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주택의 86% 이상이 아파트! ‘서울시 OO구’

새벽하늘의 '부동산 아울렛', 아파트 비율이 가장 높은 이곳! 알아볼까요?
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직방 작성일자2018.04.17. | 2,404 읽음
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성공적인 투자 경험으로
15년간의 공무원 생활을 청산하고,
부동산/경매 전문 리츠사 및 로펌
이사직을 거쳐
현재 부동산 투자/무역분야 법인의
대표이자 다꿈스쿨 멘토인
새벽하늘과 함께
'새벽하늘의 부동산 아울렛'을
연재합니다.

내 집 마련부터
부동산 재테크와 법률까지 아우르는
알찬 내용의 칼럼으로 매주 화요일
여러분을 찾아뵙겠습니다.
(편집자 주)

서울시 노원구는 한강변을 끼고 있는 것도 아니고, 서울 강북에, 그것도 가장 끝자락에 있음에도 투기지역으로 지정된 곳이다. 이번 주는 노원구의 입지와 최근 시세 동향, 현재 가격 위치에 대해 살펴보도록 하자.

노원구,
입지적 특징은?

노원구의 3.3㎡당 아파트 평균 가격은 1,400만 원대로 서울 25개 구 중 20위를 달리고 있다. 이처럼 완연한 하위권인데 왜 투기지역으로 지정되었을까?

직방에서 본 노원구 주변 3.3㎡당 평균 매매 가격

출처 : 직방

노원구는 주택의 86% 이상이 아파트로 구성되어있다. 따라서 대체로 쾌적한 주거환경을 자랑한다. 단, 아파트가 너무 노후화되어 재건축이 필요한 단계이기 때문에 이를 염두에 둬서 투기지역으로 지정된 것이다. 낡은 아파트가 하나둘씩 새 아파트로 바뀌게 된다면 노원구의 위상은 크게 달라질 것이다. 하지만 정부의 재건축 규제에 제동이 걸려 노원구는 아직 힘을 못 쓰고 있는 형국이다.


노원구는 일자리가 많은 종로와의 접근성이 좋고, 강남과의 접근성도 비교적 괜찮은 편이다. 먼저 1호선이 월계동을 관통하기 때문에 종로와의 접근성이 매우 뛰어나다. 그리고 강남노선인 7호선이 상계동, 중계동, 하계동, 공릉동을 모두 거쳐 간다.

노원구는 상계동, 중계동, 하계동, 공릉동, 월계동으로 구성되어 있다.

출처 : 직방

그리고 노원구는 강북에서 유일하게 학군이 형성되어 있는 곳이다. 강남이나 목동보다 훨씬 낮은 가격으로 학군 프리미엄을 누릴 수 있는 지역이라는 것이 빼놓을 수 없는 장점이다.


호재거리로는 단연코 창동역, 노원역을 중심으로 한 대규모 복합개발이 있다. 서울 동북권에 대규모 일자리가 들어올 수 있는 유일한 사업이기도 하다.


그리고 상계동을 주축으로 한 재건축 또한 호재다. 위에서도 설명했듯이 서울에서, 전국에서 가장 아파트 비율이 높은 노원구의 구축 아파트들이 새 아파트로 바뀌는 과정에서 노원구는 전혀 새로운 위상을 지니게 될 것이다. 이외 월계 재개발, 재건축이 진행 중이고, 광운대역 상권확장도 눈여겨 볼만한 호재거리라 할 수 있다.


그러나 노원구의 세대수는 지난 1년 동안 무려 2,119세대나 줄었다. 이유가 무엇일까? 그건 바로 새 아파트에 대한 갈망이다. 의정부시와 남양주시, 그리고 구리시에 새롭게 입주하는 아파트로 이동한 것이다. 이런 이유로 노원구가 탄력을 받기 위해서는 재건축이 필수적이다.

직방에서 본 최근 1년간 노원구 주변 세대수 변동. 화살표 방향을 보면 의정부와 남양주의 신축 아파트로 이동했음을 추정할 수 있다.

출처 : 직방
노원구,
얼마나 올랐나?

노원구는 지난 1년 동안 매매 가격이 12.5% 상승했다. 투기지역으로 지정된 다른 곳들이 같은 기간 동안 적게는 20%대에서 많게는 30%대까지 상승한 것에 비교한다면 매우 초라한 성적이 아닐 수 없다.

직방에서 본 최근 1년간 서울 구별 아파트 매매 시세 변동률

출처 : 직방

그래프로 보면 서울 평균에도 한참 못 미치는 움직임을 보였다.

노원구는 서울 평균수준에도 한참 못 미치는 상승을 하였다.

출처 : 직방

그중 그래도 가장 많이 상승한 동은 어디일까?


우선 3.3㎡당 가격이 가장 높은 동은 하계역 주변 80년대식 아파트가 밀집되어있는 하계동이지만, 상계동, 중계동과 비교했을 때 가격 상 큰 차이는 없다. 굳이 가장 많이 상승한 동을 따지자면 상계동인데 그 상승률 역시 중계동, 월계동과 비슷하다.

노원구 동별 3.3㎡당 매매 가격 및 1년간 아파트 매매 시세 변동률

출처 : 직방
노원구,
현재 가격 위치는?

노원구 내 자체적인 입주 물량은 지난 몇 년간 매우 부족한 수준이었다. 따라서 오랫동안 전세가격이 매매가격보다 큰 폭으로 상승하면서 매매가격이 상승할 만한 에너지를 계속 축적해 왔고, 그 에너지의 크기를 나타낸 것이 아래 그래프의 연두색 선이다.

노원구는 상승 동력이 아직 남아있는 상태로 보인다.

출처 : 직방

보이는 것처럼 하락을 시작한 시기는 2016년 4월 정도이며, 그 폭은 아직 미미한 수준이다. 즉 아직 매매가격이 상승할 만한 에너지는 많이 남아있다. 따라서 현재의 가격 위치는 중간 미만의 낮은 수준이다.

지금 경매 진행 중인
노원구 아파트는?

상계동 성림아파트의 경매가 진행 중이다.

노원구 상계동 성림아파트 경매 진행 사건

출처 : 직방

먼저 등기부상의 권리를 살펴보면, OO은행에서 2012년 9월 27일, 근저당 설정 후 별다른 권리가 없다가 2017년 12월 7일 홍OO이 강제경매를 신청했다. 아마도 홍OO은 소유자 조OO에게 받을 돈이 있었는데 조OO이 자진해서 돈을 주지 않자 소송을 진행해 판결문을 받고 그 판결문에 의해 이 사건 아파트를 경매로 진행했을 것이다.


하지만 경매로 낙찰될 경우 OO 은행의 2012년 9월 27일 근저당은 물론 강제경매기입등기도 소멸된다. 그리고 정체를 알 수 없는 추OO이 전입되어있는데 어차피 대항력이 없으니 만약 임차인이라 해도 문제 될 것이 없다.

성림아파트,
얼마나 싸게 살 수 있을까?

과거 2016년 5월에 같은 단지 같은 크기의 아파트가 경매로 진행되었고, 낙찰된 가격은 3억 원 남짓이었다.

노원구 상계동 성림아파트 기존 경매 진행 사건

출처 : 직방

이때 당시 실거래가가 3억3천만 원 정도였으니 시세보다 3천만 원 정도 싸게 매입한 것이다.

직방에서 본 노원구 상계동 성림아파트 2016년 당시 실거래가

출처 : 직방

현재 이 아파트의 시세는 3.5억에서 3.6억 정도이니 한번 유찰된 후 다음 기일 때 입찰에 참여한다면 시세보다 싸게 매입이 가능할 것이다.

직방에서 본 노원구 상계동 성림아파트 실거래가 그래프

출처 : 직방

이처럼 노원구 상계동에 있는 성림아파트를 현재 시점에 경매로 매입하는 것은 중간 미만의 낮은 가격 위치일 때 시세보다 더 싸게 매입할 방법이므로 해당 지역에 내 집 마련 계획이 있다면 적극적으로 고려해도 좋을 것이다.

글. 새벽하늘 김태훈

<나는 부동산 경매로 슈퍼직장인이 되었다> 저자

새벽하늘의 경매이야기(블로그)

https://blog.naver.com/hazelnut0320

다꿈스쿨 멘토

http://cafe.naver.com/dreamagainschool


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