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고개드는 미분양공포..미분양 옥석가리기

조회수 2016. 12. 19. 15:11 수정
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내년 부동산 시장에서
미분양 아파트에 대한 우려가
점점 커지고 있습니다.
국토부 자료에 따르면
지난해 3월 말 전국 미분양 아파트는
2만 8897가구로 집계됐었지만 올해 10월에는
5만 7709가구로 2배가량
증가한 것으로 나타났습니다.
이는 최근 2년간 건설사들이 70만가구에 달하는
신규 아파트를 분양했기 때문인데요.
부동산인포 자료에 따르면
지난해 38만 7,000여 가구의 아파트를
공급한 데 이어 올해는 약 32만 5,000여 가구가
분양을 했습니다.
이렇게 단기간에 과도한 물량이 쏟아지면서
공급과잉 우려까지 나오자 정부가
부동산 대책을 발표해 분양시장을
축소하고 있지만 이미 분양한 물량이 많아
미분양 아파트의 급증은 계속 이어질 것이라고
분석하고 있습니다.
내년 부동산시장은 전반적으로
하락할 것으로 보는 전망이 많은데요.
국내외 경기가 안 좋은 데다
부동산 경기에 악영향을 주는
미국의 금리인상과 정부의 부동산 정책
기조변화, 1300조원을 돌파한 가계부채 등이
부동산 시장의 악재로 꼽히고 있습니다.
#서울 양천구에 거주하는 직장인 리얼씨는
지인A씨의 조언에 미분양 아파트들을
알아보고 있습니다.
지인 A씨는 2년전 양천구에서 분양해
미분양 된 아파트를 매입했는데
현재 1억원 이상 가격이 올라 있고
올해 입주해 전세를 주고 있습니다.
미분양이 점차 늘어날 것이라는 소식에
리얼씨는 좀더 적극적으로
미분양 아파트를 찾을 계획입니다.
미분양 아파트는 분양가 할인이나
금융조건 변경 등을 통해 여느 분양아파트 보다
좋은 조건에 구입할 수도 있습니다.
특히 청약통장이 필요 없다는 점은
11.3부동산대책으로 인해 빡빡해진
청약제도 아래 새 아파트를 보유할 수 있다는
장점도 있습니다.
부동산 시장은 기본적으로
수요와 공급에 따라 움직이기 때문에
수요와 공급량을 확인해야 합니다.
앞서 언급한 대로 지난해 38만 7000여 가구
올해 약 32만 5000여 가구가 분양했었는데요.
이렇게 신규 분양 물량이 수요에 비해
지속적이든 일시적이든 증가하면
미분양 아파트가 늘어날 확률이 크죠.
반면 주택 수요는 꾸준히 증가하는데
공급이 없는 지역이라면 미분양 물량도
소진되고 향후 주택 가격도
상승하는 경우가 많습니다.
따라서 공급 보다는 수요가 많이 늘어날 지역의
미분양 물량을 선택하는 것이 바람직한데요.
한 예로 직원이 많은 큰 기업체가
들어서거나 이전하는 경우
주택 수요 증가 효과가 큰데요.
아파트 분양 계약을 하면서
모델하우스만 방문하고 사업 현장은
방문하지 않는 계약자들이 간혹 있습니다.
계약 전 사업 현장은
반드시 방문해봐야 합니다.
직접 방문해서 위치를 확인하고
도로 접근성이나 대중교통 편의성,
교육과 문화시설 여부 등 주변 환경을
충분히 둘러봐야 합니다.
특히 아파트 인근에 소음, 분진, 악취 등을
발생시킬 만한 혐오시설은 없는지
꼼꼼히 확인해야 합니다.
혐오시설 관련 사항은
건설사가 대부분 입주자모집공고에
게재하기 때문에 수분양자가 이를
제대로 확인하지 않았다면 분쟁이 발생하더라고
책임은 수분양자에게 돌아가 피해볼 수 있습니다.
미분양 아파트를 매수하기 전에는
먼저 해당 아파트의 분양가와 주변 시세를
비교해 보고 인근 지역에서 기분양한
다른 아파트들의 분양가와 청약경쟁률 등도 학인해 가격 경쟁력이 있는지 살펴봐야 합니다.
미분양의 원인이 고분양가 때문이라면
무리하게 대출받아 매수할 경우
손해를 입을 수도 있기 때문이죠.
간혹 금융혜택을 제공하고
이를 분양가에 포함시키는 경우도
있기 때문에 주의해야 하는데요.
특히 올해 서울 아파트 분양가는
역대 최고가를 경신한 바 있습니다.
서울 서초구의 경우 3.3㎡당
4,457만원으로
역대 최고 분양가를 경신했죠.
또한 소형(60㎡이하)과 중소형(60~85㎡),
중대형(85㎡초과) 등 모든 면적 대에서
3.3㎡당 2000만원을 초과하기도 했습니다.
현재 제반 사항 때문에 미분양 됐지만
향후 가치가 상승할 여지가 있는
저평가된 미분양 물량이라면
매수를 고려해볼 만합니다.
도로 개통이나 지하철 개통 등
교통 여건 개선이나 대형마트 입점 등
편의시설 확충 등 실생활에 도움이 되는
호재라면 인근 주택들은 향후 가치가
상승할 가능성이 높기 때문입니다.
일반적으로 수요가 많고
개발 호재가 있는 지역은
미분양 되는 경우가 드뭅니다.
그러나 순위 내 청약이 마감되더라도
100% 계약이 완료되는 경우 또한 드물죠.
미계약분은 청약 당첨자 발표 후
일정 계약 기간 내에 계약을 하지 않은 물량으로
당첨자가 당첨자격 박탈 사유에 해당되거나
분양대금 납입에 부담을 느끼는 경우
계약을 포기하기 때문에 발생합니다.
이러한 미계약분은 높은 가점의
청약통장이 없어도 투자가치 높은
아파트를 분양 받을 수 있는
기회를 얻는 것과 마찬가지입니다.
미분양 아파트의 대한 시각은
사람들마다 엇갈리는데요.
부동산 시장에 예측할 수 없는
많은 변수들이 있지만 발품을 많이 팔고
꼼꼼하게 준비를 한다면
분명 실보다 득이 많을 것입니다.
끝으로 부동산 전문가의
말을 들어보겠습니다.
“미분양 아파트를 고를 때 얼마나 할인하는지도 중요하지만 미분양 원인을 확인하는 것이 무엇보다 중요합니다. 입지나 품질 또는 사업성 문제인지 단순히 분양가가 높아 미분양이 발생했는지를 꼼꼼하게 따져봐야 합니다.”
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