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우리 사회 경제와 사회에 큰 충격을 준 IMF 경제 위기를 극복하기 위해 부동산 규제를 풀었던 김대중 정부. 경제위기는 극복했지만, 부동산값 폭등의 빌미를 제공했다는 평가를 받기도 한다. 당시 상황과 부동산 정책에 관해 알아보자.

김대중 정부의 부동산 정책은 IMF 경제 위기로 강력한 규제 완화를 시행했던 임기 중반까지 시기와 부동산 가격 상승으로 다시 규제 정책을 펼친 임기 말로 구분할 수 있다. 풀어준 규제가 워낙 많아서 부동산 정책 면에서 규제를 풀어주기만 한 대통령으로 기억하는 분도 있는데, 임기 마지막 해에는 규제를 다시 묶기도 했다.

김영삼 정부 임기 말에 터진 IMF 경제 위기로 김대중 정부는 지금까지 경험해보지 못한 국가 부도 위기라는 사상 초유의 난국을 극복해야 하는 무거운 숙제를 안고 출범했다.

IMF 경제 위기는 단순 외환 문제를 넘어서는 중대한 문제였다. 기업 도산과 구조조정에 따른 대량 실업, 지금까지 사회문제가 되는 비정규직 탄생, 소득의 감소와 양극화 등 수많은 문제를 낳으며 경제와 사회 전반에 미친 영향이 컸다.

환율과 금리가 폭등하면서 시중의 여유자금이 금융권으로 몰리자 투자심리 위축에 따른 부동산 가격이 폭락했고, 종합 주가 지수는 200선까지 떨어졌다. 한마디로 총체적인 경제붕괴 상황이었다.

반면 은행 예금 이자가 20%를 넘어서자 일부 부유층은 ‘이대로’라는 건배사를 외치기도 했다는 씁쓸한 말이 떠돌아다닐 정도로 양극화가 사회 문제로 대두되었다. 부동산 불패 신화가 한순간에 깨지면서 일부 신문이나 부동산 전문가는 ‘이제 부동산시대는 끝났다. 절대 투자하면 안 된다’고 말하기도 했다.

이렇듯 부동산 가격 폭락으로 부동산 시장은 패닉 상태가 되었고 취약한 재무 구조를 가졌던 건설회사들이 부도 위기로 몰리자, 김대중 정부는 무너진 경제를 회생시키고 빈사 상태의 부동산 시장을 살리기 위하여 사상 초유의 부동산 규제 완화 정책을 펴게 된다.

구체적인 수치를 보면, 김대중 정부 출범 첫해인 1998년 1분기 전국 집값은 30% 이상 급락했다. 말 그대로 폭락이었다. 이런 부동산 시장의 침체를 해결하기 위해 분양권 재당첨 금지 기간 단축, 청약 자격 제한 완화 등의 5.8 규제 완화 대책을 시작으로 분양가 자율화, 양도세 한시 면제, 취등록세 감면, 토지거래 허가제 및 신고제 폐지, 분양권 전매 허용 등 규제 완화 대책을 연달아 발표했다.

특히, 양도세 한시 면제는 부동산 시장이 가장 바닥이라는 징표와도 같은 정책이다. 여담이지만 박근혜 정부에서도 양도세 한시 면제 정책이 나왔는데 그때 부동산을 샀던 분들은 한 마디로 대박이 났었다.

또, 외국인의 직접 투자를 확대하여 기업의 구조조정용 부동산 매각을 지원하기 위하여 1998년 5월 외국인의 토지 취득 및 관리에 관한 법률을 외국인토지법으로 개정하여 외국인의 토지취득을 내국인 수준으로 완화해주었다. 강남 파이낸스센터 빌딩 등 알짜 부동산을 헐값에 취득하여 나중 큰 차익을 남긴 외국 자본이 양도세도 내지 않아서 사회문제가 되는 원인제공을 해 준 것이 바로 이때다.

토지공개념 3법에 대한 손질도 본격화되어 1998년 12월에는 토지초과이득세법을 폐지했고, 1998년 9월 이익 환수에 관한 법률 개정을 통해 1999년 12월 31일 이전 인가를 받은 개발사업에 대한 개발부담금을 면제해주고 2000년 이후 사업에는 부과율을 50%에서 25%로 낮춰주면서 사실상 토지공개념제도를 폐지했다.

그 외 자금난을 겪고 있는 건설회사에 유동성 지원하고 재당첨 금지 기간 단축보다 강력한 재당첨 금지 폐지, 주택자금 대출금리 한시적 인하, 임대사업 등록요건 완화 등 부동산 규제를 파격적으로 풀어주었다.

청약과 분양권, 세금, 각종 허가, 유동성 지원 등 1998년~1999년 2년 동안 풀어준 규제 완화의 양이 이명박 정부와 박근혜 정부 9년 동안 완화해준 양과 맞먹을 정도로 풀어줄 수 있는 규제는 다 풀어주었다고 해도 과언이 아니었다.

이런 파격적인 규제 완화 덕분인지 2000년 이후 부동산 시장은 살아나기 시작했다.

부동산 시장이 어느 정도 회복이 되자 한숨을 돌린 김대중 정부는 주택 시장 안정화를 위해 50만 가구 건설과 국민임대주택 5만 가구 건설 계획을 비롯해 청약 제도 개편, 주택 건설 촉진, 임대주택 활성화, 2020년까지 주택보급률 106%를 목표로 하는 제4차 국토 건설 계획, 지방 건설 활성화 대책 등 서민 주택 공급 확대와 국토 균형 발전으로 정책을 전환했다.

나라가 망할 수 있다는 위기 상황에서 정부는 어쩔 수 없이 부동산 활성화 대책을 쏟아부어서 위기를 극복했지만, 그다음 다가올 부동산값 폭등의 파도는 미처 예상하지 못했다. 2001년 이후 부동산 시장이 달아오르기 시작한 것이다.

개발제한구역 해제와 저금리 기조, 지속적인 규제 완화가 이루어진 상황에서 강남 재건축 기대 심리가 퍼졌고, IMF로 어려움에 빠진 건설회사들이 주택 건설 물량을 줄이면서 부동산 투자심리가 완전히 살아난 것이다. 또한, 수도권 고교평준화를 하면서 교육열이 높은 학부모들의 강남 유입이 늘어난 것도 강남 부동산 과열을 부추기는 원인이 되었다.

이렇게 주택 가격 상승 폭이 커지면서 사회문제가 되자 부랴부랴 서민 주거 안정을 위하여 10년 국민임대주택 100만 호 건설 등 임대주택 확대 정책과 투기과열지구 분양권 전매 강화 및 청약요건 강화, 재건축 안전진단 강화 등 투기를 억제하는 방향으로 정책을 전환했지만 이미 불이 붙은 부동산 시장의 열기를 막기는 역부족이었고 주택과 토지가격 모두 급등세를 보였다.

많은 사람이 김대중 정부는 부동산 규제를 가장 많이 풀어주기만 한 것으로 기억하고 있지만 사실 규제를 풀어주기만 한 것이 아니라 재임 기간 마지막 1년은 투기과열지구, 분양권 전매, 재건축 안전진단 강화 등 규제강화 정책을 시행하기도 했다. 물론 IMF 극복을 위해 풀어준 규제의 양과 질이 너무 강하기도 했고, 이마저 부동산 가격 폭등에 묻혀버려서 빛이 바래긴 했지만 말이다.

김대중 정부 시절은 우리나라 부동산과 사회 모두 변화가 시작된 시기였다.

IMF 이전만 해도 경제성장과 베이비붐 세대의 폭발적인 수요증가에 따른 절대적인 양의 부족으로 사기만 하면 무조건 오르는 ‘부동산 불패’였다면 IMF 이후에는 서울 강남 등 교육, 교통, 인프라가 좋은 선호도가 높은 인기 지역이 상승을 주도하게 된다.

강남과 비강남, 서울과 지방, 전용 85㎡ 이상 중대형 아파트와 소형 아파트로 나뉘는 양극화가 시작된 것이다. 이는 전국 주택보급률이 100%가 넘으면서 주택의 양보다는 질의 더 중요해졌다는 의미이다.

사회 경제적으로는 비정규직 양산과 빈익빈 부익부 심화, 소규모 자영업 몰락과 프랜차이즈의 등장, 대기업 집중화 등 현재 사회문제가 되는 양극화가 본격적으로 떠오르기 시작한 시기가 김대중 정부 시절이다.

이런 시대 변화를 제대로 이해하지 못하고 빠른 정책 결과를 기대하면서 예전 정부에서 하듯이 각종 정책을 나열하듯 쏟아냈는데 이런 단기적이면서 가시적인 성과에만 매달린 규제정책 때문에 부동산 시장은 더욱 왜곡되었고 차기 정부인 노무현 정부에도 큰 부담을 떠안기는 결과를 낳았다. 노무현 정부가 가장 많은 부동산 규제를 하고도 부동산에 끌려다닌 원인제공을 하게 된 것이다.

서민주거문제가 걸린 부동산 문제를 빨리 해결하고 싶은 대통령과 정부 마음을 모르는 것은 아니나 특히 부동산 문제는 서두른다고 될 일이 아니다. 이런 정부 주도의 밀어붙이기식 부동산 정책은 현재까지도 이어지고 있는데 부동산 문제를 해결할 때 정책은 당연히 중요하지만, 정책이 모든 것을 해결하는 만능열쇠가 될 수는 없다.

글. 김인만 / 김인만부동산연구소장

'문재인 시대 부동산 가치투자' 저자

네이버 카페 김인만 부동산 연구소

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