아파트인 미사강변센트럴자이와 인근 학원가/병원 예정지의 위치. 직방 앱에서 살펴 본 미사강변센트럴자이 123A㎡의 현재 시세는 11억 선이다.
출처: 월천대사
남미사 인근 학원가의 모습. 건물에 학원들이 차 있다.

미사 강변 신도시는 강동구와 함께 입주 물량을 연관해서 예측하고 대비해야 하는 곳입니다. 입주가 본격화될 때는 전세 세입자를 구하기 어렵습니다. 분명히 살기 좋은 2기 신도시입니다. 투자를 목적으로 분양받은 분들은 본격적인 입주장에 대비를 해야 합니다. 게다가 강 건너 다산 신도시도 입주 시기가 비슷합니다. 더 크게 보자면 왼쪽부터 강동구 아파트, 강일지구, 미사 신축 아파트들, 풍산지구 그리고 하남시의 구축 아파트들까지 꽤 큰 아파트 밀집 지구가 완성되는 것입니다. 서울 동쪽 거대 아파트 밀집 지구에서의 미사 강변 신도시의 위상을 기대해 봅니다.

글. 월천대사

<나는 부동산으로 아이 학비 번다> 저자

블로그 '월천 재테크 학군과 부동산'

http://blog.naver.com/iampicky

카페 '월천 재테크 학군과 부동산'

http://cafe.naver.com/1000tech



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