나도 건물주 돼 볼까?
“초저금리 시대, 안정적인 주거생활과 고정적인 임대 수익을 창출이라는 강점으로 베이비부머들이 몰리고 있죠. 최근에는 1층에 상가를 마련해 직접 운영하려는 젊은 층도 많아지고 있는 추세로 상가주택의 인기가 젊은 층으로까지 확대되고 있는 추세입니다.”(부동산 전문가 S씨)
“수익률이 낮은 것은 사실이지만 향후 일대가 활성화되면 임대료를 올릴 수 있을 것으로 기대됩니다. 1%대 저금리 시대에 5%에 육박하는 수익률도 사실 만족하고 있고요.”(김씨)
양도세(토지·건물 등을 팔아서 얻은
차익에 대해 부과하는 세금)에서
좀더 자유로울 수 있는 상가주택의 강점도
용지 인기를 끌어올리는데 일조합니다.
일반적으로
건물의 주택면적이 상가면적보다 크면
건물 전체를 주택으로 간주합니다.
예를 들어 주택면적이 100㎡(약 30평),
상가면적이 90㎡(약 27평)인 경우
전체 건물면적 190㎡(약 57평)은
모두 주택으로 간주됩니다.
바로 이 점을 이용할 수 있는 건데요.
상가가 있기는 하지만
주택으로 간주된 이상 이후
주택 양도세 비과세 요건이 충족되면
팔았을 때 한 푼의 양도세도 안 낼 수 있죠.
“상가는 팔 때 양도세 비과세 혜택이 없는 만큼 상가주택의 비과세 혜택은 큰 장점이라 할 수 있습니다. 하지만 주택면적이 상가면적과 같거나 작으면 주택면적만 주택으로 보고 나머지는 상가면적으로 보고 양도세를 부과합니다.”(세무사 L씨)
실제 토지청약은 절차가 간편합니다.
LH에서 진행하는 토지청약은 온라인에서
이뤄지는데 공인인증서만 있으면 가능합니다.
다만 큰 그림의 연간 토지분양 계획은
나와 있지만, 최종 분양 계획은 공고가
나와야 정확히 알 수 있습니다.
구체적인 분양 계획이
대략 한 달 전에 공고되고 있는데 이를
확인하기 위해 수시로 홈페이지를 들락거리며
‘손품’을 팔아야 하는 번거로움이 있습니다.
당첨만 되면 수천만원에서 수억원의
웃돈을 기대할 수 있는 것도 장점입니다.
갈수록 수요가 증가하는 데다가
특히 LH의 점포겸용 단독주택용지는
감정평가액을 기준으로 공급돼
가격 경쟁력이 높게 평가되고 있습니다.
“현재 입지 좋은 곳은 3억원까지 프리미엄이 붙었습니다. 이제막 당첨자 계약이 끝난 시점인데 말이죠. 입주가 시작된 위례신도시 필지에 8억원 가량의 웃돈이 붙어 거래된 것을 보면 향후 이곳도 건물이 들어서며 개발이 가시화될 즈음에는 프리미엄이 더욱 상승할 것이라 예상됩니다."(영종신도시 S부동산)
"건물을 짓거나 장사를 하겠다는 사람보다는 입소문을 듣고 '일단 청약이라도 넣어보자'라는 사람들이 상당수 있습니다. 저금리 기조로 투자처를 찾지 못한 수요층들이 LH 용지로 몰리면서 당첨만 되면 '로또'라는 인식에 투자의 한 방법으로 자리잡은 오래입니다. 합법을 가장, 거래금액보다 신고금액을 허위로 낮춘 다운계약서 작성으로 전매가 횡행하지만 엄연히 불법입니다.”(서울 서초동 S부동산)
지나친 경쟁도 주의해야 합니다.
공급예정가격 이상으로 최고 가격을 제시한
입찰자가 분양을 받은 경쟁입찰의 경우
입찰을 따내야겠다는 의욕이 앞서
지나치게 높은 가격에 낙찰을 받는
오류를 범해서는 안 됩니다.
수익률이 상가주택을 선택한
주요한 잣대이기 때문이죠.
향후 건축비 등 추가 비용을 염두에 두고
주변 시세를 확인한 후 적절한 기준점을
미리 세운 후 입찰에 응해야 합니다.
더불어 점포겸용 단독주택의 임대 수요가
많지 않다는 점을 염두에 두어야 합니다.
현재는 서울 도심권 전셋값 상승에
밀려난 신혼부부 및 젊은 세대들이
임대가구를 채우고 있으나
정책 변경이나 집값 변경에 따라
공실을 우려해야 하는 시대가 올 수도 있음을
염두에 두어야 합니다.
자산가치 자체가 크게 오르지 않고
아파트에 비해 환금성이 떨어지는
점도 잊어서는 안 됩니다.
