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인플레이션이 계속되는 한, 부동산 가격도 꾸준히 상승한다는 메커니즘은 부동산 투자에서 가장 기본이 되는 원리입니다.

하지만 부동산, 특히 아파트는 일정하게 계속 상승하는 것이 아닌, 때로는 상승 폭이 크기도 하고, 때로는 하락하기도 하면서 큰 흐름으로 봤을 때 우상향하는 모습을 보이죠.

따라서 어느 시기에 사고파느냐가 매우 중요합니다. 가장 쌀 때 사서 가장 비쌀 때 파는 것이 최선이겠지만 이것을 예측한다는 것은 신의 영역이며, 사람들은 그저 과거의 자료를 보고서야 그 시기가 쌀 때였는지 비쌀 때였는지를 알 수 있습니다.

하지만 대략 그 시기를 가늠할 방법이 있습니다. 이번 칼럼에서는 이에 관해 이야기해 보겠습니다.

전국은 너무 광범위하고, 아파트 가격의 움직임은 지역별로 패턴이 다르기에 서울로 범위를 좁혀 살펴보도록 하겠습니다.

위 그래프는 2003년 11월부터 지금까지 서울 아파트 가격의 변화입니다.

그래프 범위 내에서는 2004년 A 지점이 최저 가격 지점이었고, 이때부터 계속 상승하며 B 지점까지 움직였습니다. 그러다 다시 급등해서 C 지점에서 잠시 숨 고르기를 하다가 결국 D 지점까지 상승하였는데, 결과적으로 이때가 과거 최고 가격 지점이었습니다. 이후 하락을 시작해 E 지점을 거쳐 F 지점까지 하락하였으며 13년 후반부터 조금씩 반등하기 시작하면서 G 지점을 거쳐 현재의 위치까지 와있습니다.

이처럼 아파트 가격은 상승, 보합, 하락 후 다시 상승하는 주기를 반복하게 되는데 그렇다면 현재의 위치는 과거 A, B, C, D 중 어디쯤 와있는 것일까요? 이것을 파악하는 것이 현시점에서 서울에 집을 사야 할지 말아야 할지를 결정하는 가장 중요한 사안일 것입니다.

만약 B 지점이라면 무조건 매입을 해야 하는 타이밍일 것이고, C 지점이라면 조금 늦은 감은 있지만 그래도 매입하기에 괜찮은 타이밍이라 할 수 있겠죠. 하지만 D 지점이라면 문제는 달라집니다. 절대로 매입하면 안 되는 시기죠. 그렇다면, 현재 위치가 어디쯤인지 가늠해 볼 방법을 알아보겠습니다.

아래 그래프는 매매지수와 전세지수의 차이를 기준으로 앞으로 상승할 힘이 얼마나 남아있는지를 가늠해 볼 수 있는 데이터입니다.

서울의 매매가격은 2004년에 약간 하락하다가 2005년 1월부터 본격적으로 상승하기 시작합니다. 이때는 매매가격뿐만 아니라 전세가격도 함께 상승했죠. 그러다 전세가격은 어느 순간부터 그 상승 폭이 둔화됩니다.

하지만 매매가격은 이에 아랑곳하지 않고 계속 상승하면서 매매지수와 전세지수의 차이는 벌어지기 시작하죠. 이렇게 차이가 벌어지면서 연두색 상승 동력지수는 계속해서 떨어집니다. 그러다 공교롭게도 연두색 상승 동력지수가 최하지점까지 떨어진 시점부터 매매가격은 상승을 멈추고 하락하기 시작합니다. 이 시점을 보라색 선으로 표시해두었습니다. 왜 이런 현상이 벌어졌을까요?

전세는 대한민국에만 있는 매우 독특한 임대형태입니다. 여기서 중요한 것은 전세가격에는 거품이란 게 거의 없다는 것입니다. 즉, 수요와 공급을 비교적 정확히 반영한다는 말인데요. 전세를 구하려는 임차인 수요보다 전세를 놓으려는 임대인의 공급이 적으면 전세가격은 상승하지만, 그 가격의 상한선은 딱 수요만큼으로 한정됩니다.

하지만 매매가격을 좌우하는 중요한 요인은 바로 ‘심리’입니다. 매매가격에는 수요와 공급 외에도 사람들의 심리가 요인으로 작용하기 때문에 부동산 가격이 하락 후 반등하기 직전, 전세 가격과 매매 가격 상승 사이에 시차가 발생하는 것입니다.

전세가격은 수요에 따라 계속 상승하지만, 매매가격은 아직 심리가 얼어붙어 있는 상태기 때문에 좀처럼 움직이지 않다가 심리가 녹아드는 어느 순간부터는 상승을 시작하게 되죠.

반대로, 매매가격이 상승에서 하락으로 전환될 시기에는 수급에 따른 전세가격은 더 상승하지 않는데 매매가격은 이미 불타오른 심리로 인해 계속해서 상승하는 현상이 벌어집니다.

이 시기가 바로 2006년에서 2008년 사이였으며, 이와 같은 갭을 바로 거품이라 할 수 있죠. 결국 2008년 후반기를 끝으로 서울 아파트 가격은 하락하기 시작합니다. 따라서 연두색 상승 동력지수의 위치를 보면 대략 현재 매매 가격 위치를 가늠해볼 수 있는 것입니다.

좀 더 기간을 짧게 해서 자세히 보도록 하겠습니다.

현재 분위기는 전세지수보다 매매지수가 조금 더 빠른 속도로 상승하고 있지만, 그 정도는 예전보다 아직 미미한 수준입니다. 상승 동력 그래프도 2016년을 기준으로 조금씩 하락하고 있지만, 그 위치는 아직 위험한 수준으로까지는 보이지 않는군요.

그렇다면 서울의 현재 가격 위치는 최소한 D는 아니라 판단되며 B 지점 또는 C 지점 정도라 전망해 볼 수 있겠습니다.

그렇다면 참고로 몇 년간 끝을 모르고 매매가격이 상승하고 있는 부산을 그래프로 보도록 하죠.

어떤가요? 서울과는 사뭇 다른 분위기가 느껴지죠? 연두색 상승 동력지수가 거의 바닥까지 떨어져 있습니다. 그렇다면 부산은 전세가격이 큰 폭으로 상승하지 않는 한, 매매가격은 지금이 거의 상한선에 근접한 것으로 판단해 볼 수 있을 것 같군요.

이렇듯 매매가격과 전세가격의 차이를 이용해서 현재의 가격 위치를 대략적으로 가늠해 볼 수가 있습니다. 즉, 앞으로의 상승여력을 판단 해 볼 수 있는 것이죠.

지금까지 설명한 자료들에 의하면 서울은 2013년 후반기부터 반등을 시작해 현재의 위치까지 와있고 앞으로도 추가적인 상승 여력이 있다고 보입니다.

그렇다면 한 지역의 아파트를 임의로 선정해서 개별적인 물건의 사례를 살펴보도록 하겠습니다.

지난 3년간 서울의 아파트 가격 상승률을 보니 역시나 강남 4구인 강남구(33.1%), 서초구(36.4%), 송파구(33.1%), 강동구(33.0%)와 성동구(37.6%)가 가장 높은 상승률을 기록했네요.

같은 기간 중간 정도의 상승률(28.8%)을 보인 영등포구에서 상승률이 그다지 높지 않은 문래동3가에 있는 ‘문래힐스테이트’ 34평형의 실거래 내역을 보겠습니다.

문래힐스테이트 34평형은 5억 중후반대 시세를 유지하다 2015년에 접어들면서 상승이 시작되어 6억 원을 돌파 후 현재는 7억 원 남짓의 시세를 형성하고 있습니다. 서울의 평균보다는 조금 늦은 행보를 보여주고 있죠.

하지만 전세가격과 매매가격의 상승 폭을 봤을 때, 이 아파트는 서울의 평균 상승 동력 그래프와 비슷한 모양새를 가지고 있기에 여전히 상승 여력이 남아있을 것으로 보입니다. 즉, 지금 시점에 매입해도 괜찮다는 결론입니다.

부동산 경매를 통해 시세보다 더 저렴하게 매입한 사례도 있는데요.

2017년 3월 15일 6억3,800만 원에 문래힐스테이트 34평형을 낙찰받았습니다. 시세보다 6천만 원 남짓 싸게 매입한 것이죠.

이렇게 비교적 괜찮은 타이밍에, 살 때부터 싸게 살 경우 부동산투자는 실패할 확률이 거의 제로에 가까워집니다. 오르지 않는다 해도 수익이 보장되며 만에 하나 떨어진다 해도 취득비용을 고려하여 5천만 원 이상만 하락하지 않는다면 손해보지 않는 것이죠. 여기에 향후 예상한 대로 추가적인 상승을 해준다면 제법 괜찮은 수익이 예상됩니다.

새로운 정부가 탄생하고 8·2 부동산 대책이 발표된 이후 꾸준히 주택수요를 억제하는 정책이 나오고 있습니다. 하지만 정부의 타깃은 다주택자입니다. 따라서 내 집 마련을 하실 분들에겐 오히려 지금과 같은 시기가 기회라는 사실을 말씀드리면서 마무리하도록 하겠습니다.

글. 새벽하늘(김태훈)

<나는 부동산 경매로 슈퍼직장인이 되었다> 저자

/ 다꿈스쿨 멘토

/ 새벽하늘의 경매이야기(블로그)

https://blog.naver.com/hazelnut0320

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