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잘 나가던 서울 아파트, 몸값 떨어진 진짜 이유

조회수 2018. 4. 12. 10:10 수정
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아임해피의 뉴스 속 아파트 돋보기 #20. 서울 아파트값 6주째 하락, 도대체 무슨 일일까?
No.1 부동산 앱 직방이
집 구하는 모든 분에게
유용한 정보를 드리기 위해,
국내 최고의 부동산 전문가와 함께
‘부동산, 어떻게 살 것인가?’
시리즈를 기획했습니다.

그 다섯 번째 시리즈로,
<아임해피, 투자의 추월차선>
블로그를 운영 중인 파워블로거이자
<아임해피의 똑똑한 부동산 투자>의 저자인
아임해피와 함께
‘뉴스 속 아파트 돋보기’를
연재합니다.

뉴스 속 이슈가 된 아파트들을
‘팩트 체크’해 보는 시간!
매주 목요일에 찾아가겠습니다.

벌써 4월, 2018년도 2분기에 접어들었네요. 지금 부동산 시장의 가장 큰 이슈는 아무래도 서울 아파트값의 둔화세일 겁니다. 작년까지만 해도 하늘 높은 줄 모르고 치솟던 서울 아파트 매맷값이 최근 6주째 떨어지고 있다는 소식입니다.



오늘은 서울 아파트값이 둔화하는 주요 이유와 전망을 살펴보겠습니다.


먼저, 뉴스를 살펴볼까요?

“서울 아파트값 상승 폭이

6주 연속 둔화했다.

6일 KB부동산 주간 동향에 따르면

2일 기준

서울 아파트 매매가격 변동률은 0.16%로

전주보다 0.03% 포인트 감소했다.

서울 아파트 매맷값 변동률은

지난 2월 19일 0.43%로

연중 고점을 찍은 뒤

26일부터 하락세로 전환한 바 있다.”


- 기사 내용 中 -

서울 아파트값, 왜 떨어졌을까?
출처: 직방
서울과 전국의 아파트값 성장세는 위와 같다.

서울 아파트값이 벌써 6주째 내림세입니다. 위 그래프를 보시면, 지난 2월 19일 서울의 아파트값이 최고점을 찍은 후 계속 내려가 4월 2일, 올해 최고점 기준으로 절반 이상 떨어진 것을 알 수 있습니다. 서울 아파트값, 작년엔 내내 오르기만 하더니 이게 도대체 무슨 일일까요?



서울 아파트값이 6주째 둔화세인 이유는 이렇습니다. 모두 지난 2월 21일 정부가 안전 진단 강화 기준을 발표했던 것 기억하시나요? 정부의 발표 후 사실상 재건축이 불가능해짐에 따라, 서울 아파트값을 주도했던 재건축 대상 아파트들의 집값 오름세가 둔화한 것이 큰 이유였습니다.



발표 전에 안전 진단을 받은 재건축 아파트들이야 큰 문제가 없지만, 안전 진단을 통과하지 못한 서울 재건축 아파트들은 큰 타격을 받았습니다. 대표적으로는 목동신시가지, 상계주공이 있습니다.

둔화세 직격탄 맞은 아파트는
어디일까?

최근 6주간 둔화세가 가장 두드러진 아파트는 바로 목동신시가지 1단지입니다. 목동신시가지1단지의 평단가를 살펴보면, 재건축에 대한 기대감으로 올해 초까지 최고점인 평당 3,626만 원까지 찍었다가 2월, 사실상 재건축이 어려워진 안전 진단 강화 기준 발표 이후 서서히 떨어져 현재 3,529만 원까지 내렸습니다. 2달 새 평당 100만 원 가까이 떨어졌습니다.

출처: 직방
집값 내림세가 가장 두드러진 아파트는 목동신시가지1단지다. 정부의 안전 진단 강화 기준 발표 후 평단가가 100만 원 가까이 떨어졌다.

이런 상황은 상계주공도 마찬가지입니다. 상계주공3단지의 경우를 살펴보면, 지난 2017년 8월 평단가 1,916만 원으로 최고점을 찍은 후 2018년 4월 현재 1,804만 원으로 100만 원 넘게 떨어졌습니다. 재건축 열풍으로 강남, 송파 아파트값이 고공행진하면서 드디어 강북으로 이 열기가 옮아오려나 싶던 상계주공 쪽 주민들은 억울할 수밖에 없겠죠.

출처: 직방
직방 앱에서 찾아본 상계주공3단지의 평단가 변화. 2017년 8월 최고점을 찍은 후 현재 1,804만 원 수준으로 떨어졌다.

그러나 상계주공에서도 안전 진단 강화 기준 발표 전에 안전 진단을 통과한 상계주공5단지만은 재건축이 가능현재 평단가가 3,090만 원입니다. 바로 옆 상계주공3단지와 비교하면 평단가가 무려 1,200만 원이나 높습니다.

출처: 직방
직방 앱에서 찾아본 상계주공5단지의 평단가. 2월 정부의 안전 진단 강화 기준 발표 전에 안전 진단을 통과해 재건축이 가능하다.
그럼에도 불구하고
오른 지역도 있다!

이렇게 서울 아파트값이 전체적으로 떨어지는 와중에 오르는 지역도 있습니다. 바로 용산구와 강동구입니다. KB부동산 주간 주택시장 동향을 살펴보면 용산구의 아파트 매매가격은 전주 대비 0.43%가 올라 서울시 25개 구 중 가장 많이 올랐습니다.



재건축이 진행 중인 단지들도 있고, 리모델링 예정인 단지들이 있어 이 단지들 덕에 거래가가 상승한 탓입니다. 또, 용산 미군 기지가 이전하면서 용산민족공원 조성, 국제 업무 지구 재개발 등의 요인으로 아파트값이 상승했습니다.

출처: 직방
2018년 3월 26일 기준 서울시의 아파트 매매가격 증감률은 위와 같다. 용산구가 가장 많이 올랐다.

그리고 최근 KB 매매가격 증감률로 봤을 때 서울에서 가장 많이 오른 곳은 바로 강동구인데요(2018년 2월 19일 기준), 강동구 역시 대규모 재건축으로 최근 몇 년 새 집값이 크게 오른 지역 중 하나죠. 작년 대비해서 무려 30%나 올랐습니다. 강동구에서도 집값을 가장 크게 견인한 동네는 둔촌동입니다. 다들 아시겠지만 1만 세대 이상 신도시급 재건축인 주공저층(둔촌주공) 아파트 때문이죠.

출처: 직방
직방 앱에서는 기간별, 지역별 시세 변동률을 지도상에서 쉽게 볼 수 있다. 강동구 주공저층 아파트가 지난 1년간 50% 이상 올라 강동구의 아파트값을 견인했다.

주공저층1단지는 작년 대비 무려 50% 이상 올랐습니다. 어마어마한 상승률입니다. 주공저층1단지는 1월 말 이주를 완료하고 착공 전 재건축 조합원 지위 양도가 가능해서 지난 2월 58B㎡에서 마지막 매매가 가능했고, 당시 12억 4,300만 원에 거래되었습니다. 종전 기록인 2017년 12월 10억 4,500만 원에서 2달 만에 2억이나 오른 가격입니다.

출처: 직방
강동구 둔촌동 주공저층1단지 58B㎡의 실거래가 이지뷰. 2달 만에 2억이 올랐다.

서울 아파트값은 재건축 아파트의 하락세로 당분간은 보합 상태를 유지할 것으로 보입니다. 4월 1일부터 시행하는 다주택자 양도 소득세 중과를 피하고자 임대 사업자 등록을 한 주택도 많아져서 시중에 매매할 물건이 줄어들 것으로 예상합니다. 임대 사업자로 등록을 하면 추후 4~8년 동안은 매매가 불가하기 때문입니다.



그렇다면 앞으로 서울 아파트값은 어떻게 될까요? 시중에 매매 물건이 줄어들고 전월세가 상승률 또한 저하되면서 가을 이사철까지는 두고 봐야 할 것 같습니다. 가을 이사철 매매 수요와 전월세 수요가 어떻게 움직이냐에 따라 서울 아파트값을 판단하시면 좋을 것 같습니다.


글. 아임해피

블로그 '아임해피, 투자의 추월차선'

http://blog.naver.com/iammentor

카페 '똑똑한 부동산 투자'

http://cafe.naver.com/iamhappyschool

<아임해피의 똑똑한 부동산 투자> 저자



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