빈티지하우스

전국 아파트 평균 시세는 평당 1,022만원입니다.

서울은 1위로 평당 1,860만 원입니다.

시간이 흐르면 흐를수록 

이 차이는 더 벌어질 것입니다.

10년, 20년 전에도 서울의 폭락을 기대했지만

그런 일은 일어나지 않았습니다.

오히려 서울은 점점 더 

‘내 집 마련의 꿈’을 이루기에 

어려운 지역이 되어가고 있죠

아래 전국 부동산 시세표를 보면 

그 차이가 더욱 명확해집니다

8.2부동산 대책 후 정부가 발표한 자료에서도 

투기지구로 선정된 곳 중 대다수가 

서울이었습니다

서울은 특별시입니다. 

특별시는 일반 시•군과는 완전 다른 개념입니다.

정치와 경제가 통합되어 있는 곳, 

서울. 모든 정책이 서울에서 나오고, 

모든 경제생활이 서울에서 시작됩니다. 

집 한 채를 매수할 수 있다면 

서울이었으면 하는 것은 이런 이유에서겠죠?

많은 분들이 부동산에 대한 이야기가 나오면 

자연스레 나오는 말이 있습니다.

“아, 그때 샀어야 했는데!”

지나고 나면 항상 과거의 시세는 

가장 싼 가격이 되어있습니다.

그러니 이왕이면 내가 사려는 아파트를 

싼 가격에 사고, 

팔 때는 비싸게 팔아 차익을 남겨야겠죠?

원하는 적정가격에 아파트를 매수, 매도

할 수 있는 기준을 만드는 방법을 알아봅시다.

현재 대한민국에서 가장 비싼 아파트는 

반포동의 아크로리버파크입니다.

(평당 5,000~6,000만 원)

비싸다고 생각하시나요?

내가 가질 수 없는 가격대는 

무조건 비싸다고 느끼는 게 일반적인 논리입니다.

평당 1,000만 원대 아파트에 살고 있는 나에게 

이 아파트는 적정한 가격이겠지만 

평당 500만 원대에 사는 사람들에게는 

너무나 높은 가격이 될 수 있겠죠.

수요와 입지, 상품 가치를 모두 평가해야 

정확한 가격이 나옵니다! 

단순히 금액만 비교하여 평가해서는 

적정 가격에 내 집 마련의 기회는 오지 않습니다.

싼까요? 아니면, 비싼가요?

비싸다고 얘기하는 분들이 더 많을 겁니다.

대한민국 부동산에서 아파트는 늘 비쌌으니까요

그럼 이제 가격을 인식하는 네 가지 단계를 통해 

나만의 가격경쟁력을 만들어봅시다!

• 1단계: 너무 싸서 매수하지 않는 가격

• 2단계: 약간 싼 듯한 가격

• 3단계: 비싸지만 딱 매수할 수 있는 한계 가격 

• 4단계: 너무 비싸서 매수하지 않는 가격

단계별로 꼼꼼하게 뜯어보죠!

서울의 평균 시세는 평당 1,800만 원이고 

비서울 지역은 경기도를 제외하면 대부분 

1,000만 원이 안 됩니다. 

그럼에도 서울 부동산을 매수하려는 수요층이 

가장 많습니다. 왜 그럴까요?

서울에도 여전히 평당 500만 원이 안 되는 

아파트가 있습니다. 최소한 5,000 세대가 넘죠.

왜 이런 저가 아파트가 존재할까요? 

아직 투자층이 몰라서일까요?

그 시세가 싸다고 판단했으면 

이미 많은 사람들이 샀을 겁니다.

그런데 왜 사는 사람이 없을까요?

이유는 너무 싸기 때문입니다. 

그 아파트는 20년 동안 같은 가격일 겁니다.

다른 아파트들의 시세가 지속적으로 상승해도 

시장에서도 계속 그 가격을 유지할 겁니다. 

부동산 매수에서 매우 중요한 포인트입니다.

단순히 싸다는 이유만으로 접근하면 

실패할 확률이 너무 높습니다

약간 싼 듯한 가격일 때 사는것이 

가장 좋다고들 이야기 하지만 

판단한다는 것이 어려운거겠죠. 

적어도 특정 지역의 시세를 

확실하게 이해하고 있어야 합니다. 

최소 그 지역의 10년간 시세를 확인셔야 합니다.

서초 반포동 자이아파트를 예로 들어 보겠습니다. 

2009년 입주한 아파트이고 

평당 4,400만원 전후 시세를 형성하고 있습니다. 

꾸준히 이 시세에서 거래가 되고 있으므로 

일반 가격이 이 정도라고 판단하면 됩니다. 

2016년 1월 반포한양아파트를 재건축한 

서초구 최초 4,000만원대 아파트였습니다. 

모두가 분양이 안 될 거라고 판단했지만 

1순위에 분양이 완료됐습니다. 

소형의 경우 바로 프리미엄까지 형성됐죠. 

왜그럴까요?

절대 가격이 비싸 보였겠지만, 

적어도 반포자이에 거주하는 실거주층은 

적정한 가격으로 판단한거죠. 

‘반포자이와 입지 조건이 같다. 

그런데 10년이나 더 새 아파트다. 

심지어는 가격도 더 싸다.’

그렇다면 싼듯한 가격이 확실한 거죠.  

내가 매수, 매도 하려는 지역의 시세를 

빠삭하게 알아야 하는 이유가 여기에 있습니다

3단계는 실거주층이 

마지막으로 생각하는 가격대를 말합니다.

서울이나 수도권, 부산, 대구, 대전, 울산 등의 

신규로 분양하는 아파트들은 대부분 

소비자 수요 한계 가격에 분양하고 싶어하죠. 

이 가격대는 기존 아파트에서 판단이 어렵습니다.

가격을 최대로 올리는 역할이기 때문입니다.

실제 투자를 고려하지 않고 매수하는 

실제 거주층이 받아줄 수 있는 가격대입니다 

하지만 이 가격대가 의미 있는 것은 

투자자층의 매도 타이밍을 잡아주기 때문입니다. 

매수하려는 층 중에 투자자층이 많은지 

실거주층이 많은지를 먼저 판단하셔야 합니다. 

투자자층이 많다면 

당연히 시세는 상승할 가능성이 커집니다. 

조금 더 가져가도 된다는 의미입니다. 

실수요층이 많다면 매도 타이밍이 됐다는 겁니다

이 가격대는 절대적인 가격만을 가지고 

평가하기에는 어려운 지점이 있습니다. 

2016년 한남더힐 거래를 보면 

평당 1억 원 이상으로 3차례 거래가 됐습니다. 

이 가격대에는 거래하려는 매수층이 

계속 대기하고 있습니다. 그렇다면 이 단지는 

이 시세가 적정한 가격인 겁니다. 

중구 남산 주변에 가면 

40년이 넘은 아파트들이 있습니다. 

평당 1,000만 원 전후 시세가 형성되어 있습니다. 

이 아파트들의 시세는 사기에는 너무 비쌉니다.

아무도 이 아파트를 사려 하지 않기 때문입니다 

평당 가격은 언제든 비쌀 수도 쌀 수도 있습니다.

수요층이 얼마나 있는지 확인하는 것이 

가격 결정에 가장 중요한 요소가 됩니다.  

의외로 단순하지만 확실한 결정이

성공적인 부동산 투자로 이어지는 지름길 입니다