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'서울수도권 아파트값 둔화세' 집값 더 떨어질까?

조회수 2018. 4. 19. 11:22 수정
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부동산 고수의 즉문즉답 #2. 서울아파트값 8주째 둔화세.. 집값 앞으로 어떻게 될까?

서울 아파트값 상승 폭이 8주째 둔화하면서, 연초 뜨겁게 달아오르던 부동산 시장에 묘한 기류가 흐르고 있습니다. 혹자는 전셋값의 하락과 함께 매맷값도 하락할 것이라는 전망을 내놓고 있고, 혹자는 이런 시장의 분위기는 일시적인 것이며, 오래가지 않을 거라고 말하기도 합니다.



하늘 높은 줄 모르고 치솟던 서울수도권 아파트값이 잠잠해진 이유와 전망을 국내 최고 부동산 전문가들에게 물어봤습니다.


강영훈(붇옹산) / 네이버 카페 <붇옹산의 부동산 스터디> 대표

“현장의 부동산 중개업자분들과 이야기를 나눠보면 공통적으로 이런 이야기들을 합니다. ‘매수도, 매도도 없다. 매물도 없고 가격도 낮지 않지만, 매수하려는 문의도 없다’고요.



돌이켜보면 2004년, 그리고 2007년의 부동산 장세가 이러했던 것 같습니다. 2007년이 특히 더 생각나는데요, 2006년의 부동산 급등장 이후 매물들의 호가는 낮아지지 않는데, 매수세도 그렇게 세지 않아서 부동산 중개업소가 개점휴업 상태로 놀고 있는 사장님들이 많았습니다. 그때도 경기는 호황이었던 시절이라 중개업소 가면 증권사 HTS 켜 놓고 주식 창 보고 있는 부동산 사장님들이 많이 있었는데, 딱 그런 느낌이 듭니다.



거래 절벽이 오면 부동산 가격이 폭락할 것처럼 이야기하는 언론 기사들이 많이 눈에 띕니다. 최근 들어 이런 기사가 부쩍 늘었다면서 피로감을 호소하는 분들도 계시더군요. 2~3월까지만 하더라도 서울 지역 내 고가 아파트의 가격 갱신이 계속 이어지는 모양새였고, 아직도 부동산 실거래가 신고가 끝나지 않아 기록되지 않은 고가의 실거래가 사례들이 숨어있을 것으로 생각합니다. 이런 분위기 속에서 얼마간의 거래 급감, 둔화세 정도의 기사들을 가지고 매도인이 호가를 낮춰 내놓을 가능성은 적습니다.



부동산 시장의 조정, 하락은 긴 시간을 거쳐 옵니다. 외부 충격에 따른 공포감 조성 등이 있다면 단기간에 올 수도 있지만, 이런 외부적 요인이 없다면 언론에서 이야기하는 것처럼 급락으로 바로 이어지진 않을 것입니다.



지난 몇 개월간 지나치게 급등했던 지역들의 경우라면, 일부 상승분을 반납한 가격의 급매물들도 나올 수 있습니다. 다만 전체적으로는 이번 조정장이 기존에 많이 올랐던 지역은 살짝 조정받고, 덜 올랐던 지역들은 많이 올라간 지역들과의 가격 갭을 메우면서 완만히 상승하는 그런 모양새가 되지 않을까 생각합니다.



올해의 관전 포인트는 매매가 대비 전세가 비율이며, 서울 시내 아파트의 전셋값이 빠진다면 매매가도 하락하는 형태로 흘러갈 수도 있다고 봅니다. 그러나 수개월 이내에 답을 찾을 수 있는 단기적인 이슈는 아니며, 전체적으로 올 한 해는 매매 측면에서는 쉬어가는 해가 되지 않을까 싶네요.”



김인만 / <김인만 부동산 연구소> 소장

“4월 1일부터 조정대상지역 내 다주택자 양도세 중과세가 시행되면서 급매물들은 어느 정도 정리가 되었고, 작년 하반기부터 급등한 가격에 대한 피로감과 재건축 안전 진단 기준 강화, 미국 금리 인상, 대출 규제 강화 등 수요 억제 규제가 이어지고 있습니다. 이에 매수자와 매도자 모두 기다려보자는 심리가 확산하면서 거래량이 줄어들고 매매 시장은 안정세로 접어들었습니다.

출처: 직방
지난 2월 정부의 '재건축 안전 진단 기준 강화'로 직격탄을 맞은 목동신시가지1단지의 평단가 변화.발표 전과 후, 매매 평단가 기준 100만 원 가까이 떨어졌다. 직방 앱에서는 시/군,구/동/아파트별 평단가를 그래프로 쉽게 볼 수 있다.

마포, 성동 등 신(新) 버블 세븐 지역과 분당, 용인 수지, 광교, 동탄2신도시는 여전히 매물도 잘 없고 강세여서 지역별 온도 차이가 조금 있습니다. 따라서 당장 하락세로 전환 되었다고 할 수는 없지만, 일부 지역이 오른다 하더라도 그 상승세가 오래 가기는 쉽지 않을 것 같습니다.



강남 아파트값 급등에 따라 높아진 천장 효과로 더 오르는 곳들도 있지만, 전세 시장의 약세가 부담스럽고 올해 말 송파 헬리오시티와 강동 재건축 물량이 나오면 전세 약세가 앞으로 2-3년간 지속할 수 있습니다.



여기에 금리 인상과 대출 규제뿐만 아니라 종부세 강화, 재건축 초과이익환수금 발표 등 정부의 강력한 드라이브가 계속되면 투자 심리는 더 위축될 수 있습니다. 그리고 지금 강남 반포 새 아파트가 28억 정도로 평당 8,000만 원이 넘어서면서 시장에서 소화할 수 있는 임계치에 가까워지고 있다는 점도 부담이 되는 부분입니다.”

출처: 직방
지난 2월 평당 8,000만 원을 돌파하면서 화제가 된 아크로리버파크. 직방 앱 실거래가 이지뷰에서는 매매/전월세 실거래가 내역과 그래프를 볼 수 있다.

김태훈(새벽하늘) / ㈜스카이던 대표, 다꿈스쿨 멘토

“우선 현재 상황은 서울 투기 지역 및 분당, 과천을 1군으로 칭하고, 그 외 나머지로 분리해 이야기해야 합니다. 1군은 이미 단기간에 너무 많이 올라버렸습니다.



하지만 매도인이 높은 수준의 가격을 호가로 올려놓고 줄다리기를 하는 현 상황에서 호가가 실거래가로 전환된다면 추가적인 상승을 할 가능성도 적지 않습니다. 왜냐하면, 아직은 서울이 하락기로 접어들 형국은 아니며 심리적으로 쫓기고 있는 층은 매도자가 아닌, 매수자이기 때문입니다.



그 외 지역은 이미 갭 메우기를 시작한 곳도 있고 앞으로 진행될 곳도 있을 것인데요, 그 시기를 결정하는 것은 결국 입주 물량이 될 것으로 생각합니다.”


김학렬(빠숑) / 더리서치그룹 부동산조사연구소장

“서울 수도권 전셋값이 조정되고 있습니다. 전셋값이 상승을 멈추거나 하락을 하게 되면 아파트의 시세 상승에 부담을 주게 됩니다. 결국, 전세 시세의 추세가 다음 시장의 가장 주목할 포인트가 될 것입니다.



전세 시세는 100% 실거주 수요입니다. 따라서 전세를 끼고 하는 투자 수요가 많았던 지역들은 시세 하락 폭이 클 것이고, 실수요 위주로 매매나 임대가 골고루 있던 아파트나 지역은 일시적으로 조정을 받더라도 그 기간이 길지 않을 것입니다.



강남, 서초, 용산, 양천, 성동, 마포 등 원래 전세가율이 높지 않았던 핵심 지역들의 새 아파트들은 조정 폭이 높지 않아 인근 지역에 신규 아파트 입주 물량이 많지 않다면 꾸준한 상승을 보일 것이고, 그 외에 전세가율이 높은 지역들의 경우 몇 개월 정도는 조정을 받을 것으로 예상합니다.



그렇다 하더라도 서울은 이러한 추세가 몇 년 이상 길게 유지되지는 않을 것이고요. 문제는 신도시들입니다. 기반 시설이 없고, 유입 수요가 제한되어 있는 신도시들은 낮은 전세가율이 매매가의 발목을 잡을 것입니다. 기반 시설이 들어올 때까지는 이런 시장 분위기가 해소될 방법도 없습니다.



따라서 수요가 많은 신도시 이외에 새로 조정되는 신도시들은 보수적으로 시장을 바라보는 것이 바람직합니다. 결국 서울수도권 내에서도 입지의 질에 따라 시세 조정의 방향성이 다를 것입니다.”


쏘쿨 / <수도권 꼬마아파트 천기누설> 저자

“원래 부동산 시장은 장기 사이클로 상승, 하락을 반복합니다. 서울수도권 주택 시장은 2013년 여름 반등하기 시작해서 현재까지 지난 5년간 상승했습니다. 하지만, 이는 2008년 금융 위기 후 5년간의 장기 하락 후에 나타난 상승이었죠. 더 오래전인 2006년부터 2008년까지는 또 서울수도권 부동산 시장의 상승이 있었고요.



이렇게 상승, 하락장이 반복됨에도 불구하고 서울수도권 주요 지역 부동산 시장은 수십 년간 장기적, 점진적으로 우상향했습니다. 앞으로도 마찬가지입니다. 다만, 주요 지역이라고 한정 지어 말씀드린 이유는 수도권 외곽 지역으로 많은 아파트 공급이 진행되고 있기 때문입니다.



따라서 서울수도권 핵심 지역과 외곽 지역을 따로 구분해서 볼 필요가 있습니다. 수도권 외곽 지역 아파트값은 앞으로 상승이 제한적일 것으로 봅니다. 반대로 서울수도권 핵심 지역은 단기적인 하락이 예상되지만, 탄탄한 집중 업무 지역 수요를 바탕으로 부족한 공급에 대한 희소성과 함께 점진적인 상승이 예상됩니다. 특히 각종 규제로 인한 재개발, 재건축 진행이 늦어지면서 서울 핵심 지역 내 새 아파트에 대한 소비자들의 열망이 높아진 만큼, 신규 아파트값은 오를 것으로 보입니다.



더불어 서울에서 직주근접이 좋은 내 집 마련을 준비 중인 분들에게 이번 조정장은 기회가 될 수 있습니다. 다만 앞서 말씀드린 바와 같이 수도권 외곽 지역은 대규모 공급 여파로 당분간 계속될 조정을 고려한 대응 전략을 스스로 생각하시면 좋을 듯합니다.”


이주현(월천대사) / 네이버 카페 <월천재테크> 대표

“최근 전셋값이 8주째 조정되고 있다는 뉴스가 나옵니다. 전통적으로 전세 강세 지역인 평촌지역까지도 전세 약세라는 기사가 나올 정도입니다. 전셋값 하락세, 무슨 이유일까요? 먼저 그동안 꾸준히 분양한 물량들의 입주가 속속 시작되고 있다는 점을 가장 큰 이유로 꼽을 수 있습니다. 서울의 동남권은 입주 규모가 특히 큰데 18년 하반기 가락시영을 재건축한 송파 헬리오시티 입주를 시작으로 강동구 일대에도 입주가 꾸준히 있을 예정입니다. 수도권 역시 입주 러시가 이어집니다. 용인 한숲시티를 기점으로 동탄2신도시와 서쪽의 김포, 시흥-안산권, 인천 연수구 등에도 올해와 내년까지 꾸준히 입주가 예정되어 있습니다.



매매 가격 역시 주춤한 추세입니다. 작년 하반기와 올 초에 급등한 가격으로 시장에 피로도가 쌓인 것인데요, 오른 호가에 눈치 보기도 팽팽합니다. 강남권과 마포 등 인기 지역에서는 3월 31일까지 잔금을 쳐주어야 하는 양도세로 인한 급매가 소진된 후 현재는 조용한 상태라고 합니다. 이제 살 사람들은 이미 거의 거래를 많이 했고 매매를 노리는 구매자 중 일부는 하반기에 입주할 신축 아파트를 기다리거나 근래 잦은 청약에 관심을 가진 분들이 많은 것을 보기 때문입니다.



상황이 이렇다 보니, 최근 몇 달간은 구축 아파트에 대한 관심은 조금 줄어든 모습입니다. 한동안 서울수도권과 지방, 신축과 구축 이 두 가지 키워드의 양극화는 지속할 것 같습니다. 그렇지만 서울시에서 분양하고 있는 핵심 지역의 재정비 물량과 GTX-A라인을 키워드로 분양하는 핵심 지역들은 꾸준히 인기 있을 것으로 예측됩니다. 과천지식정보타운 및 하남 감일, 북위례 등 실수요자가 대기하고 있는 청약 물량도 아직 남아있는 상태이니, 실소유자들은 청약 소식에 귀를 기울여야 할 것 같습니다.



일각에서는 서울 핵심 지역 입주를 앞두고 18년-19년도 입주 대란 때 신축 매물이 쏟아질 것이라고 보는 이가 많은데요, 저는 이를 보수적으로 보고 있습니다. 초기 분양자거나 작년 가을 전에 매수했다면 그동안 오른 상승분으로 인해 입주 시 굳이 급하게 팔 리스크가 적고, 또 하나는 막상 판다고 해도 양도세도 예전보다 많아졌으며, 가장 중요한 부분은 핵심 지역 신축 아파트를 팔고 달리 갈아탈 대안이 없다는 점을 매수자들이 알고 있기 때문입니다. 가능하면 똘똘한 신축 아파트 한 채를 지키고 싶은 것이 사람 마음일 테니까요.



서울수도권 내에서도 중대형이 인기가 좋았던 지역의 신축 40평형은 이번 상승장 분양에서 상대적으로 공급이 적었습니다. 이 때문에 오히려 앞으로는 중대형이 희소성으로 인기가 있을 것으로 전망됩니다. 부자들이 갈아탈 신축 아파트가 부족하기 때문인데요, 강남권에서는 이미 40평형 가격 상승이 눈에 띄고 있습니다. 이제는 그 영향이 인근 지역으로 미치겠지요.

출처: 직방
도곡동 도곡렉슬의 143B㎡ 타입(약 43평)은 꾸준히 상승하고 있다.

올해는 실거주를 찾는 이들이라면 분양에 관심이 커질 것이며, 신축 아파트 전세를 찾아 탈서울 하는 인구도 많아질 것으로 예상합니다. 입주 물량이 많은 인근의 구축 아파트 소유자라면 낮아진 전세금으로 유동성 확보와 세입자 관리에 신경을 써야 합니다. 반면 실수요자로서는 전세 구하기가 수월할 것으로 예측됩니다. 신혼부부들은 다시 내 집 마련의 열망이 다소 수그러들 수 있겠네요. 전세가 충분하면 일단은 골치 아픈 내 집 마련 고민은 좀 미뤄두게 마련이니까요.”


정지영(아임해피) / 네이버 블로그 <아임해피 투자의 추월차선> 대표

“서울 아파트값은 재건축 아파트의 하락세로 당분간은 보합 상태를 유지할 것으로 보입니다. 4월 1일부터 시행된 다주택자 양도 소득세 중과를 피하고자 임대 사업자 등록을 한 주택도 많아져서 시중에 매매할 물건이 줄어들 것으로 예상합니다. 한 번 임대 사업자로 등록을 하면 추후 4~8년 동안은 매매가 불가하기 때문입니다.



시중에 매매 물건이 줄어들고 전월세가 상승률 또한 저하되면서 가을 이사 철까지는 두고 봐야 할 것 같습니다. 가을 이사 철 매매 수요와 전・월세 수요가 어떻게 움직이냐에 따라 서울 아파트값의 추이를 판단하시면 좋을 것 같습니다.”



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